根據(jù)中國人民銀行要求，3月1日房貸利率定價換錨LPR啟動。各家銀行也紛紛行動起來，通過微信公眾號等各種渠道告知消費者具體辦理事宜。對于轉(zhuǎn)換成浮動利率和保持固定利率不變之間的選擇，業(yè)內(nèi)專家建議，購房者應(yīng)該結(jié)合自己的實際情況做出決定。
近期，房貸利率表現(xiàn)平穩(wěn)，呈現(xiàn)出緩慢下降的趨勢。融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年1月20日至2020年2月19日，全國首套房貸款平均利率為5.50%，環(huán)比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環(huán)比下降1BP。
疫情期間，一些地方嘗試放松房地產(chǎn)政策，但國家層面始終保持著“房住不炒”的政策定力。在住房金融領(lǐng)域，近期央行發(fā)布的《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。銀保監(jiān)會也在隨后舉行的通氣會上強調(diào)，目前房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變。業(yè)內(nèi)人士表示，未來，在“穩(wěn)樓市”的大方向下，各銀行的住房金融業(yè)務(wù)將在持續(xù)保持定力的政策指引下開展。
為購房者提供定價選擇權(quán)
疫情期間，多家銀行都建議客戶采取線上辦理業(yè)務(wù)的方式。以工行為例，該行發(fā)布公告稱，其手機銀行支持“一鍵轉(zhuǎn)換”，方便快捷，推薦優(yōu)先選擇。同時，該行還提示客戶在疫情期間通過手機銀行辦理業(yè)務(wù)，確需線下辦理的，建議客戶在疫情結(jié)束后前往辦理，避開定價基準轉(zhuǎn)換初期及尾期的高峰期，在轉(zhuǎn)換期內(nèi)分散辦理。
“用戶通過手機銀行或網(wǎng)上銀行進行操作，不僅可以大幅提高轉(zhuǎn)換效率，也與疫情期間的‘無接觸’式服務(wù)理念相吻合。”融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說。
“哪位大神能說說這是什么意思？”近期，像小張這樣對房貸換錨還不甚了解的消費者并不少見，他們在微信群里發(fā)出這樣的疑問。據(jù)悉，銀行業(yè)已對此做好準備。如建行及時在微信公眾號上推出《存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換問與答》，把本次換錨的重點內(nèi)容“翻譯”成更為簡潔明了的十問十答。在看過朋友轉(zhuǎn)發(fā)的這個文件后，小張表示自己了解到了本次換錨的要義。
而最受購房者關(guān)心的話題，還是應(yīng)不應(yīng)當(dāng)選擇換錨。若購房者選擇浮動利率，那么其房貸利率將從明年開始，跟隨LPR的升降浮動。因此，這主要取決于購房者對于未來LPR走勢的判斷。
“您的房貸利率是固定利率，且打過折，比較低，如果后續(xù)走高了，利率會隨之上浮。選擇只能做一次，8月31日之前決定就可以，建議您再觀察考慮一段時間。”3月2日致電中行時，李女士得到了銀行方面較為謹慎的回復(fù)。
“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)換要看LPR走勢，與現(xiàn)行房貸利率無關(guān)。”不過，新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼認為，“即便之前是7折利率(3.43%)，也應(yīng)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換之后的加點是負137個基點(目前的利率水平減2019年12月的5年期LPR，即3.43%減4.8%)。在還清貸款之前，這個負137個基點作為加點值，將保持不變。”
國家金融與發(fā)展實驗室特約研究員戴志鋒則表示，考慮到房貸合同期限較長，利率水平會根據(jù)經(jīng)濟周期的變化出現(xiàn)波動，因此浮動利率定價存在一定利率風(fēng)險。“若經(jīng)濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào)。但若經(jīng)濟下行壓力加大，利率處于下行周期，采用LPR加點的定價方式便可以減少房貸成本。”
“在經(jīng)濟下行壓力下，轉(zhuǎn)換或為較優(yōu)選擇。在目前經(jīng)濟形勢下，穩(wěn)健的貨幣政策是不會轉(zhuǎn)向的，5年期LPR在今年還有下行空間。即使后續(xù)LPR出現(xiàn)小幅回升，也可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。” 戴志鋒建議。
特殊時期穩(wěn)樓市方向不變
“歷史上，2月份是樓市政策較少的月份，但今年受疫情影響，2月份全國有超過60個城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策。大部分都和疫情下的房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“政策主要集中在公積金政策、土地款緩解政策和預(yù)售加快政策方面。預(yù)計3月份的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將會集中在剛需購房政策寬松上，堅持‘房住不炒’。”
“2月下旬開始，河南駐馬店、廣西南寧、廣東東莞等地開始調(diào)整公積金政策，涉及公積金貸款首付比例、貸款額度、二套房購房貸款、貸款期限等。” 李萬賦表示，各省市因城施策，疫情期間對待房地產(chǎn)市場的政策思路有所差異，大部分將在一定程度上刺激到剛需。
不過，作為此輪釋放放松信號的代表地區(qū)之一，駐馬店所出臺的《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，在發(fā)布數(shù)天之后就被喊停。2月28日，河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負責(zé)同志，要求其提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅持“房住不炒”。目前，在駐馬店市人民政府網(wǎng)站上，上述文件已經(jīng)被刪除。
“疫情之下，大部分開發(fā)商與市場的樂觀，是因為寬松的刺激政策不斷出現(xiàn)和試探。但駐馬店被約談會讓很多城市松綁的步伐放緩。目前看，最關(guān)鍵和核心的政策依然是房貸政策，特別是首套房的首付比例、二套房的認定標準。到目前為止，全國的商業(yè)貸款首付比例政策沒有變化，監(jiān)管層對房地產(chǎn)金融絕不松口，反映了‘房住不炒’的基本態(tài)度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為。
在解讀《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》時，央行副行長劉國強強調(diào)，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
李萬賦表示，2020年以來，全國房貸利率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)略降的走勢，預(yù)計未來仍將維持這種基本平穩(wěn)的趨勢。
銀行探索差異化房貸政策
近期，銀行業(yè)在住房金融業(yè)務(wù)方面的動作也引發(fā)關(guān)注。以浙商銀行為例，該行發(fā)布的調(diào)整個人貸款通知稱，對非限購城市，各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)?ldquo;限購”“限貸”和監(jiān)管政策情況，將非限購城市居民家庭購買首次個人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%。
對此，該行回應(yīng)稱，始終嚴格執(zhí)行監(jiān)管部門關(guān)于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當(dāng)?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當(dāng)。從法規(guī)意義上講，這也符合央行最新的關(guān)于個人住房貸款政策的相關(guān)規(guī)定。
劉國強表示，要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。銀保監(jiān)會辦公廳主任、首席風(fēng)險官肖遠企也表示，整體來講，房地產(chǎn)政策遵循“一城一策”的原則，各地方可在“房住不炒”等大方向下，根據(jù)城市具體情況做安排。
“銀行的舉動和回應(yīng)可以體現(xiàn)出其未來的房貸策略。未來，各銀行將在‘因城施策’和‘個人住房差異化信貸政策’上下更多功夫，房貸利率水平的多樣性勢必愈加顯著。” 李萬賦預(yù)測。
版權(quán)提示：智研咨詢倡導(dǎo)尊重與保護知識產(chǎn)權(quán)，對有明確來源的內(nèi)容注明出處。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)、稿酬或其它問題，煩請聯(lián)系我們，我們將及時與您溝通處理。聯(lián)系方式：gaojian@chyxx.com、010-60343812。
