政策性住房大規(guī)模挺近，北京市“后限競(jìng)房時(shí)代”市場(chǎng)緊張，限競(jìng)房市場(chǎng)分化嚴(yán)重[圖]

    北京樓市2019年將全面進(jìn)入限競(jìng)房時(shí)代。與純普通商品房不同，限競(jìng)房購(gòu)房者拿到房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易，且在出讓時(shí)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”。受調(diào)控影響，限競(jìng)房陷入嚴(yán)重的銷售僵局，截至目前2.65萬(wàn)套只網(wǎng)簽了6630套，積壓庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)1.5萬(wàn)套。

    自2016年9月開(kāi)始，北京新出讓的住宅項(xiàng)目就主要以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。北京限競(jìng)房屬于商品房而非政策性住房。但它與以前的純普通商品房的區(qū)別是，購(gòu)房者拿到房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時(shí)，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，開(kāi)發(fā)商獲得土地使用前就已確定了銷售價(jià)格的上限（在此上限基礎(chǔ)上可以降價(jià)），且絕大多數(shù)要求，建筑面積90平方米以下戶型占比超過(guò)70%（以下稱90/70）。

2012-2017年北京市完成房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

2012-2018年北京市商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)

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    但受調(diào)控影響，限競(jìng)房陷入嚴(yán)重的銷售僵局。北京累計(jì)入市的限競(jìng)房合計(jì)40余個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目提供的可售期房住宅套數(shù)合計(jì)有12.45萬(wàn)套，但截止到2019年3月9日，網(wǎng)簽平均完成僅20%左右。截至2019年3月9日，未簽約現(xiàn)房套數(shù)91171套。也就是說(shuō)，北京限競(jìng)房入市積壓庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)1.5萬(wàn)套。

    限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍降價(jià)10%左右。即使這樣，除極個(gè)別項(xiàng)目外，整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然冷淡。大量的90/70同質(zhì)戶型導(dǎo)致限競(jìng)房很難去庫(kù)存。最近因?yàn)閮蓵?huì)短暫供應(yīng)減少，而在2019年3月下半月開(kāi)始，到4月份，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴。

2012-2018年北京市商品房新開(kāi)工面積統(tǒng)計(jì)

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    地段較好的項(xiàng)目（如二環(huán)附近的佑安府），所剩樓盤極少，房屋均價(jià)基本達(dá)到了政府限價(jià)的最高值；地段次好的項(xiàng)目（如西四環(huán)附近的國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安），所剩樓盤有限，房屋均價(jià)相比政府限制的最高價(jià)格低三四千元；位置較偏的五環(huán)外項(xiàng)目（如大興區(qū)的中海云熙），部分戶型余量較少，但房屋總余量較多，目前價(jià)格較開(kāi)盤以來(lái)略有漲幅，但最低均價(jià)仍比政府?dāng)M售的最低價(jià)格低三千多元，銷售人員的推銷意愿也更強(qiáng)烈。

    如位于豐臺(tái)西南二環(huán)右安門外西鐵營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東側(cè)的佑安府，其主售房型為高層房源和疊拼別墅。北京市住建委官網(wǎng)顯示的住宅擬售價(jià)格為77227-83432元/平方米。目前高層房源只剩下4套，包括2套50平方米的一居室和2套180平米的躍層，均價(jià)為79000-83000元/平方米。據(jù)悉，該樓盤于2018年11月30號(hào)開(kāi)盤，銷售稱均價(jià)從開(kāi)盤到目前無(wú)變化。

    位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)蓮石東路與魯谷東街交叉口附近國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安，市場(chǎng)顯示的參考價(jià)格為均價(jià)54378元/平方米，北京市住建委官網(wǎng)顯示該項(xiàng)目的住宅擬售價(jià)格為52937-57097元/平方米。該小區(qū)在開(kāi)盤日（2019年2月18日）就已經(jīng)售出90% 以上的房源，目前還剩不足十套的躍層房型，成交均價(jià)約53000 元/平方米，比樓盤整體均價(jià)低一千多元。

    但更偏遠(yuǎn)地段的限競(jìng)房項(xiàng)目就顯然銷售尤其艱難。位于門頭溝永定鎮(zhèn)地鐵S1號(hào)線石廠站西南700米華萃西山項(xiàng)目，北京市住建委官網(wǎng)顯示的擬售價(jià)格為49141-52487元/平方米。目前均價(jià)為49000-52000元/平方米，2018年11月開(kāi)盤后三棟樓仍有部分剩余，某些戶型甚至能以49000元/平方米價(jià)格拿下。

2017-2018年北京市各季度住宅用地價(jià)格環(huán)比、同比增速統(tǒng)計(jì)

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    整體而言，限競(jìng)房在銷售價(jià)格上的表現(xiàn)可以分為三種：一是地段極好的項(xiàng)目，以政府限價(jià)區(qū)間內(nèi)的最高價(jià)銷售，絕不降價(jià)；二是地段次好的項(xiàng)目，在限價(jià)基礎(chǔ)上略降。比如西四環(huán)附近的國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安，擬售均價(jià)5.4萬(wàn)，2019年2月18日開(kāi)盤時(shí)東西方向的躍層房型價(jià)格降到了5.2萬(wàn)左右；三是位置較偏的五環(huán)外項(xiàng)目，價(jià)格普降。已入市的41個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目中，有過(guò)降價(jià)優(yōu)惠的約有20個(gè)。其中，單價(jià)降5000元左右最為普遍。降價(jià)形式上，除了降單價(jià)，還有采取特價(jià)房或打折優(yōu)惠的方式。例如還未開(kāi)盤的大興金茂悅，此前擬售價(jià)為4萬(wàn)/平米，目前銷售價(jià)格降到了3.7萬(wàn)/平米，且還是精裝交房；門頭溝的華萃西山，近期推出了部分總價(jià)390萬(wàn)的特價(jià)房。

    高企的庫(kù)存顯然是限競(jìng)房最大的障礙。在過(guò)去的2018年，北京樓市庫(kù)存增加到了5.66萬(wàn)套，相比2018年初上漲了2萬(wàn)套，上漲幅度高達(dá)57%。而另一方面，北京市保障性住房供給規(guī)模的大幅提升，一定程度上分散了剛需住房群體的購(gòu)房目標(biāo)。

2012-2018年北京市保障性住房新開(kāi)工面積

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2012-2018年北京市保障性住房新開(kāi)工面積占商品房面積比例

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    北京限競(jìng)房市場(chǎng)已經(jīng)陷入一個(gè)僵局。即因同質(zhì)化造成滯銷，滯銷形成庫(kù)存，庫(kù)存影響利潤(rùn)，利潤(rùn)再逼開(kāi)發(fā)商造同質(zhì)化的減配新房，每一環(huán)都是影響市場(chǎng)的因素。歸根到底，還是因?yàn)檎咴O(shè)限，利潤(rùn)空間被鎖定，再加上樓市供大于求，讓開(kāi)發(fā)商幾乎喪失了自主調(diào)節(jié)行情節(jié)奏的能力。2019年還將有大量同質(zhì)產(chǎn)品入市，除了極個(gè)別尚未飽和的片區(qū)，大部分限競(jìng)房產(chǎn)品2019年的去化依然不會(huì)樂(lè)觀。

    從2019年政府工作報(bào)告中可以看出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是2019年的工作重點(diǎn)，可見(jiàn)北京樓市政策大概率保持不變。三四月份一直都是剛性需求集中釋放的時(shí)間，所以造成一種樓市回暖的感覺(jué)，不過(guò)在這之后樓市還會(huì)重歸平靜。

    限競(jìng)房?jī)r(jià)格限定決定了它的對(duì)標(biāo)人群就是剛需客群以及剛改客群，這部分人群支付能力相當(dāng)有限。動(dòng)輒三四百萬(wàn)的首付對(duì)這部分人群壓力很大。價(jià)格的限定和產(chǎn)品的雷同，限競(jìng)房從土地供應(yīng)開(kāi)始就決定了它未來(lái)滯銷的命運(yùn)。

    目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產(chǎn)品受認(rèn)可的項(xiàng)目外，絕大部分限競(jìng)房銷售狀況遠(yuǎn)低于企業(yè)預(yù)期。除了高企的庫(kù)存，限競(jìng)房市場(chǎng)將進(jìn)入全行業(yè)虧損中。過(guò)去幾年北京增加的供應(yīng)量最主要體現(xiàn)在限競(jìng)房方面。限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套，這使得供大于求開(kāi)始明顯出現(xiàn)。而在樓市成交平穩(wěn)的環(huán)境之下，購(gòu)房者觀望態(tài)勢(shì)明顯。因此，限競(jìng)房市場(chǎng)分化明顯，部分限競(jìng)房接近售罄，而部分限競(jìng)房去化不足2成。而且相比過(guò)去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房一次全部推出市場(chǎng)，導(dǎo)致開(kāi)盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。從價(jià)格看，限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開(kāi)始的價(jià)格戰(zhàn)肯定會(huì)升級(jí)。

    已經(jīng)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目只有不足5個(gè)項(xiàng)目有可能盈利，其他大部分將虧損。從銷售周期看，基本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銷售預(yù)期。而且各種成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期。