雖然去年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售就普遍轉(zhuǎn)淡，不時(shí)傳來(lái)房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人叫苦的聲音，但全年的整體表現(xiàn)仍與直觀感受迥異。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全國(guó)商品房量?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，銷售面積約17億平方米，銷售額約15萬(wàn)億元。
我個(gè)人最關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。而公認(rèn)日子很好過(guò)的2016年、2017年，房地產(chǎn)投資分別只增長(zhǎng)6.9%和7.0%。
去年房地產(chǎn)投資并非突然加速，而是相當(dāng)平穩(wěn)。2018年上半年，房地產(chǎn)投資增幅為9.7%；1-9月增幅為9.9%，然后是全年的9.5%。
雖然，從主流房企拿地情況看，并未出現(xiàn)大幅攀升，到下半年，一些房企甚至捂緊了口袋；土地流拍的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，成交也多為低溢價(jià)率，但財(cái)政部1月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地出讓收入高達(dá)65096億元，同比增長(zhǎng)25%，賣地收入再創(chuàng)新高。
土地投資是支持房地產(chǎn)投資的重要因素。從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，2018年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5%是可以理解的。另一個(gè)因素，或許可從棚改投資來(lái)解釋。
根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-11月全國(guó)棚改已動(dòng)工建設(shè)616萬(wàn)套，超額完成580萬(wàn)套的年度計(jì)劃，投資額逾16000億元。加上12月的數(shù)字，全國(guó)估計(jì)有650萬(wàn)套。中央的計(jì)劃是，2018年到2020年，全國(guó)計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。
此前的三年，2015年至2017年，全國(guó)新開(kāi)工各類棚戶區(qū)分別為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，合計(jì)超過(guò)1800萬(wàn)套。也就是說(shuō)，全國(guó)棚改建設(shè)是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞?shì)^多的一年，主要觀點(diǎn)是認(rèn)為在踩剎車，點(diǎn)剎。就結(jié)果而言，我個(gè)人認(rèn)為，棚改建設(shè)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)作出了不小的貢獻(xiàn)。
我拿去年房地產(chǎn)的幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)事，有兩個(gè)小意圖。一是否定了個(gè)別專家說(shuō)房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的說(shuō)法。商品房銷售量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5%(高于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅的5.9%)，不僅沒(méi)有拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是從投資和消費(fèi)兩端再次起到了拉動(dòng)作用。
二是不要總是動(dòng)不動(dòng)就把希望寄托在房地產(chǎn)身上。過(guò)往多年，哪怕是在房地產(chǎn)處于高增長(zhǎng)時(shí)期，也屢有專家出來(lái)呼吁通過(guò)房地產(chǎn)救市；而此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，也有專家暗示要適當(dāng)放松，以防止經(jīng)濟(jì)被下行的樓市拖累。但如你所知，經(jīng)濟(jì)的下行，樓市的調(diào)整，更多是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)自身的需求，兩者都需要追求更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
去年數(shù)據(jù)再怎樣也都過(guò)去了，人們關(guān)注的是今年趨勢(shì)。年底年初，由于工作的關(guān)系，跟企業(yè)界朋友會(huì)有些探討。我先重申個(gè)人觀點(diǎn)：不管是從剛性需求(首次置業(yè)和改善需求)，還是從城市更新來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展軌道。主流房企還有很大的施展空間，雖然市場(chǎng)份額一直都在變化。
正如我們看到的，去年底，部分城市調(diào)控出現(xiàn)了微調(diào)，這是城市從主體責(zé)任出發(fā)根據(jù)實(shí)際情況所作的調(diào)整，無(wú)可厚非。但人們都認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立以前，房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)有方向性的改變。這已為諸多地方兩會(huì)的關(guān)鍵詞所證實(shí)。比如上海兩會(huì)提出：完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持總體穩(wěn)定。
假如說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面不會(huì)更緊，那么，市場(chǎng)是不是已經(jīng)筑底了呢？如果2018年四季度是所謂的“底部”，那它的底部又有多長(zhǎng)？從1月份和剛剛過(guò)去的春節(jié)情況看，是比較清淡的。過(guò)去幾年，返鄉(xiāng)置業(yè)曾是三四線樓市的重要支撐，但我們記者了解的情況，今年春節(jié)期間的看房人數(shù)和成交量都比較低，專家認(rèn)為這些城市的需求已被透支。
目前來(lái)看，一季度的基數(shù)會(huì)維持低位，也就是說(shuō)，市場(chǎng)還在尋底過(guò)程中?？催^(guò)我文章的朋友會(huì)知道，去年下半年以來(lái)的樓市調(diào)整，更多是市場(chǎng)因素主導(dǎo)的反應(yīng)。所謂史上最全最嚴(yán)厲的調(diào)控，延遲了兩年半才迎來(lái)市場(chǎng)的調(diào)整，它不會(huì)只用半年就完成，從這個(gè)角度說(shuō)，一季度繼續(xù)調(diào)整，業(yè)界不應(yīng)過(guò)度驚訝。
通常而言，政策的底部會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)底部的構(gòu)筑和修復(fù)，但需要一段時(shí)間的傳導(dǎo)。從積極意義看，政策的正向變化有助于緩解、減弱調(diào)整的長(zhǎng)度和幅度。如果這個(gè)邏輯成立，則二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)要好于一季度，下半年好于上半年。但寄望全年商品房量?jī)r(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資保持去年的增幅也不現(xiàn)實(shí)。
理智的房企不會(huì)簡(jiǎn)單押注于政策的轉(zhuǎn)向。從策略上講，偏進(jìn)取的房企，會(huì)趁低點(diǎn)增加投資，收購(gòu)項(xiàng)目或公開(kāi)拿地；偏穩(wěn)重的房企，則會(huì)繼續(xù)觀望，待市場(chǎng)信號(hào)清晰顯現(xiàn)后再采取進(jìn)攻態(tài)勢(shì)。但負(fù)責(zé)前期投資的部門會(huì)發(fā)現(xiàn)，城市和區(qū)域選擇越來(lái)越難了，三四線城市需求飽和度增加，一二線管控未見(jiàn)放松。不過(guò)，既然大家都承認(rèn)隨便誰(shuí)都能掙大錢的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不正是真正聰明房企大顯身手的時(shí)候了？
2018年房地產(chǎn)形勢(shì)分析與2019年展望
2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，調(diào)控政策體系不斷完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)平穩(wěn)，房屋銷售面積呈平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工和土地購(gòu)置意愿較強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅有所上升，地價(jià)漲幅明顯回落，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)明顯好于全國(guó)，區(qū)域間分化延續(xù)，三四線城市成為拉動(dòng)2018年房地產(chǎn)投資和銷售增長(zhǎng)的主力。
展望未來(lái)市場(chǎng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大和中美貿(mào)易爭(zhēng)端加劇的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)有關(guān)政策微調(diào)的概率增大，但“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的基本基調(diào)不會(huì)改變，此前因調(diào)控升級(jí)從而對(duì)部分改善型住房消費(fèi)的影響，后期可能會(huì)有所調(diào)整，以保證居民的合理住房消費(fèi)。預(yù)計(jì)2019年，房地產(chǎn)主要指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)回落，特別是新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積和房屋銷售面積會(huì)出現(xiàn)小幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與企業(yè)資金來(lái)源保持相對(duì)平穩(wěn)。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策情況
1．房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化
2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的制度體系，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)繼續(xù)提速，調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類調(diào)控”，地方政府適機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。
中央層面上，更加注重深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革，強(qiáng)化金融監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防控，加快住房租賃體系建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管，保障人民群眾合理自住需求和合法權(quán)益。在制度上，深入推進(jìn)住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善基本住房制度體系，加快建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。7月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。
各部委積極部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建任務(wù)，深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革。央行要求切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)研判及重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。國(guó)家發(fā)改委也強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。住建部要求提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市安排住房用地占城市建設(shè)用地比例建議不低于25%，確保公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。證監(jiān)會(huì)、住建部?jī)?yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。原國(guó)土部提出改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地用作住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。改革土地供應(yīng)模式，增加住房土地供應(yīng)量。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部提出允許在符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等，以自主開(kāi)發(fā)、合資合作等方式來(lái)發(fā)展租賃物業(yè)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點(diǎn)，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。此外，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已進(jìn)入全面運(yùn)行階段，為房地產(chǎn)稅的征收提供了關(guān)鍵數(shù)據(jù)支撐。
地方層面上，各地房地產(chǎn)政策調(diào)控較密集，強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存，市場(chǎng)監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)。具體來(lái)看，各線城市繼續(xù)完善限購(gòu)、限售措施，精準(zhǔn)化程度進(jìn)一步提高，約有23個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、29個(gè)城市出臺(tái)限售政策，長(zhǎng)沙、西安等城市暫停企事業(yè)單位購(gòu)房，海南則從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。進(jìn)一步強(qiáng)化差別化住房信貸政策。公積金調(diào)整方面以北京為典型，開(kāi)始“認(rèn)房認(rèn)貸”，并將貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金繳存年限掛鉤。強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，保障合理購(gòu)房需求，住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介機(jī)構(gòu)名單，陸續(xù)在北京、上海等30多個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，成都、武漢、西安等城市出臺(tái)公證搖號(hào)銷售政策。各地出臺(tái)政策爭(zhēng)搶各類人才，加快區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，共有吉林、遼寧、山東、海南、四川、浙江6省25城市出臺(tái)約40條人才引進(jìn)政策。舊城改造開(kāi)始發(fā)力，舟山、岳陽(yáng)、麗水、鄭州、石家莊、武漢、青島、成都等城市先后出臺(tái)了加快舊城改造的相關(guān)通知文件。
從貨幣投放上看，2018年中國(guó)人民銀行繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策，截至2018年10月末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額167萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)9.1%，比上年同期低2.3個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額53.56萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)12.7%，比上年同期低10個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額6.86萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)5.7%，比上年同期低1.9個(gè)百分點(diǎn)。貨幣供應(yīng)量增速平穩(wěn)回落。
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2．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體平穩(wěn)
2018年，宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)12個(gè)季度穩(wěn)定運(yùn)行在6.7%至6.9%的中高速區(qū)間。
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步統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)650899億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%，增速比上季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)6.8%，二季度增長(zhǎng)6.7%，三季度增長(zhǎng)6.5%，增速逐季小幅回落。
分地區(qū)看，西南地區(qū)依然增長(zhǎng)速度最快，實(shí)際增長(zhǎng)8.0%，比全國(guó)高1.3個(gè)百分點(diǎn)，華中、華東、西北地區(qū)次之，分別增長(zhǎng)7.7、7.2和7.1個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)依舊增速最慢，增長(zhǎng)5%，增速比全國(guó)低1.7個(gè)百分點(diǎn)。從比重上看，華東地區(qū)占比最高，占全國(guó)的38.31%，比重比2017年全年提高0.53個(gè)百分點(diǎn)；華北、華中、華南地區(qū)占比較為接近，均接近全國(guó)GDP總量的1/7，其中華北地區(qū)占比較上年有所下降，華中、華南地區(qū)占比基本平穩(wěn)。
從各省市GDP規(guī)模來(lái)看，廣東、江蘇、山東三省依然位居前三名，其中廣東、江蘇兩省GDP規(guī)模均超過(guò)6.5萬(wàn)億元，山東則接近6萬(wàn)億。浙江、河南則以3萬(wàn)億以上位居第4和第5位。從增速看，云南、貴州、西藏、江西等省市區(qū)增長(zhǎng)較快，增速超過(guò)8.5%，除江西外，均位于西南地區(qū)。陜西、福建、安徽、四川、湖北、湖南、浙江、河南、廣東、廣西等省GDP增速在7%-8.5%之間，相對(duì)較快。天津、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、海南、遼寧等地區(qū)增速較慢，增速低于6%，特別是天津增速僅為3.5%，在所有省市區(qū)中墊底。
3．城市間分化明顯，華中地區(qū)重點(diǎn)城市增速亮眼
分城市看，城市間經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)國(guó)家信息中心“宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)”對(duì)全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市地區(qū)生產(chǎn)總值的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，有8個(gè)城市GDP增速高于10%，185個(gè)城市GDP增速介于6%-9%之間，占城市總體的六成以上，還有18個(gè)城市的GDP增速低于3%，其中，甚至有2個(gè)城市GDP增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，畢節(jié)、崇左、安順、亳州、安康、烏海、遵義、保山等8個(gè)城市GDP增速超過(guò)10%(含10%)，其中除亳州外均屬西部地區(qū)。
從GDP規(guī)模上看，上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州占據(jù)前10位，其中上海、北京均超過(guò)2萬(wàn)億元，其余8個(gè)城市除杭州略低于1萬(wàn)億外，均在1萬(wàn)億元與2萬(wàn)億元之間。杭州、南京、青島等17個(gè)城市GDP規(guī)模超過(guò)5000億，徐州、福州等62個(gè)城市GDP規(guī)模介于2000-5000億之間。2000億以上城市個(gè)數(shù)累計(jì)達(dá)88個(gè)，較上年同期增加6個(gè)。從GDP規(guī)模排名前20位城市的增速來(lái)看，除天津增速為3.5%外，其余城市增速均超過(guò)6%，其中長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、西安增速居前，分別增長(zhǎng)8.5、8.3、8.2和8.2個(gè)百分點(diǎn)，這4個(gè)城市均屬于中西部地區(qū)，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州同屬華中地區(qū)。
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二、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析
1．國(guó)房景氣指數(shù)先降后升，近期出現(xiàn)見(jiàn)頂回落跡象
2018年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)呈現(xiàn)出先降后升的走勢(shì)特點(diǎn)。9月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.99，創(chuàng)2012年以來(lái)新高。10月份，景氣指數(shù)出現(xiàn)小幅回落，比上月下降0.05個(gè)點(diǎn)，但仍比2017年同月高0.45個(gè)點(diǎn)。
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2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資先升后降，住宅投資一枝獨(dú)秀
2018年1-10月，全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資99325億元，比上年同期增加8781億元，同比增長(zhǎng)9.7%，為近四年來(lái)最高水平，增幅同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。
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從各月投資完成情況看，2018年全年投資增速震蕩下滑，二季度、三季度均出現(xiàn)小幅回落，當(dāng)前投資增速基本穩(wěn)定在9.7%左右。
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按房屋類型來(lái)看，商品住宅共完成投資70370億元，同比增長(zhǎng)13.7%；辦公樓完成投4911億元，同比下降12%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。
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分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資53136億元，同比增長(zhǎng)10.8%；中部地區(qū)完成投資20755億元，同比增長(zhǎng)7.1%；西部地區(qū)完成投資21254億元，同比增長(zhǎng)8.4%；東北地區(qū)完成投資4180億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅在四個(gè)地區(qū)中最高。
3．企業(yè)新開(kāi)工和土地購(gòu)置意愿較強(qiáng)，先行指標(biāo)保持較快增長(zhǎng)
從先行指標(biāo)看，2018年1-10月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為16.9億平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，與上年同期相比增幅加快10.7個(gè)百分點(diǎn)，自2015年以來(lái)，新開(kāi)工面積增速持續(xù)加快，目前達(dá)到近六年的新高。
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2018年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為21963萬(wàn)平方米，比上年同期增加2915萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，與上年同期相比加快2.4個(gè)百分點(diǎn)，與上年全年相比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-10月，全國(guó)土地成交價(jià)款為11695億元，比上年同期增加2000億元，同比增長(zhǎng)20.6%，與上年同期相比下降22.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年下降28.8個(gè)百分點(diǎn)。
2018年全國(guó)土地購(gòu)置面積增速總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。一季度同比增長(zhǎng)0.5%，上半年同比增長(zhǎng)7.2%，前10個(gè)月同比增長(zhǎng)15.3%。
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4．房屋銷售保持低速增長(zhǎng)，中西部地區(qū)增長(zhǎng)較快
2018年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)133117萬(wàn)平方米，比上年同期增加2863萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，與上年同期相比回落6個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落5.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額115914億元，比上年同期增加17787億元，同比增長(zhǎng)12.5%，與上年同期相比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
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分地區(qū)看，受部分城市限購(gòu)、限貸、限售等政策的影響，東部地區(qū)商品房銷售面積增速在各個(gè)區(qū)域中最低，實(shí)現(xiàn)銷售面積為56194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.5%，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)34697萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.3%，西部地區(qū)32636萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.8%，在各個(gè)區(qū)域中增速最高，東北地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.3%。
至2018年10月末，全國(guó)商品房待售面積為52789萬(wàn)平方米，比9月末減少402萬(wàn)平方米，比上年同期減少7469萬(wàn)平方米，同比下降12.4%。
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企業(yè)資金來(lái)源渠道偏緊，個(gè)人住房貸款增速持續(xù)回落
2018年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速與上半年相比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，但與同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相比低2個(gè)百分點(diǎn)。
分資金來(lái)源渠道看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、個(gè)人按揭貸款均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅分別為5.2、35.6和0.9 個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了融資收緊和整體降杠桿對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款則保持增長(zhǎng)，增速分別為10.8%和16.3%，表明企業(yè)自籌和銷售改善是保持企業(yè)資金來(lái)源平穩(wěn)的重要手段。從比重上看，定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌資金占比較高，分別占資金來(lái)源的33.1%和33.6%，與上年同期相比比重分別提高2.5和0.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重均在14%左右，比重與上年同期相比分別下降2和1.2個(gè)百分點(diǎn)。
9 月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為 37.5 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 20.4%，增速與上半年持平。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的 28.1%。其中，個(gè)人住房貸款余額為 24.97 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 17.9%，增速較 6 月末低 0.7 個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額為 7.1 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 33.9%，增速較 6 月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速較 6 月末低 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。
6．房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)上升，地價(jià)漲幅有所回落
2018年，房?jī)r(jià)漲幅有所加快。從絕對(duì)價(jià)格看，2018年1-10月，全國(guó)商品房成交均價(jià)8708元/平方米，同比上漲10.1%，漲幅比去年同期上升6.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅明顯提高。分地區(qū)看，西部地區(qū)漲幅最高，上漲16.0%，東北地區(qū)次之，上漲12.5%，中部地區(qū)和東部地區(qū)分別上漲11.4%和10.6%。
從70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2018年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比2017年12月提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.8%，連續(xù)6個(gè)月漲幅超過(guò)0.5%，房?jī)r(jià)漲幅再現(xiàn)抬頭跡象。10月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）同比價(jià)格上漲的城市67個(gè)，下跌的城市有3個(gè)。
分城市等級(jí)看，2018年10月，各等級(jí)類型城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)均保持上漲，其中一線城市平均上漲1.2%，二線城市平均上漲9.5%，三線城市平均上漲10.5%，四線城市平均上漲10.4%，三四線城市同比漲幅較快。從環(huán)比指數(shù)來(lái)看，10月份一線城市新建商品住宅環(huán)比平均漲幅為0，二線城市平均上漲1%，三線城市上漲0.8%，四線城市上漲1.3%，非一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。一線城市調(diào)控效果顯著，漲幅連續(xù)15個(gè)月保持最低，二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)加速上行，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅觸頂回落，但漲幅依然較高。
7．標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)明顯好于全國(guó)平均水平，企業(yè)拿地意愿較強(qiáng)
1-10月，39家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售面積33045萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比1-9月放緩6.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售額46074億元，增長(zhǎng)22.6%。
分企業(yè)看，龍光地產(chǎn)、融信中國(guó)、中駿置業(yè)、新城發(fā)展、佳源國(guó)際控股等5家企業(yè)銷售面積增速顯著，超過(guò)1倍，碧桂園、綠城中國(guó)、保利置業(yè)、金地商置、深圳控股等5家企業(yè)累計(jì)銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從銷售額情況來(lái)看，恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷售總量占據(jù)前三位，均超過(guò)4000億元，佳源國(guó)際控股、融信中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、新城發(fā)展銷售額增速翻番。
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