趨勢研判！2024年中國產業(yè)地產行業(yè)投資規(guī)模、企業(yè)主體結構及競爭情況分析：各路企業(yè)紛紛布局，市場競爭日益白熱化[圖]

內容概要：產業(yè)地產，正是在我國城鎮(zhèn)化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合產業(yè)形式，依托于城市資源，構建一體化的產業(yè)鏈，以地產為載體，實現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運營與發(fā)展。建設主體在開發(fā)產業(yè)園區(qū)的時候，如果能夠成功招商經營，那么實際上就是在建造一座小型城市。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的提速和產業(yè)發(fā)展升級訴求的加劇，產業(yè)園區(qū)作為雙創(chuàng)載體和中國經濟升級轉型引擎，到如今被提升到一個新高度，其中蘊含的投資機會也逐漸被資本市場重新認知和估值，各路人馬紛紛進軍產業(yè)地產。據(jù)統(tǒng)計，2023年我國產業(yè)地產市場投資規(guī)模已達到28554億元。

關鍵詞：產業(yè)地產發(fā)展歷程；產業(yè)地產投資規(guī)模；產業(yè)地產競爭企業(yè)；產業(yè)地產發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概況

目前在學術界中，產業(yè)地產的概念是較為模糊的，沒有確切的含義。工業(yè)地產是產業(yè)地產的發(fā)源地，其由于僅僅把重點放到建設粗放型的工業(yè)廠房上面，缺少配套服務設施，難以為生產企業(yè)提供一個周全的生產加工場所。隨著科技的不斷發(fā)展，產業(yè)模式升級換代，工業(yè)地產從檔次和服務兩方面均對制約區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展。關于產業(yè)地產的概念，學術界給出不同的說法。

部分學者認為，產業(yè)地產是指在社會不斷向前、產業(yè)持續(xù)發(fā)展之下，把地產當作載體，以保證利潤的不斷增長為目標，為促進城市化、工業(yè)化、產業(yè)化提供專業(yè)化的空間位置，是以調整產業(yè)方向、推動經濟不斷產生創(chuàng)新型產業(yè)為要求，以政策為基本要求，以金融為憑靠，將地產開發(fā)視為載體手段，將開發(fā)類建筑視為主要發(fā)展方向，與此同時，開發(fā)教育等多種的功能，且城市與產業(yè)地產是共同進步的關系，二者共同前進發(fā)展。在新型工業(yè)迅速前進的背景下，憑借獨特的資源以及核心產業(yè)，把城市發(fā)展作為根本任務，充分利用城市獨特的產業(yè)資源，提高產業(yè)的核心競爭力，提高產業(yè)影響力和推動城市經濟產業(yè)升級，多功能新興產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新穎產業(yè)模式。

另一部分學者認為，產業(yè)地產項目有多種分類，廣義上把產業(yè)地產項目歸為“房地產+”類型，將房地產與工業(yè)、物流業(yè)等各種產業(yè)綜合起來的新型種類；狹義上把產業(yè)地產視為以地產的為支撐，把土地整體開發(fā)與運營結合起來的一種新穎的產業(yè)模式。產業(yè)地產以地產、產業(yè)和城市三大方面為基礎，結合自然、土地等各式各樣資源，發(fā)揮聯(lián)動協(xié)同作用，利用投資建設產業(yè)園區(qū)的方式聚集產業(yè)，提高產業(yè)影響力，促進城市經濟持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)資源利用價值最大化的綜合體。還有一部分學者認為，產業(yè)地產項目的基礎是產業(yè)，以地產為依托，把自然、社會、經濟等資源充分利用起來，從一定程度上可以幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、增強區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞⑵髽I(yè)良好形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)類型。

總的來說，產業(yè)地產是關系到產業(yè)、地產和城市資源，三者是相互協(xié)調、共同進步的發(fā)展模式。產業(yè)地產的形式有許多種，從運營模式出發(fā)，包括產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、產業(yè)地產商模式和綜合運作模式；從產業(yè)依托方面出發(fā)，可將其分為工業(yè)、物流、公園、教育、養(yǎng)老、旅游、體育、和其他產業(yè)地產。

產業(yè)地產來源于最初的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)又發(fā)展為工業(yè)地產，鑒于工業(yè)地產發(fā)展存在的諸多問題，企業(yè)及專家學者開始尋求更加科學的發(fā)展方式，并將新的開發(fā)運營載體稱為產業(yè)地產。我國的工業(yè)園區(qū)是在80年代后蓬勃發(fā)展的。1978年鄧小平提出改革開放，提出借鑒國外的經濟發(fā)展建設經驗，于是工業(yè)園區(qū)建設拉開了序幕。在接下來的三十多年，伴隨著經濟全球化發(fā)展，世界發(fā)達國家產業(yè)轉移到中國以及中國經濟的迅猛發(fā)展，大力促進了包括高科技園區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等在內的各類工業(yè)園區(qū)大規(guī)模發(fā)展，它成為了經濟增長的重要推動力。發(fā)展至今，我國產業(yè)地產行業(yè)已進入基于中國社會發(fā)展新形勢及園區(qū)轉型發(fā)展的階段，在功能上，國內產業(yè)園區(qū)已經發(fā)展成為大型綜合型社區(qū)，涵蓋辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑等等。除此之外，一些園區(qū)的商務功能從原來的園區(qū)當中分離開來，形成新的以商務辦公為主的高端園區(qū)，總部基地就是在這樣的發(fā)展形勢下發(fā)展起來的?？偛炕匾话阄挥谥袊欢€城市，以商務功能為主，產品業(yè)態(tài)以辦公樓及公寓為主，專門供企業(yè)總部使用，提升企業(yè)形象及運營效率。蘇州工業(yè)園區(qū)就是在這一階段發(fā)展而來的。

二、產業(yè)現(xiàn)狀

在我國，產業(yè)地產行業(yè)如今已初具規(guī)模，城鎮(zhèn)化助推產業(yè)地產。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，能將更多的勞動力和資源集中起來，形成規(guī)模與協(xié)同效應，從而促進生產力更好更快的發(fā)展。但城鎮(zhèn)化不是單純地把農村人口的戶口變成城鎮(zhèn)戶口，在城鎮(zhèn)化的過程中，人本身的城鎮(zhèn)化比人口的城鎮(zhèn)化更為重要。與之相關的是人的身份、就業(yè)方式、人居環(huán)境以及社會保障的變化。我國改革開放后城鎮(zhèn)化進程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產業(yè)的密集程度勢必也將會顯著提高。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國產業(yè)地產行業(yè)市場全景調查及投資潛力研究報告》

而產業(yè)地產，正是在我國城鎮(zhèn)化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合產業(yè)形式，依托于城市資源，構建一體化的產業(yè)鏈，以地產為載體，實現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運營與發(fā)展。建設主體在開發(fā)產業(yè)園區(qū)的時候，如果能夠成功招商經營，那么實際上就是在建造一座小型城市。麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發(fā)與生產，但一個成功的產業(yè)園區(qū)能夠完整的為居民提供各種等價于城市的生活生產服務，同時提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮(zhèn)化需求。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的提速和產業(yè)發(fā)展升級訴求的加劇，產業(yè)園區(qū)作為雙創(chuàng)載體和中國經濟升級轉型引擎，到如今被提升到一個新高度，其中蘊含的投資機會也逐漸被資本市場重新認知和估值，各路人馬紛紛進軍產業(yè)地產。據(jù)統(tǒng)計，2023年我國產業(yè)地產市場投資規(guī)模已達到28554億元；其中，產業(yè)地產建設投資規(guī)模占比超過50%，產業(yè)地產運營及服務投資規(guī)模占比在25%左右，產業(yè)地產土地投資規(guī)模占比在15%以上。

我國產業(yè)地產參與主體包括了傳統(tǒng)地產商、產業(yè)地產商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產業(yè)地產的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業(yè)地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來看，介入產業(yè)地產的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國企背景的地產企業(yè)，也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產企業(yè)；介入產業(yè)地產的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂視、東百集團、菜鳥網絡等。

三、企業(yè)格局

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司于1996年4月成立，在上海證券交易所掛牌上市，股票簡稱“張江高科”。張江高科作為張江科學城開發(fā)建設主力軍之一，以科學城物業(yè)的開發(fā)運營、科技創(chuàng)新企業(yè)的投資、服務及孵化為己任，踐行作為產業(yè)客戶“空間服務商+時間合伙人”理念，定位于全產品線的科技地產商、全創(chuàng)新鏈的產業(yè)投資商及全生命周期的創(chuàng)新服務商“新三商”，堅定不移地推動“新三商”的有機融合、協(xié)調發(fā)展、緊密對接全球創(chuàng)新新資源，加速集聚全球創(chuàng)新要素，構建開放式創(chuàng)新生態(tài)圈。2023年，張江高科營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為20.26億元、9.48億元，同比變化率分別為6.24%、15.29%；2024年上半年公司營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為12.25億元、2.66億元，同比變化率分別為126.54%、-32.13%。

北京中關村科技發(fā)展（控股）股份有限公司于1999年07月12日在深交所主板A股上市，股票簡稱“中關村”。經過多年的不懈努力，中關村從最初以醫(yī)藥生產銷售、建筑施工、房地產開發(fā)及物業(yè)管理四大板塊為支柱的產業(yè)經營格局，逐漸確立為“醫(yī)藥大健康”的發(fā)展戰(zhàn)略。公司以集團控股的管理模式投資設立業(yè)務單元，致力于生物醫(yī)藥和科技園區(qū)開發(fā)建設，積極參與中關村科技園區(qū)基礎設施和創(chuàng)業(yè)環(huán)境建設，積累了豐富的資源，并擁有“中關村科技”的品牌優(yōu)勢。2023年，中關村營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為22.77億元、4878.16萬元，同比變化率分別為10.5%、223.24%；2024年第一季度公司營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為6.06億元、1163.11萬元，同比變化率分別為3.06%、22.88%。

四、發(fā)展趨勢

1、產業(yè)地產業(yè)務劃分愈加細化，市場競爭日益加劇

近年來，隨著住宅地產市場遇冷，商業(yè)地產競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產業(yè)地產似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍海”。華夏幸福、聯(lián)東U谷等一批成功產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產細分領域。如近幾年，恒大、萬科等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商紛紛進軍產業(yè)地產。

作為產業(yè)地產的新進入企業(yè)代表，標桿房企是行業(yè)風向標，萬科、恒大的布局動作往往代表著住宅開發(fā)商跨界產業(yè)地產的趨勢。恒大布局有有大健康和文旅項目，萬科則著重在跨界物流地產和創(chuàng)意園區(qū)布局。華夏幸福、招商蛇口等一眾老牌產業(yè)地產企業(yè)將會迎來恒大、萬科為首的一眾新進入者。住宅開發(fā)商將會利用自身資源和優(yōu)勢，向醫(yī)療、教育、度假等消費類產業(yè)跨界，以地產和社區(qū)為核心進行產業(yè)鏈延展，產業(yè)地產行業(yè)會越來越細分，競爭將越來越激烈。

2、高科技應用為行業(yè)發(fā)展帶來新機遇

產業(yè)地產是以工業(yè)用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運營主體，從而滿足服務企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內容的一種空間形態(tài)。房地產行業(yè)正在形成的新生態(tài)是由房地產行業(yè)產品線和地產功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產蜂巢的概念。未來的地產更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產就是以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為資本、產業(yè)提供實體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結之處產生更高的價值，從而捕捉地產行業(yè)和實業(yè)產業(yè)在中長期發(fā)展中的新機遇。產業(yè)地產未來仍然有很大發(fā)展空間，關鍵在于企業(yè)如何進行自身的定位、如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領域進行重要的創(chuàng)新，從而提升他們未來的發(fā)展?jié)撃堋?

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國產業(yè)地產行業(yè)市場全景調查及投資潛力研究報告》。智研咨詢是中國領先產業(yè)咨詢機構，提供深度產業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。