2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)

    揮別2018年，全國(guó)多城特別是一線城市的土地市場(chǎng)迎來(lái)“開門紅”，但熱鬧的背后也“因城而異”。

    日前，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍。經(jīng)過(guò)19輪報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)9號(hào)線郭公莊區(qū)域1518-L01地塊被京投與郭公莊投資聯(lián)合體以37.2億元拿下，溢價(jià)率13.5%，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)每平方米71087元。最近，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)屢次釋放利好信息。就在去年12月底，北京首次計(jì)劃推出三宗集體建設(shè)用地，全部用于共有產(chǎn)權(quán)房及配建設(shè)施。由于減去了土地征收等環(huán)節(jié)，三宗地塊的起始樓面地價(jià)明顯低于周邊國(guó)有土地，這意味著開發(fā)商在同等銷售價(jià)格外有了更大利潤(rùn)空間，將有助于吸引更多開發(fā)商加入共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)。

    就在1月24日，上海迎來(lái)新年后首宗商辦地塊出讓。市場(chǎng)公開信息顯示，這宗位于上海頂級(jí)商圈之一的南京西路商圈的商辦地塊，在3個(gè)競(jìng)買人經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)、526輪競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)置地、上海北盛企業(yè)發(fā)展有限公司、萬(wàn)得信息組成的聯(lián)合體，以總價(jià)58.02億元、溢價(jià)率23.05%摘得。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然上海土地市場(chǎng)降溫，但上述地塊地理位置十分優(yōu)越、地塊價(jià)值十分稀缺，受到實(shí)力房企的追捧在情理之中。

    在深圳開年首場(chǎng)土地拍賣中，華僑城以底價(jià)23.34億元競(jìng)得坪山商業(yè)用地，地塊內(nèi)將建一棟不低于300米的高樓。不過(guò)，上述地塊原定于去年12月4日出讓，但去年11月20日一份補(bǔ)充公告將地塊出讓時(shí)間推遲至去年12月11日，2018年12月10日又發(fā)補(bǔ)充公告將地塊出讓時(shí)間推遲至2019年1月11日出讓，且兩份補(bǔ)充公告對(duì)競(jìng)買人資格條件要求均有調(diào)整，最終將競(jìng)買申請(qǐng)人條件由深圳注冊(cè)的企業(yè)法人調(diào)整為中國(guó)境內(nèi)或中國(guó)香港注冊(cè)企業(yè)。此外，第二份推遲公告將競(jìng)買申請(qǐng)人持有兩家以上(含兩家)五星級(jí)酒店物業(yè)51%以上產(chǎn)權(quán)，并持有五年以上(含五年)的條件，改為競(jìng)買申請(qǐng)人僅需持有五星級(jí)酒店。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，近兩年深圳的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，主要是出讓條件日趨嚴(yán)格，多以底價(jià)出讓，且以商業(yè)辦公和工業(yè)地塊為主，單宗土地的成交總額并不高。

    在廣州，曾在一天之內(nèi)一口氣出讓5宗用地。此外，武漢、鄭州、石家莊等多個(gè)城市也完成了2019年首次土地出讓。業(yè)內(nèi)人士表示，2019年一些城市依然保持土地供應(yīng)的高節(jié)奏，在有效供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也應(yīng)密切注意去庫(kù)存不足等問(wèn)題。

    中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)300城市土地出讓金總額為4.1773萬(wàn)億元，同比增加2%。一線城市土地出讓金為5517億元，同比下降12%;二線城市土地出讓金為20520億元，同比減少1%;三四線城市土地出讓金15736億元，同比增加15%。其中，北京與深圳降幅較為明顯，土地出讓金分別為1682.9億元與445億元，同比2017年下滑40%和45%。而廣州去年土地出讓金同比增長(zhǎng)了12.7%。值得注意的是，2018年全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為每平方米2159元，同比下滑11%。全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，同比下降16個(gè)百分點(diǎn)。此外，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流拍高達(dá)382宗，創(chuàng)下近6年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上漲167%。

    克而瑞研究中心認(rèn)為，由于房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對(duì)拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率，且資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)。