房地產(chǎn)稅真的來了，但目的不僅僅局限于控制房價(jià)[圖]

    這一次再無懸念。

    2019年3月8日，全國人大表示，將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成。幾天前的政府工作報(bào)告，明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這是繼2014年和2018年之后，第三次提及房地產(chǎn)稅立法。

    從2017到2019年，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期修法問題都已明確解決，國地稅合并已經(jīng)邁出步伐?？梢哉f，開征房地產(chǎn)稅已無技術(shù)障礙。

    那么如今，最大的問題是，房地產(chǎn)稅的到來，將會對樓市和地方政府產(chǎn)生多大影響？

    房地產(chǎn)稅的初衷是為了緩解地方財(cái)政壓力，替代即將枯竭的土地財(cái)政，從而厘清中央與地方之間的財(cái)稅關(guān)系。

2010-2017年全國地方政府土地出讓金收入統(tǒng)計(jì)

資料來源：財(cái)政部、智研咨詢整理

    在大多數(shù)一、二線城市，土地資源開發(fā)力度過大，新增土地資源嚴(yán)重不足，不少地方已經(jīng)進(jìn)入存量房交易時(shí)代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來越突出。

2014-2018年全國住宅土地出讓成交情況

資料來源：智研咨詢整理

2018年全國住宅用地土地出讓未成交面積大幅增加

資料來源：智研咨詢整理

    同時(shí)，隨著減稅降負(fù)成為常態(tài)，從中央到地方，財(cái)政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩(wěn)定稅源，就成為當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)稅恰好是備選答案之一。

    由此來看，房地產(chǎn)稅的到來，是為地方政府開辟新的稅源，并非是為降房價(jià)而來。

    大殺器：全國住房信息聯(lián)網(wǎng)

    的確，房地產(chǎn)稅并非是為降房價(jià)而來。但不要忘記，房地產(chǎn)稅在開征之前的一大技術(shù)殺器——全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。過去，各地信息猶如孤島。理論上，一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在系統(tǒng)里卻只能查到當(dāng)?shù)氐囊惶追孔?。如果全國住房信息都能?lián)網(wǎng)，那么誰在囤房，誰在炒房，將會一目了然。

    尤其對于公職人員來說，能否解釋清除這些房子的來源，就顯得至關(guān)重要。雖然“以人查房”不會面向所有人開啟，但至少在相關(guān)監(jiān)管部門那里，這些信息將會一目了然。

    所以，短期而言，房地產(chǎn)稅如果順利落地，必然會對投機(jī)者產(chǎn)生一定的威懾，進(jìn)而會帶動一定程度的拋盤效應(yīng)。

    更關(guān)鍵的是，房產(chǎn)稅是保有稅。只要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同，這些都是交易稅，只有買房賣房才會產(chǎn)生，但房產(chǎn)稅則是一直伴隨終身。

    所以，持有多套房子的人，不得不考慮持有成本。

    會不會轉(zhuǎn)嫁給租房者？

    當(dāng)然，有人說，任何稅收都有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，房產(chǎn)稅照樣可以轉(zhuǎn)嫁給租房者。

    持有這種論斷的人，忽略了全國住房市場所處的發(fā)展階段。

    如今，住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，加上集體土地建設(shè)租賃房正在大肆上馬，未來租賃未必還是賣方市場，要轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)談何容易？

    同時(shí)，如果房產(chǎn)稅到來，那么如今的房屋空置成本將會不斷提升，大量投資者將會把空置房拿出去出租，稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)進(jìn)一步削弱。

    要知道，房租與房價(jià)完全不同。房價(jià)可能受到貨幣環(huán)境和富裕階層收入水平的影響，會嚴(yán)重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現(xiàn)實(shí)收入水平的約束。

    收入就那么點(diǎn)，想要把稅收成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，這個算盤未必打得響。

    會不會降房價(jià)？

    會不會降房價(jià)，這是所有人最關(guān)心的問題。

    從短期而言，房地產(chǎn)稅的出臺，對房價(jià)將會有直接影響。這一政策，不僅具有強(qiáng)烈的心理利空效應(yīng)，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，拋盤會比較突出，這對房價(jià)顯然會構(gòu)成利空。

    但從中長期而言，房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響，主要在持有層面，對于遏制投機(jī)炒房有一定效果。但相比而言，貨幣環(huán)境、土地供給制度、人口流入流出規(guī)模，在其中發(fā)揮的作用更大。

    所以，房地產(chǎn)稅從越熱到落地，都會對房價(jià)預(yù)期產(chǎn)生顯著影響。這種影響，隨著房地產(chǎn)稅的推出而不斷弱化。

    一個明顯例證，歐美國家多半都有房地產(chǎn)稅，但房價(jià)卻未隨之而起起落落。

    哪些城市會開征？

    不是每個城市都有“資格”開征房產(chǎn)稅。

    房產(chǎn)稅是一塊肥肉，能為地方提供穩(wěn)定稅源，但經(jīng)濟(jì)基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，不僅收不到多少稅，反而有可能讓本地樓市出現(xiàn)大問題。

    所以，會不會開征房地產(chǎn)稅，能不能收到房地產(chǎn)稅，這是檢驗(yàn)城市發(fā)展水平高低的一塊試金石。

    在后土地財(cái)政時(shí)代，幾乎所有城市都會面臨財(cái)政收入下滑的危機(jī)，都有動力來開征房地產(chǎn)稅，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實(shí)力。

    按照此前財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的十二字方針，房產(chǎn)稅不會一刀切，也不會在所有城市同步推進(jìn)。綜合考慮，一線城市住宅銷售面積和存量市場相對成熟，具有可觀的征稅規(guī)模，同時(shí)一線城市聯(lián)網(wǎng)建設(shè)進(jìn)程較快，實(shí)施效果相對更好。這就給了部分城市以喘息之機(jī)。

    房地產(chǎn)稅涉及方方面面，不容小覷：

    其一，開征房地產(chǎn)稅已經(jīng)沒有懸念，當(dāng)然也不會半夜雞叫。因?yàn)槎愂辗ǘǎ康禺a(chǎn)稅必須歷經(jīng)立法、審議和落地的一系列法律程序，整體落地下來，起碼要兩年以上時(shí)間。

    其二，在短期，房產(chǎn)稅對房價(jià)有明顯影響。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅不僅影響市場預(yù)期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，從而帶來一定的拋盤可能，這對于樓市將會形成重壓。

    其三，就中長期而言，房地產(chǎn)稅的影響不及經(jīng)濟(jì)、金融、土地和人口。一個城市房價(jià)如何走，不僅要看經(jīng)濟(jì)基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制于金融大環(huán)境，房地產(chǎn)稅在其中的影響不是決定性的。

    其四，房地產(chǎn)稅未必能轉(zhuǎn)嫁給租房者。全國住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，租賃市場正在大步推進(jìn)，加上房產(chǎn)稅帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場。未來，租房市場未必還是賣方市場，想要把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者談何容易？

    其五，房地產(chǎn)稅會對剛需設(shè)置一定免征面積。按照國際慣例，房產(chǎn)稅不會對剛需和投機(jī)一刀切，剛需一般都能獲得相應(yīng)的免征面積，而擁有多套房的，或許會面臨累進(jìn)稅率的制約。

    其六，不是所有城市都敢于上馬房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一塊肥肉，但要能吃到口才行。一二線城市可借房產(chǎn)稅，重塑地方財(cái)政，四五線城市很容易面臨房地產(chǎn)市場的動蕩，這其中的權(quán)衡，考驗(yàn)著每一個地方政府。

    所以，千萬不要低估房地產(chǎn)稅。