針對(duì)日前被曝正在與黑石集團(tuán)就私有化進(jìn)行談判一事，SOHO中國(guó)發(fā)布公告回應(yīng)，承認(rèn)在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。
SOHO中國(guó)強(qiáng)調(diào)，目前尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。
傳言致股價(jià)大漲
3月10日，SOHO中國(guó)股價(jià)大漲，盤中飆漲近40%后臨時(shí)停牌。截至停牌前，SOHO中國(guó)上漲37.58%報(bào)4.1港元，最高價(jià)為4.17港元，創(chuàng)52周新高，最新總市值213億港元。
上述股價(jià)表現(xiàn)源于有消息稱，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)就后者私有化進(jìn)行談判，對(duì)后者的報(bào)價(jià)為每股6港元，交易價(jià)值約40億美元。此外，黑石還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。截至2019年6月底，SOHO中國(guó)負(fù)債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產(chǎn)價(jià)值為87.8億美元。
這一報(bào)價(jià)較SOHO中國(guó)1月份平均收盤價(jià)溢價(jià)近100%，而在消息傳出的前一日，SOHO中國(guó)的收盤價(jià)則為2.98港元。
100%的溢價(jià)在高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)董事總經(jīng)理汪蓓看來(lái)，意味著黑石看到了SOHO中國(guó)的價(jià)值。對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的布局，黑石更多的傾向于項(xiàng)目收益導(dǎo)向以及項(xiàng)目未來(lái)趨勢(shì)導(dǎo)向，相較于在港上市的“內(nèi)房企”主營(yíng)業(yè)務(wù)多為住宅開發(fā)，專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的SOHO中國(guó)更像其中的“非主流”。汪蓓還表示，長(zhǎng)期以來(lái)，SOHO中國(guó)的股價(jià)偏低。
SOHO中國(guó)的股價(jià)表現(xiàn)的確讓董事長(zhǎng)潘石屹不滿，他曾多次在公開場(chǎng)合表示，股價(jià)遠(yuǎn)沒有反映公司的價(jià)值。
有SOHO中國(guó)內(nèi)部人士表示對(duì)于這一進(jìn)展并不意外，除了股價(jià)長(zhǎng)期被低估，老潘也不打算繼續(xù)做商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)了。“攝影、木工，做包子，他愛好很多，沒多少心思在公司這塊”。
年報(bào)顯示，截至2019上半年，SOHO中國(guó)賬面凈資產(chǎn)為362億元，而公司目前市值只有120億港元(約合人民幣100億元)，這意味著，公司股價(jià)僅相當(dāng)于每股凈資產(chǎn)的三折。
估值偏低是不少內(nèi)房企面臨的難題。有行業(yè)人士直言，SOHO中國(guó)股價(jià)表現(xiàn)不佳，在于錯(cuò)失行業(yè)發(fā)展機(jī)遇后規(guī)模掉隊(duì)嚴(yán)重。2019上半年，SOHO營(yíng)業(yè)額僅8.89億元，跌落行業(yè)百經(jīng)理閻巖。加盟黑石前，閻巖曾任SOHO中國(guó)總裁。強(qiáng)，和SOHO中國(guó)同一年上市的碧桂園半年?duì)I收就達(dá)到2020億元。除了規(guī)模上的鴻溝無(wú)法逾越外，SOHO中國(guó)還面臨著凈利潤(rùn)的不斷“縮水”。
與此同時(shí)，潘石屹還不止一次表示過，當(dāng)資金成本大于租金回報(bào)率時(shí)，生意很難做，他舉例稱：“在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？”
2019年1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2018-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理
2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1-11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。
2019年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速趨勢(shì)
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此次SOHO中國(guó)大甩賣的潛在買家之一黑石集團(tuán)，是全世界最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。除此之外，其還有一個(gè)低調(diào)的身份——房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)板塊作為黑石旗下四大業(yè)務(wù)之一，2019年基金資管規(guī)模達(dá)1536億美元，持有房地產(chǎn)物業(yè)面積超1億平方米，不動(dòng)產(chǎn)投資組合包括辦公、商業(yè)、酒店、住宅和物流地產(chǎn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)公司不同，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不做地產(chǎn)開發(fā)，只做存量經(jīng)營(yíng)。此前，其曾以15億美元收購(gòu)上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。
值得一提的是，在外界看來(lái)，黑石與SOHO中國(guó)的結(jié)緣或離不開其亞洲房地產(chǎn)部董事總
交易方式變化
老潘的每一次離場(chǎng)，似乎都能帶動(dòng)一波SOHO中國(guó)股價(jià)的上漲。
SOHO上一次股價(jià)暴漲是2019年10月底。彼時(shí)有消息稱，SOHO中國(guó)正考慮出售其所持有的大部分商業(yè)地產(chǎn)，交易價(jià)值可能高達(dá)80億美元。北京和上海至少有8座辦公大樓在銷售計(jì)劃中，目前第一批價(jià)值高達(dá)30億美元的項(xiàng)目正在出售中。受此消息影響，當(dāng)日SOHO中國(guó)盤中漲幅27%。
如今，4個(gè)月過去，潘石屹的離場(chǎng)方式由出售核心資產(chǎn)變?yōu)樯鲜泄舅接谢?。在香頌資本執(zhí)行董事沈萌看來(lái)，二者差異在于“一個(gè)是出售部分資產(chǎn)、一個(gè)是打包出售全部資產(chǎn)，后者對(duì)潘石屹?gòu)埿蓝愿欣趦r(jià)值最大化。”
對(duì)于此次黑石與SOHO中國(guó)選擇進(jìn)行私有化交易的原因，安信融投資管理(北京)有限公司總經(jīng)理?xiàng)詈＼娭毖裕?ldquo;相較而言，買公司更合適。”楊海軍解釋道：“未私有化的前提下出售核心資產(chǎn)，所出售的屬于上市公司資產(chǎn)，回收的現(xiàn)金也屬于上市公司，需要考慮后續(xù)投資及分紅等問題，且若項(xiàng)目涉及債權(quán)債務(wù)部分，處理起來(lái)相對(duì)麻煩。此外，增值稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)方面也需要考慮，對(duì)于黑石而言，買股權(quán)相比買項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不僅費(fèi)用更低，也更易操作。”
沈萌則認(rèn)為，潘石屹?gòu)埿婪驄D多年前就開始對(duì)SOHO的業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，包括從開發(fā)轉(zhuǎn)向物業(yè)。與此同時(shí)，外資認(rèn)為中國(guó)物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格接近谷底，雙方具有談判的基礎(chǔ)。
如今，這場(chǎng)耗時(shí)數(shù)月的交易似乎正在進(jìn)入關(guān)鍵階段，在楊海軍看來(lái)，或有多重因素促成了這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
楊海軍表示，去年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行影響，寫字樓空置率上升，租金水平下降，今年由于疫情影響，市場(chǎng)或更不樂觀。而SOHO中國(guó)近年來(lái)業(yè)績(jī)并不理想，盈利能力下滑，其相當(dāng)一部分利潤(rùn)來(lái)自于投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)，因此受外部環(huán)境影響，今年SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)預(yù)期或?qū)⑦M(jìn)一步下降。此外，在錯(cuò)失地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇后，潘石屹曾對(duì)SOHO3Q(共享辦公)寄予厚望，3Q一度承載著SOHO的未來(lái)，但隨著創(chuàng)業(yè)熱潮退去，共享辦公發(fā)展受挫，潘石屹去年底揮淚甩賣了11個(gè)SOHO3Q項(xiàng)目，新業(yè)務(wù)折戟某種程度上或促使私有化。
汪蓓則認(rèn)為，黑石是一家優(yōu)秀的投資管理公司，對(duì)獲取標(biāo)的有較高挑選要求，這是一個(gè)交易該有的時(shí)間和該有的歷程，大環(huán)境對(duì)其過程起催化作用的可能性不高。
對(duì)于今年商辦寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，汪蓓坦言，去年以來(lái)受經(jīng)濟(jì)下行和全球貿(mào)易關(guān)系改變，國(guó)內(nèi)擴(kuò)產(chǎn)非常謹(jǐn)慎，今年初隨著第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議的簽署，如果沒有疫情，市場(chǎng)將比去年樂觀，原先被壓抑的需求或?qū)⑨尫?，但如今疫情蔓延至全球，多方拉扯的情況下很難評(píng)估。
還有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)：“雙方此前可能在交易作價(jià)上有分歧，大環(huán)境的不樂觀很可能縮小了這一差距，促成合作進(jìn)一步進(jìn)行。”
退與進(jìn)
業(yè)內(nèi)人士表示，“私有化退市后，不排除SOHO中國(guó)會(huì)擇機(jī)出售或簽訂回購(gòu)條款選擇合適的上市地重新上市。”
楊海軍則認(rèn)為，即便重新上市，短期大環(huán)境恐難變化，加之債權(quán)債務(wù)的處理需要時(shí)間，期間過程不會(huì)短。
“SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)是物業(yè)，屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定收入類別，不具成長(zhǎng)性，再上市的可能性不大，加之潘張心意已決。”在沈萌看來(lái)，“私有化退出日常經(jīng)營(yíng)，或是最好的結(jié)果。”
汪蓓也認(rèn)為，私有化退市沒什么不好，可以更專注于自身業(yè)務(wù)，而不用被資本市場(chǎng)所羈絆。
其實(shí)種種征兆下，潘石屹退場(chǎng)的傳言早已甚囂塵上。
2012年以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)賣掉了約300億元的資產(chǎn)，雖然潘石屹稱自己“跑不了”，但甩賣的步伐絲毫未停。
與此同時(shí)，潘石屹開始密集注冊(cè)海外公司。2019年12月18日至2020年1月中旬，潘石屹一個(gè)月內(nèi)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)資本從150萬(wàn)元至2億元不等。
與不斷出售內(nèi)地項(xiàng)目形成對(duì)比的，還有潘石屹?gòu)埿婪驄D在海外的大舉投資。
早在2011年，潘張夫婦二人便斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，還花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，2013年，其又以7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。
SOHO中國(guó)似乎正在迎來(lái)它故事的最終篇章。
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