真的是好賣到缺貨么？“房子沒(méi)搶到坐在地上哭”？ 地產(chǎn)巨頭前兩月銷售額下滑，預(yù)測(cè)2019年全國(guó)商品房銷售額同比變動(dòng)幅度預(yù)計(jì)和商品住房相似【圖】

    房子沒(méi)搶到坐在地上哭？這樣的鬼把戲你還信以為真！

    上周末，我們?cè)跇鞘?，這么快就回暖了？一文中提到：南京3000人看房團(tuán)65輛大巴車橫掃72盤、燕郊某盤一夜?jié)q7000元/㎡、深圳灣華潤(rùn)潤(rùn)府8000萬(wàn)豪宅秒清、廣州金融城又拍出高價(jià)地：樓面價(jià)3.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)達(dá)37.07億、18城調(diào)控政策松綁……

    僅僅從這一個(gè)個(gè)爆點(diǎn)上來(lái)看，2019年初的樓市，頗有些小陽(yáng)春的感覺(jué)。

    這不上周末，深圳一樓盤又給這所謂的“小陽(yáng)春”添了一把火，各中介朋友圈一致刷屏， 途中一位女士，坐地痛哭，配文說(shuō)沒(méi)搶到房當(dāng)場(chǎng)急哭。

    今天，我來(lái)跟大家講的不是這個(gè)樓盤，好與不好，而是中介和開(kāi)發(fā)商為了造勢(shì)使出的鬼把戲，到底有多套路無(wú)恥，多簡(jiǎn)單粗暴。

    一.

    我們先回顧下，深圳搶房整個(gè)事件的前后。

    上周，事件中的樓盤在和多家中介聯(lián)動(dòng)推介蓄客后集中開(kāi)盤，由于中介人數(shù)眾多，返傭大，中介十分賣力推介，房源數(shù)量并不算多，部分中介提前一天夜間開(kāi)始幫助自己的客戶排隊(duì)。

    第二天到訪的客戶，因?yàn)橹薪橐归g排隊(duì)的景象，加上甚至比顧客還多的“便衣”中介，得到了一種人多、要搶、下手為強(qiáng)的信號(hào)指引，造成了無(wú)腦搶房的局面，為了加塞搶房，甚至有中介帶著客戶從地庫(kù)繞進(jìn)售樓部。

    最后，因?yàn)楠M小的空間，混亂的場(chǎng)控，以及對(duì)于周邊交通的營(yíng)銷，疑似搶客打架等多重因素，所在轄區(qū)派出所出動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，并要求該樓盤停止銷售。

    隨后，不僅僅傳出樓盤銷售火爆搶破頭的一系列圖片視頻，并配以樓市回暖，房?jī)r(jià)即將大漲的相關(guān)逼單話術(shù)。

    以及，我在標(biāo)題里談到的——房子沒(méi)搶到坐在地上哭。一位非常年輕的姐姐被警察和保安圍住，坐在地上痛哭的圖片，圖片上配的文字是，這個(gè)姐姐搶不到房，小孩就不能在好的學(xué)校上學(xué)當(dāng)場(chǎng)急哭。

    但事實(shí)真的是這樣么？

    筆者回看了這段小視頻之后，雖然噪音大，并沒(méi)有聽(tīng)清楚現(xiàn)場(chǎng)到底在說(shuō)什么，但很顯然大概率是一場(chǎng)不折不扣的套路。

    事件中的樓盤叫傳麒景苑，是深圳一個(gè)并非新盤的公寓項(xiàng)目，不僅不是新盤，已經(jīng)是現(xiàn)房。

    本次銷售的價(jià)格每平米7萬(wàn)元起，和去年差異不大。

    但重點(diǎn)是樓盤為40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓，緊鄰高架橋，如此高的價(jià)格，儼然是賣的很差，房子內(nèi)的灰塵已經(jīng)厚厚一層。

    并且，按照當(dāng)?shù)刂槿耸棵枋?，盡管該公寓是有概率拿到名校學(xué)位，但風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)非常大，按照福田區(qū)公布的學(xué)位缺口來(lái)看，這樣的商務(wù)公寓項(xiàng)目以及租房的群體幾乎很難申請(qǐng)到對(duì)位的名校學(xué)位。

    不論如何，這個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷絕對(duì)是成功的。

    即便是叫停，即便是在沒(méi)賣完的時(shí)候被叫停，至少樓盤的名字已經(jīng)被深圳上千中介轉(zhuǎn)發(fā)出去，被本地外地大量的自媒體轉(zhuǎn)發(fā)了出去.

    無(wú)論看客是真正的購(gòu)房者還是吃瓜群眾都知道了這個(gè)樓盤，這個(gè)樓盤總歸是把自己推廣出去了。

    二.

    同樣一個(gè)類似的案例，去年年底，在中部省會(huì)鄭州，有一個(gè)非常郊區(qū)的樓盤在當(dāng)時(shí)刷爆中介朋友圈。

    一棟遠(yuǎn)郊獨(dú)棟項(xiàng)目，為什么能在市場(chǎng)冷到不能再冷的時(shí)候讓購(gòu)房者趨之若鶩，把售樓部大門擠爛，翻窗買房？

    為了弄清楚事實(shí)真相，筆者多方了解，雖沒(méi)找到翻窗圖的出處，但找到了第二張圖的出處，第二張圖是從一段小視頻中截圖而來(lái)，視頻中的聲音暴露了視頻和搶房沒(méi)半毛錢關(guān)系的事實(shí)，視頻中聲音最大的一句話是業(yè)主對(duì)著門內(nèi)的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：有種給我出來(lái)。

    當(dāng)然，不論網(wǎng)上圖片真假，但對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目最終也是賣的不錯(cuò)，賺的盆滿缽滿。

    三.

    但垃圾遠(yuǎn)郊盤怎么就會(huì)遭瘋搶？高昂的深圳公寓怎么就會(huì)從滯銷到深夜排隊(duì)？

    歸根結(jié)底還是套路。

    我們回過(guò)頭來(lái)看深圳那個(gè)公寓項(xiàng)目，它真的是好賣到缺貨么？

    顯然不是，如果真的好賣有價(jià)值，隨便做些宣傳，新房稀缺的深圳，怕是開(kāi)盤就能清盤，就算不清盤也不至于到現(xiàn)房落了厚厚的灰，還賣不完。

    如果按照正常的行情，100個(gè)客戶，500套房子，大把的房子可以挑。

    但猛地冒出來(lái)幾千個(gè)中介，然后幾千個(gè)中介，通過(guò)瘋狂的發(fā)朋友圈拉客，搞來(lái)500個(gè)客戶，再加200個(gè)客戶同行人，一起聚到售樓部，那人山人海的壯觀場(chǎng)面，就成了缺貨的局面。

    從100個(gè)客戶，到500個(gè)客戶，差的不是樓盤的品質(zhì)和樓盤的宣傳能力。

    差的是給中介傭金的比例。

    據(jù)內(nèi)部人士透露，這個(gè)公寓給到了中介超過(guò)5%的返傭，也就是說(shuō)，即便是30平米的房子，傭金都可以高達(dá)10萬(wàn)元。

    在利益的驅(qū)使下，各大中介瘋狂朋友圈宣傳，邀約到過(guò)店的客戶，電銷CALL客邀約，叫親朋好友充數(shù)……反正就是把人想盡一切辦法聚到售樓部。

    氣氛起來(lái)了，哪怕自己手里只有幾個(gè)客戶，幾十人的陣仗，能促進(jìn)幾套的成交也值，畢竟傭金足夠高。

    鄭州去年那個(gè)搶房的郊區(qū)樓盤也一樣，高額的返傭，讓整個(gè)城市所有的中介為之振奮，天天把大開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊的“精英中介”在那一刻，在傭金面前已經(jīng)把底限、理念，把大開(kāi)發(fā)商這個(gè)東西忘到九霄云外。

    剩下的就是，瘋狂的推銷，蓄客，拉客，清盤，拿傭。

    管你買后爛不爛尾，交房之后洪水滔天，返傭高，結(jié)傭快的開(kāi)發(fā)商，就是大爺。

    而開(kāi)發(fā)商也深諳此道，感覺(jué)自己好賣就高價(jià)平銷，感覺(jué)自己不好賣，就把利潤(rùn)拿來(lái)出返傭中介，不分大小，全城聯(lián)動(dòng)，簡(jiǎn)單粗暴。

    四.

    “有錢能使磨推鬼”這句話講的實(shí)在是太精辟，在高額的傭金下，不要說(shuō)二手房門店可以全力改賣新房，甚至連隔壁競(jìng)品樓盤的置業(yè)顧問(wèn)，都會(huì)把客戶往傭金高的樓盤推。

    開(kāi)發(fā)商的簡(jiǎn)單粗暴的提傭聯(lián)動(dòng)，加上中介在朋友圈有板有眼顛倒黑白一本正經(jīng)地胡說(shuō)八道的制造焦慮，讓無(wú)數(shù)垃圾盤，遠(yuǎn)郊盤等僵尸庫(kù)存，甚至幾年都賣不完的鬼死內(nèi)鋪，都可以在短時(shí)間內(nèi)被搶完。

    所謂買家沒(méi)有賣家精，這個(gè)道理亙古不變。

    至于中介和置業(yè)顧問(wèn)搶房的朋友圈，充其量只能看看。

    如果你信了，那就真的太傻太天真。

    地產(chǎn)巨頭前兩月銷售額下滑：萬(wàn)科同比降11%，恒大降42%

    3月4日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）發(fā)布2019年2月份銷售業(yè)績(jī)，2月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 246.7 萬(wàn)平方米，合同銷售金額 431.9 億元。

    受傳統(tǒng)春節(jié)假期等因素，2月份，萬(wàn)科合同銷售面積環(huán)比減少22.3%，合同銷售金額環(huán)比減少11.6%。

    綜合前兩月數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年 1~2 月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 564.4 萬(wàn)平方米，合同銷售金額 920.7 億元。

    和去年同期相比，萬(wàn)科合同銷售面積同比減少17.5%，合同銷售金額同比減少11.1%。

    同日，中國(guó)恒大集團(tuán)（03333.HK）公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2月份，恒大合約銷售金額約為215.3億元，合約銷售面積約為202.4萬(wàn)平方米。綜合前2月數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售金額同比下降超四成。數(shù)據(jù)顯示，前2月恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)647億元，同比減少42.5%；累計(jì)合約銷售面積為590.1萬(wàn)平方米，同比減少46.8%。

    截至目前，前三大房企中，碧桂園（02007.HK）尚未披露2月份銷售數(shù)據(jù)。

    克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜提到，2019年開(kāi)年以來(lái)，雖然全國(guó)有近20城出現(xiàn)了不同程度的政策松綁，但受2月春節(jié)因素影響，市場(chǎng)尚未有明顯回暖跡象。

    報(bào)告顯示，2月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩階段變化：其一，春節(jié)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約。春節(jié)兩周（1月28日-2月10日），三四線城市并未迎來(lái)市場(chǎng)期盼已久的火爆銷售場(chǎng)景，成交量不增反跌，暫以23%同比跌幅居前。諸如徐州、淮安等返鄉(xiāng)置業(yè)型城市成交明顯遇冷，成交量同比皆腰斬。

    克而瑞研究中心認(rèn)為，從宏觀趨勢(shì)來(lái)看，2019年無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)本身都有一定壓力。目前經(jīng)濟(jì)下行“L”型走勢(shì)尚未完成探底，上半年壓力會(huì)相對(duì)較大。從政策層面來(lái)看，我們認(rèn)為2019年出臺(tái)的政策會(huì)以對(duì)整體經(jīng)濟(jì)、對(duì)房地產(chǎn)相對(duì)有利的政策為主。

    房企也在未雨綢繆。

    萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席郁亮在集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上指出，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“L”型走勢(shì)尚未探底，宏觀形勢(shì)并不樂(lè)觀。2019年，萬(wàn)科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬(wàn)科活下去、活得好、活得久。

    恒大則于近期啟動(dòng)了“全員營(yíng)銷月”的計(jì)劃，為沖刺2019年第一季度銷售業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。具體來(lái)說(shuō)，恒大集團(tuán)在恒房通（注：恒大集團(tuán)推出大眾營(yíng)銷樓盤的平臺(tái)）上線的項(xiàng)目690個(gè)，3月份計(jì)劃新開(kāi)盤項(xiàng)目24個(gè)。在價(jià)格上，所有在售項(xiàng)目住宅（含公寓及寫(xiě)字樓）可有9折優(yōu)惠（受備案價(jià)影響價(jià)格除外），商鋪8折優(yōu)惠。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸降溫，由于部分城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲較大，預(yù)計(jì)這種溫和調(diào)整將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，但又因?yàn)檎咧饾u趨穩(wěn)，按揭貸款利率見(jiàn)頂，預(yù)判行業(yè)調(diào)整幅度并不會(huì)劇烈。預(yù)計(jì)2019年全國(guó)商品住房銷售額11.7萬(wàn)億，同比下降4.3%。2019年全國(guó)商品房銷售額同比變動(dòng)幅度預(yù)計(jì)和商品住房相似。

2013-2019年全國(guó)商品房銷售額走勢(shì)

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