“選擇題”？“房貸族”房貸利率怎么轉(zhuǎn)換

    按照央行規(guī)定，3月1日起金融機(jī)構(gòu)應(yīng)啟動(dòng)存量房貸定價(jià)利率基準(zhǔn)“換錨”工作，即把存量浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)，轉(zhuǎn)換工作原則上至2020年8月31日結(jié)束，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

    A 變化：將“基準(zhǔn)利率上下浮”轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”

    根據(jù)中國(guó)人民銀行公告，存量浮動(dòng)利率貸款需同時(shí)滿足幾個(gè)要素：一是2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放；二是參考的是貸款基準(zhǔn)利率；三是浮動(dòng)利率。不包括公積金個(gè)人住房貸款。利率水平不變的固定利率貸等也不用轉(zhuǎn)換。如果是商業(yè)貸款和公積金的混合貸，本次只轉(zhuǎn)商業(yè)貸款部分，公積金貸款部分仍按原合同執(zhí)行。

    本次轉(zhuǎn)換方式有兩種：

    第一種是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款，以轉(zhuǎn)換時(shí)利率為準(zhǔn)，到期時(shí)利率都不會(huì)變化。假設(shè)李先生有一筆房貸，剩余還款期為10年，原定價(jià)水平為基準(zhǔn)利率上浮15%，那當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%×(1+15%)=5.635%。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，在2020年至2030年期間的利率均為5.635%。

    第二種是將以基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，這需要細(xì)說(shuō)一下：

    在房貸利率計(jì)算思路上，按照“等價(jià)轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點(diǎn)數(shù)值，將“基準(zhǔn)利率上下浮”轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”。

    根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)浮動(dòng)利率時(shí)，加點(diǎn)數(shù)值=客戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外，加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

    而值得關(guān)注的是，上述轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期(一般為一年)和重定價(jià)日。假定重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為次年的1月1日，也就是說(shuō)2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)計(jì)算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計(jì)算新一年的利率水平，以此類推。

    就舉例來(lái)說(shuō)，如果李先生轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，由于貸款合同期限在5年以上，而2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR數(shù)值為4.8%，那么，李先生的加點(diǎn)數(shù)值就是0.835%(當(dāng)前執(zhí)行利率5.635%-4.8%=0.835%，即83.5個(gè)基點(diǎn))。也就是說(shuō)在之后的還款時(shí)間內(nèi)，李先生的房貸利率=上年12月LPR+0.835%。根據(jù)公式計(jì)算，2020年房貸利率仍為5.635%，與轉(zhuǎn)換為固定利率一樣。今年2月LPR報(bào)價(jià)5年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下行至4.7%，那么李先生2021年的房貸利率為4.7%+0.835%=5.535%，相較轉(zhuǎn)換為固定利率下降0.1%。如果未來(lái)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會(huì)相應(yīng)降低。究竟能降多少？假設(shè)某人有20年期的房貸，現(xiàn)在還剩10年，剩余本金約60萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換成LPR之后，假設(shè)LPR再下降0.1%，按等額本息方式還款，其每月少還約33元，10年共少還約3900元。

    B 建議：市民自行判斷市場(chǎng)利率走勢(shì)

    綜合來(lái)看，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式，取決于LPR的未來(lái)走勢(shì)。

    江門地產(chǎn)智庫(kù)成員、樓市分析師馮景全表示，如果后期LPR長(zhǎng)期逐步走低，則選擇浮動(dòng)利率的客戶可以享受利息下降的好處，反之如果LPR長(zhǎng)期走高，選擇浮動(dòng)利率的反而比原固定利率壓力更大。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及國(guó)外看，隨著經(jīng)濟(jì)總量逐步增加和發(fā)展速度下降，長(zhǎng)期LPR有下降趨勢(shì)(發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期保持低利率)。

    裕隆基地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)羅清朋則認(rèn)為，就目前或者近期而言，LPR大概率呈下降走勢(shì)，將房貸轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更有助于購(gòu)房者，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，選擇固定利率會(huì)有優(yōu)勢(shì)，畢竟LPR不會(huì)長(zhǎng)期保持偏低水平，還有小幅走高的可能。

    受訪專家同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然中國(guó)目前有一些利率下行趨勢(shì)，但房貸周期一般都很長(zhǎng)，想要確切預(yù)測(cè)未來(lái)的確有些難度，所以需要市民自行判斷。

    C 辦理：線下線上兩種渠道均可辦理

    疫情防控期間，房貸利率轉(zhuǎn)換機(jī)制如何展開？記者留意各家銀行公告發(fā)現(xiàn)，房貸利率轉(zhuǎn)換工作主要包括線下和線上兩種渠道。線下可通過營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)(STM)、柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù)等方式辦理。線上渠道主要包括通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行進(jìn)行申請(qǐng)辦理，銀行會(huì)有詳盡的操作提示。

    值得一提的是，銀行的轉(zhuǎn)換時(shí)間不盡相同。例如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等從3月1日開始辦理。另有部分銀行的辦理時(shí)間有所延后，如招商銀行，其信貸經(jīng)理譚先生發(fā)來(lái)該行的公告鏈接中提及，該行將于4月上旬開始辦理。若消費(fèi)者想維持原合同安排，怎么辦？招商銀行官微給出的說(shuō)法是：請(qǐng)?jiān)?020年8月31日前聯(lián)系該行各分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>