研判2025！中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展歷程、投融資及未來前景分析：國家經(jīng)濟進入結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整階段，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)投資不斷增加[圖]

內(nèi)容概要：隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，我國傳統(tǒng)的以“產(chǎn)業(yè)”為主導的產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)正在向“產(chǎn)城一體化”的綜合性產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變，其區(qū)域功能結(jié)構(gòu)更為復合、全面，對產(chǎn)業(yè)服務(wù)的配套要求也更為精細化、多元化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展持續(xù)加速，行業(yè)建設(shè)投資不斷增加。全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺公布信息顯示，目前我國各地產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)正在加速完善道路、廠房、基礎(chǔ)性保障住房等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。例如塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)科技產(chǎn)業(yè)新城（一期）產(chǎn)城融合類更新單元建業(yè)路南側(cè)段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項目；河源市連平縣東部產(chǎn)業(yè)新城DB08-03-03A號地塊廠房建設(shè)項目；中國（惠民）繩網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)項目（一期）；南寧東部產(chǎn)業(yè)新城智慧產(chǎn)業(yè)園（一期）項目；貴陽市貴安新區(qū)2025年馬場產(chǎn)業(yè)新城保障性租賃住房（新能源產(chǎn)業(yè)園一期、二期）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目等。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)鏈；發(fā)展歷程；投融資；競爭格局；發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概況

產(chǎn)業(yè)新城是以城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居為一體的新城鎮(zhèn)開發(fā)哲學，是指在城市主城區(qū)之外，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以城市建設(shè)為依托，產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能高度完善、優(yōu)化美化生態(tài)環(huán)境的城市新區(qū)，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本，是推動地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動力引擎。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)主要包含三種類型，分別是產(chǎn)業(yè)新城、科技新城、產(chǎn)業(yè)綜合體。

產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要涉及產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中，規(guī)劃與設(shè)計是產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的起點，涉及土地利用規(guī)劃、城市設(shè)計、交通規(guī)劃、環(huán)境保護等多個方面，需要充分考慮產(chǎn)業(yè)新城的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、人口規(guī)模等因素，確保新城的可持續(xù)發(fā)展。道路、橋梁、水電燃氣、通信、排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及公園、綠地等公共設(shè)施建設(shè)，則是產(chǎn)業(yè)新城正常運行的基石，為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

產(chǎn)業(yè)鏈中游是產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展的核心部分，主要涉及產(chǎn)業(yè)引進發(fā)展環(huán)節(jié)，以及城市功能建設(shè)完善環(huán)節(jié)。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃定位，吸引和培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，為產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)濟增長提供動力。這些產(chǎn)業(yè)可以是新興產(chǎn)業(yè)，如信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料、新能源等，也可以是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。城市功能完善是指，隨著產(chǎn)業(yè)新城逐漸建設(shè)發(fā)展，新城內(nèi)的商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等城市功能都將不斷完善，社區(qū)管理、公共交通、安全保障等城市服務(wù)能力也將日益提升，以不斷提升產(chǎn)業(yè)新城的吸引力和競爭力。

產(chǎn)業(yè)鏈下游主要涉及產(chǎn)業(yè)新城的運營和維護，以及后續(xù)的升級和拓展。其中，產(chǎn)業(yè)新城的運營管理指對產(chǎn)業(yè)新城進行日常運營和管理，包括物業(yè)管理、商業(yè)運營、公共服務(wù)管理等。維護與升級是指隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市功能的完善，產(chǎn)業(yè)新城需要不斷對基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能等進行維護升級以及優(yōu)化調(diào)整，以持續(xù)保持產(chǎn)業(yè)新城的競爭活力。此外，拓展再生是指，在產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展到一定階段后，需要考慮其拓展和再生問題，包括向周邊地區(qū)拓展新的發(fā)展空間，以及通過產(chǎn)業(yè)升級和城市更新等方式實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的再生和發(fā)展。

二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

自改革開放以來，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展迅速。得益于國家經(jīng)濟的迭代作用，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的背景下，園區(qū)逐步從工業(yè)經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，園區(qū)形態(tài)也不斷演進以適應當時的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。分階段來看，從最初傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到目前的產(chǎn)業(yè)新城，共經(jīng)歷了四段發(fā)展歷程，分別為生產(chǎn)要素集聚階段，產(chǎn)業(yè)主導階段，產(chǎn)業(yè)升級、配套完善階段，以及產(chǎn)城融合階段。

自2009年以來，全球金融危機對中國外向型經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的沖擊，隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展時期的到來，加快城鎮(zhèn)化進程便成為拉動內(nèi)需的重要方向，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)也進一步打開了城鎮(zhèn)化發(fā)展的大框架。建設(shè)創(chuàng)新型國家戰(zhàn)略的提出，更是將作為雙創(chuàng)載體和中國經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型引擎的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升到了一個新的歷史地位，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展逐漸進入產(chǎn)城融合發(fā)展階段。在該階段，國家對園區(qū)開發(fā)的重心向提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級方向轉(zhuǎn)變，對開發(fā)區(qū)數(shù)量進行適度控制。園區(qū)開發(fā)過程中更注重新興產(chǎn)業(yè)，知識密集型項目的引入，強化園區(qū)創(chuàng)新及轉(zhuǎn)化功能。并以多產(chǎn)業(yè)集群的整合發(fā)展為主體，一方面提升了產(chǎn)業(yè)的整體競爭力，另一方面也加強了集群內(nèi)企業(yè)間的有效合作，發(fā)揮了資源共享優(yōu)勢。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級和社會化大生產(chǎn)的不斷推進，此階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越向綜合化方向發(fā)展，園區(qū)逐漸成為集住宅、寫字樓、商業(yè)、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，聚集了大量的常住人口，產(chǎn)城關(guān)系得到了較好融合。在這種多功能的綜合體內(nèi)，人們的工作和生活需求同時完全得到滿足，本身就達到了一個新城的標準。

此階段，以開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)新城為發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)新城運營商也應運而生，他們憑借市場化手段，依托專業(yè)化的服務(wù)平臺，高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市擴張之間的內(nèi)在關(guān)系，使得“產(chǎn)城融合”成為支撐區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的一個突出亮點，具備高勢能優(yōu)勢的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城已然成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的主要方向。例如，固安產(chǎn)業(yè)新城立足于營造一個產(chǎn)業(yè)與人居、生態(tài)保護與城市建設(shè)互融共生的“生態(tài)圈”，早期提出了“公園城市、休閑街區(qū)、兒童優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)聚集”的規(guī)劃理念，并確立了電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)方向，綜合規(guī)劃了中國北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地、中國北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、生活配套區(qū)、城市核心區(qū)，五大區(qū)域突出功能分區(qū)，科學有效的實現(xiàn)了各個區(qū)域功能之間的混合生長、協(xié)同發(fā)展，使得生產(chǎn)與生活有機結(jié)合，形成一個現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)新城。

綜上分析，目前，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，我國傳統(tǒng)的以“產(chǎn)業(yè)”為主導的產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)正在向“產(chǎn)城一體化”的綜合性產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變，其區(qū)域功能結(jié)構(gòu)更為復合、全面，對產(chǎn)業(yè)服務(wù)的配套要求也更為精細化、多元化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展持續(xù)加速，行業(yè)建設(shè)投資不斷增加。全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺公布信息顯示，目前我國各地產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)正在加速完善道路、廠房、基礎(chǔ)性保障住房等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。例如塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)科技產(chǎn)業(yè)新城（一期）產(chǎn)城融合類更新單元建業(yè)路南側(cè)段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項目；河源市連平縣東部產(chǎn)業(yè)新城DB08-03-03A號地塊廠房建設(shè)項目；中國（惠民）繩網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)項目（一期）；南寧東部產(chǎn)業(yè)新城智慧產(chǎn)業(yè)園（一期）項目；貴陽市貴安新區(qū)2025年馬場產(chǎn)業(yè)新城保障性租賃住房（新能源產(chǎn)業(yè)園一期、二期）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目等。

近年來，我國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)競爭態(tài)勢愈演愈烈，同時隨著新的行業(yè)主體加速涌入，產(chǎn)業(yè)新城運營商在發(fā)展模式和方向探索上愈加成熟。多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運營商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級上較去年有了進一步的提升。一些優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運營商始終堅持“以人為本”的理念，在完善城市基本配套功能的同時，將智慧園區(qū)建設(shè)融合到智慧城市建設(shè)體系中，持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)新引力，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為產(chǎn)城建設(shè)提供源源不斷的動力。2023年，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力排名前十的企業(yè)分別為上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團股份有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、深圳市星河產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團有限公司、珠海華發(fā)城市運營投資控股有限公司、天安數(shù)碼城（集團）有限公司、蘇州新建元控股集團有限公司、上海臨港經(jīng)濟發(fā)展（集團）有限公司、萬科南方產(chǎn)城、深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團有限公司。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資潛力研究及發(fā)展趨勢預測報告》

三、發(fā)展趨勢

1、舊城區(qū)升級將持續(xù)驅(qū)動產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)推進

產(chǎn)業(yè)驅(qū)動是指在新城建設(shè)過程中以一種或多種產(chǎn)業(yè)導入為突破口，利用產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性帶動新城的開發(fā)。其做法通常是首先由政府在新城范圍內(nèi)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導市區(qū)內(nèi)的企業(yè)外遷，同時通過優(yōu)惠政策吸引外部企業(yè)入駐，最終達到市區(qū)產(chǎn)業(yè)職能轉(zhuǎn)移到新城的目的。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的關(guān)鍵在于選擇產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)、關(guān)聯(lián)帶動性強的產(chǎn)業(yè)，利用政策促進產(chǎn)業(yè)的集聚。

隨著中國經(jīng)濟新常態(tài)的到來，新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的中流砥柱，對推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級發(fā)揮了積極作用。產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)綜合考慮了新興產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、人口集聚三方面因素，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動態(tài)關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅持“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城為依托，不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動力，形成了強大的競爭壁壘。通過龍頭驅(qū)動、創(chuàng)新驅(qū)動和孵化驅(qū)動等方式，打通了產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集群集聚、產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的完整鏈條，運用以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的模式，推動新型城鎮(zhèn)化，為產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展提供持續(xù)的動力。因此在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)過程中，城市自身的升級轉(zhuǎn)型將對城市布局做出新的調(diào)整，原有的，不合時宜的舊城區(qū)也將被列入改造的項目。但是與傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造所不同的是，產(chǎn)業(yè)新城對舊城區(qū)的改造將會以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)的方式來進行。造成所謂失地、失業(yè)農(nóng)民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發(fā)展?jié)摿?，同時舊城區(qū)的改造也將使得城市各區(qū)域之間的功能更加協(xié)調(diào)，城市發(fā)展更加均衡，提升居民的幸福度。

2、三四線城市對產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)也存在較大的需求

從政策層面來看，國家對產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持力度不斷加大。自2016年10月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，針對科學推進產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)做出了明確部署，提出為新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化融合發(fā)展探索可復制、可推廣的經(jīng)驗做法以來，越來越多的企業(yè)開始緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略布局，加入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)及運營中。

“十三五”開局以來，我國經(jīng)濟進入發(fā)展新常態(tài)的轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟增長率逐步放緩，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型勢在必行，而經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必然離不開產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的支持。目前，全球產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于重大調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)的國際分工面臨洗牌和挑戰(zhàn)，中國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與調(diào)整的關(guān)鍵時期，正向產(chǎn)業(yè)鏈上資金密集型、技術(shù)密集型等經(jīng)濟附加值高的鏈環(huán)轉(zhuǎn)移。如何提前謀劃布局，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與技術(shù)的深度融合，是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點。具體針對產(chǎn)業(yè)集聚、轉(zhuǎn)移的研究對于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展理論有著重要意義，國際學術(shù)界對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移變遷相關(guān)的理論研究已非常充分。理論和經(jīng)驗表明：產(chǎn)業(yè)集權(quán)的擴散效應和拉動效應將會促使城市周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，上海與昆山、杭州就是一個典型的案例。未來隨著核心城市的升級轉(zhuǎn)型，三四線城市對產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)也存在較大的需求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資潛力研究及發(fā)展趨勢預測報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。