新年伊始房企融資補(bǔ)血?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄，房企巨頭難迎“開門紅”，各地調(diào)控深入，2019年市場(chǎng)將逐漸降溫退燒！【圖】

    新年伊始房企融資補(bǔ)血?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄

    房企巨頭難迎“開門紅”

    破紀(jì)錄的融資計(jì)劃和格外低迷的銷售業(yè)績(jī)，都是與“錢”密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，揭露了各大房企在2019年初真實(shí)的生存狀況。

    近日，已陸續(xù)有大約30家知名房企公布了今年1月的銷售業(yè)績(jī)。與去年同期相比，一些龍頭房企都出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，30家房企合計(jì)銷售額同比下調(diào)了11%。其中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園三巨頭合計(jì)下降超500億元。而與此同時(shí)，各大房企近來也在密集披露融資計(jì)劃，恰好從另一側(cè)面折射出房企的補(bǔ)血壓力。

    “三巨頭”業(yè)績(jī)降了532億元

    銷售業(yè)績(jī)的整體低迷，并沒有因排名前后而有所區(qū)分。相反，獨(dú)占鰲頭的房企，反而跌幅更大。

    不久前，萬(wàn)科方面發(fā)布公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%；恒大方面1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%；碧桂園僅公布了歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額，為330.7億元。碧桂園去年同期并未公布?xì)w屬股東權(quán)益的合同銷售金額，但中原地產(chǎn)方面測(cè)算這一數(shù)字約為460億元。這樣一來，碧桂園也出現(xiàn)28.1%的跌幅。

    至此，這“三巨頭”均出現(xiàn)了三成左右的下降。僅僅在這一個(gè)月，三巨頭合計(jì)下跌的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)達(dá)到了532.2億元。來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的銷售額，合計(jì)3189.4億元的銷售業(yè)績(jī)，比2018年同期的3574.76億元下調(diào)了11%。

    30家房企合計(jì)下調(diào)11%，并未像“三巨頭”一般狂跌，得益于一些中小房企“力挽狂瀾”。從各家公布的數(shù)據(jù)來看，新城發(fā)展、金地、佳兆業(yè)等均出現(xiàn)不同幅度的上漲。“相比去年，整體銷售額出現(xiàn)明顯放緩。這其中，龍頭房企同比下調(diào)，銷售數(shù)據(jù)開始回落；分化現(xiàn)象繼續(xù)明顯，中小房企數(shù)據(jù)依然在上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    市場(chǎng)降溫購(gòu)房更理性

    “銷售業(yè)績(jī)反映著成交端，但成交端又勢(shì)必受供應(yīng)端的影響。”國(guó)內(nèi)一家知名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者分析，今年一開年銷售業(yè)績(jī)說明了由于各地調(diào)控深入，市場(chǎng)逐漸降溫、退燒，購(gòu)房者也更為理性。

    在房企內(nèi)部，更貼近市場(chǎng)的指標(biāo)則早已顯現(xiàn)出退燒跡象。上述負(fù)責(zé)人以北京市場(chǎng)為例介紹，2018年年初甚至更早，市場(chǎng)溫度較高，去化率更高，成交周期卻更短。按照其內(nèi)部的統(tǒng)計(jì)，去年購(gòu)房人看房周期在一個(gè)月左右，搶手樓盤的周期往往只有一兩周；但從去年下半年開始，一些樓盤看房周期甚至延長(zhǎng)到兩三個(gè)月，只有剛需盤的周期才能維持在一個(gè)月左右。

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的關(guān)鍵原因是供應(yīng)量的加大。從去年下半年開始，北京市場(chǎng)上限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)進(jìn)一步增加，吸引了一批剛需。“購(gòu)房人開始跟開發(fā)商‘提要求’了。”另一家房企銷售負(fù)責(zé)人說，消費(fèi)者可選擇的樓盤多了，就會(huì)有更細(xì)致的比較，而不再是樓市高燒時(shí)的“只看預(yù)期、不看品質(zhì)”。

    此外，一些三、四線城市曾在2018年一度高燒不斷，伴隨著調(diào)控的深入，這些城市也逐漸退燒、恢復(fù)理性。對(duì)于依靠三、四線城市的一批龍頭房企而言，銷售業(yè)績(jī)也勢(shì)必受到影響。

    房企窗口期緊急“補(bǔ)血”

    2月12日，華夏幸福披露，向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券；一天后，融創(chuàng)中國(guó)也公布發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據(jù)。

    業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，是房企密集的融資計(jì)劃。今年1月以來，公布的房企融資已近90多起，合計(jì)金額超2100億元；春節(jié)后近幾天的融資計(jì)劃已有數(shù)十億美元。

    其實(shí)，2018年在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的環(huán)境下，房企融資渠道不斷收緊。諸葛找房首席分析師陳雷表示，從房企融資的到位資金來源分析，2018年以來，國(guó)內(nèi)貸款占比降低，自籌資金比例提升。2017年以來，在公司債收緊之后，海外債發(fā)行熱度逐步升溫，發(fā)行利率隨即走高。諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，到2018年年末，海外融資利率在9.00%到13.75%，融資成本遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)融資3.69%到8.50%的利率。

    在業(yè)內(nèi)看來，越來越多的房企加快融資，也為了應(yīng)對(duì)還債高峰期。“據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2019年房企信托到期3669億元，債券及中票類到期4189億元，合計(jì)7858億元。”陳雷說。

    2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積781484萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-5月份下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2009-2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2009-2017年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    2017年末，商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，比11月末減少683萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少670萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加118萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少215萬(wàn)平方米。

2009-2017年我國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    各地除了傳統(tǒng)的限購(gòu)、限售、限貸等政策，2018年政策非常注重市場(chǎng)監(jiān)管的強(qiáng)化，通過監(jiān)管的強(qiáng)化，規(guī)范市場(chǎng)秩序，保障合理購(gòu)房需求。2018年上半年，全國(guó)超過40市縣（區(qū)）、以及湖北、海南、湖南、新疆和遼寧5省出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策。其中，湖北、福建、海南、遼寧、福州、江門、長(zhǎng)春和紹興柯橋出臺(tái)措施強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格監(jiān)管。湖南、重慶、西安、長(zhǎng)沙、石家莊、丹東、嘉興、淄博、寧鄉(xiāng)市、北京、貴陽(yáng)等省市出臺(tái)措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。武漢、佛山和贛州加強(qiáng)對(duì)住房銷售監(jiān)管。海南省、南京強(qiáng)化對(duì)新房網(wǎng)簽備案管理。濟(jì)南市重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域非法集資行為。長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、佛山、杭州、高安、嘉興、西安、青島高新區(qū)等出臺(tái)公證搖號(hào)銷售政策。住建部等七部委對(duì)北京、上海等30城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。