兩會中明確表示要實行“一城一策”，2019年放開房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價還會持續(xù)上漲嗎？

    “全國12城樓市松綁，樓市回暖信號來了。”“樓市‘王炸’開局！真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購、青島取消搖號購房等政策以來，各大媒體平臺上有關(guān)“利好”不斷，一時間，樓市回暖似乎成為年后樓市的基調(diào)。

    然而，數(shù)據(jù)并不支持“樓市回暖”一說。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份TOP100房企合約銷售4470億元，同比下滑15.6%。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調(diào)控政策的微調(diào)雖然并未引起樓市的大起大落，但這也反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變——從過去的“一刀切”“約談”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;因城施策”“一城一策”，調(diào)控主體責(zé)任也從部委下放到地方政府。

    多地調(diào)控思路已有轉(zhuǎn)變

    2018年12月18日，山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出取消此前“主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，正式取消早前“取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易”“非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的限售政策。這也被市場解讀為樓市調(diào)控出現(xiàn)“松動”。

    值得一提的是，就在山東菏澤發(fā)布上述通知的次日，廣州發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，規(guī)定2017年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。這也意味著廣州不再一刀切地執(zhí)行“商服類地產(chǎn)項目不得銷售給個人”政策。

    2018年12月27日晚，衡陽出臺《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，擬暫停執(zhí)行限價政策。不過該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門出臺文件的初衷”為由撤回。

    2018年12月31日，青島市高新區(qū)發(fā)布文件，暫停執(zhí)行“青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則”。

    實際上，上述這些城市對樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，其調(diào)控思路與過去的“政策一 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉(zhuǎn)變。

    去年底召開的全國住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就曾指出，堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。

    上述城市樓市政策的微調(diào)，正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市主體責(zé)任”的“一城一策”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。

    值得注意的是，早前多個城市還在地方兩會中明確表示要實行“一城一策”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，僅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙等地紛紛表示要實行“一城一策”。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，不同的區(qū)域、不同的量級、不同的城市，其房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特點不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市主體責(zé)任”的體現(xiàn)，更加科學(xué)實際、實事求是。其含義在于，地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)自身實際情況進(jìn)行調(diào)控。但同時，地方政府還需要承擔(dān)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控責(zé)任。

    樓市仍將以“穩(wěn)”為基調(diào)

    取消限售、限價松動、暫停搖號……樓市會全面回暖？

    “調(diào)控依然會繼續(xù)，會放松但不會放開，樓市將回溫但不會回暖。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他同時認(rèn)為，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調(diào)控也不會退出。

    實際上，自2003年被確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)過去很長一段時間里都被視為經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)的工具來使用。無論是2008年還是2014年，通過限購松綁、下調(diào)首付比例、降息等“維穩(wěn)樓市”，房地產(chǎn)業(yè)一次次成為抵御“次貸危機(jī)”、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的有力工具。

    當(dāng)然，通過“維穩(wěn)樓市”成功應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的同時，隨之而來的是房價一輪又一輪快速上漲。

    目前，我國經(jīng)濟(jì)運行保持總體平穩(wěn)，但呈現(xiàn)出穩(wěn)中有變、變中有憂的特點。2018年四季度GDP同比增速為6.4%，為2009年第二季度以來最低水平。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，投資、消費、凈出口面臨形勢復(fù)雜嚴(yán)峻。2018年，固定資產(chǎn)投資增速為5.9%，較上年回落1.3個百分點，增速自2009年以來呈逐年下降趨勢；社會消費品零售總額同比增長9%，創(chuàng)2000年以來新低；貿(mào)易順差2.33萬億元，為近4年最低，同比增長負(fù)18.3%。

    復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)將再次成為逆周期調(diào)節(jié)的工具呢？房價是否又會如歷史一樣再次出現(xiàn)報復(fù)性上漲呢？

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時均持否定觀點，并表示當(dāng)前樓市調(diào)控思路已發(fā)生變化，房價報復(fù)性上漲的歷史將難再現(xiàn)，“穩(wěn)”將成為未來各地樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。

    今年政府工作報告也指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

    與過往相比，2018年底以來樓市調(diào)控思路已明顯發(fā)生變化。“穩(wěn)”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。

    如上海在年初表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機(jī)制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴(yán)控高房價高地價不是權(quán)宜之計、減少經(jīng)濟(jì)增長和財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場預(yù)期的目標(biāo)。

    而杭州則在近日的土地出讓文件中，將封頂溢價率由50%下調(diào)至30%。這也被視為穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的舉措。
“一些城市提出‘一城一策’，不能簡單地理解為政策松綁或收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實‘房住不炒’的目標(biāo)。”

    2019年放開房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價還會持續(xù)上漲嗎？

    僅僅一二線熱點城市，房價持續(xù)上漲的可能性不大。除此之外，“2019年放開房地產(chǎn)調(diào)控政策”個人認(rèn)為也是一種誤讀。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，這種定調(diào)會影響到2019年樓市向。會議強(qiáng)調(diào)的是“因城施策”、“分類指導(dǎo)”，并指出“夯實城市政府主體責(zé)任”。

    2019年全面放開房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性微乎其微。至多是三四線城市或者一些中小銀行搞點小動作。中央層面的放開是不太可能的。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)調(diào)控，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力會有所加大，但是這并不能改變中央政府的“房住不炒”決心。放松限售令只能加速投機(jī)性炒房退出，房價加速下跌進(jìn)程。

    也就是說，2019年房住不炒依舊必須執(zhí)行。實際上，在杠桿游戲看來，如果我們吸取了過往的教訓(xùn)，房住不炒將是中長期的事情，不僅僅是2018、2019年的任務(wù)。從目前的種種跡象看，長效機(jī)制的決心前所未有。所以，我才說適度放松是大概率，但前提是要確保價格穩(wěn)定。

    經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，國家已經(jīng)再次開啟了大基建，陸續(xù)批復(fù)了數(shù)條軌道交通建設(shè)，必然帶動鋼筋水泥價格上漲，再疊加不少項目日夜趕工出逃，原材料成本持續(xù)上漲會對房企利潤產(chǎn)生進(jìn)一步壓縮。裝修減配還算小事，等有房企繃不住，出現(xiàn)越來越多的爛尾樓，到時候社會穩(wěn)定性必然受到?jīng)_擊。

    從山東，到廣州，從廣州到全國更多的城市逐步放開限購令，也是對壓抑了這么久的房地產(chǎn)來一次喘息的機(jī)會，既有利于剛需進(jìn)入市場，同時緩解大多數(shù)房地產(chǎn)公司的資金問題，并帶動新一輪的國內(nèi)內(nèi)需市場的開發(fā)。意味著房地產(chǎn)不漲價，全國的房地產(chǎn)可能真的要出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重下跌趨勢，意味著經(jīng)濟(jì)崩潰，意味著大量不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，可能就不只是房產(chǎn)的問題。

    在目前整體中美貿(mào)易爭端愈演愈烈，地方經(jīng)濟(jì)增長疲軟大背景下，政府是有可能采取寬松金融政策，包括放開房產(chǎn)領(lǐng)域政策性監(jiān)管是有一定概率的。在我們假設(shè)長沙全面放開政策前提下，再加上金融政策加持，長沙房價一定會走一波快速上漲的行情，且會有大量的外地資金向長沙本地市場源源不斷流動。

    因此，上海還是屬于“北上廣深”的核心城市，處于高房價、高風(fēng)險、高敏感處，肯定不可能那么容易松綁，對房地產(chǎn)的態(tài)度變松不意味著對調(diào)控的放松，這點有著本質(zhì)區(qū)別，其中個味，慢慢好好體會。根據(jù)發(fā)改委發(fā)布的支持企業(yè)發(fā)展的文件，由于房地產(chǎn)也屬于企業(yè)，實際上又對房地產(chǎn)企業(yè)有融資上的利好消息。
因為政策限制炒房，作用不會太長久，過于限制，會讓房地產(chǎn)失去就有的活力，政策更多的是引導(dǎo)房產(chǎn)的走向，讓房產(chǎn)有活力健康地發(fā)展。 隨著不動產(chǎn)登記制度的完善執(zhí)行，房產(chǎn)稅全面征收變得越來越容易。讓房地產(chǎn)服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)，不能讓房奴一輩子賣身給房子。