萬萬沒想到，疫情還未完全結(jié)束，報復(fù)性買房卻提前開始了！
近期，全國各地再度出現(xiàn)了搶房潮，其中蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億，搶下同天三個新盤；深圳288套新房7分鐘就被搶空；天津新樓項目再現(xiàn)排隊買房……
樓市“魔幻”時刻再度重演。有網(wǎng)友爆料，因房源火爆，有開放商內(nèi)部員工提前鎖定新盤項目后再轉(zhuǎn)手賣出；甚至還會加上霸王條款，交了最高100萬的“喝茶費”，也不讓購房者看房。即便如此，卻依然無法阻擋購房者“無腦買入”的熱情。
這也讓不讓人感到困惑，前一秒鐘還在喊“活下去”的房企，下一秒?yún)s再度迎來火爆的交易和買家們的瘋狂。樓市難道又要重啟一波上漲行情了么？
蘇州新盤60秒賣了12億
線上千套房源遭瘋搶
前兩天，蘇州人的朋友圈都被新盤開售排隊搶房的照片刷屏了。
3月20日晚，蘇州三大樓盤項目伴山瀾灣、龍湖、湖西星辰相繼開盤、加推，一口氣入市猛推787套房源。兩天后，蘇州太湖度假區(qū)附近樓盤項目龍湖天境大成加推309套房源。短短一個周末，蘇州就向市場推出了超千套房源項目。
那么，到底搶房的熱情有多瘋狂呢？
據(jù)悉，當天蘇州湖西星辰項目雖然是線上開盤，但是卻不影響購房者的搶房熱情，開盤一小時去化率即達到90%，1分鐘內(nèi)的銷售額就達到了12億。而龍湖天境天境夏怒也是一分鐘后全部售罄。
在這些新推出樓盤的開放商售樓處，基本都聚集了一群戴著口罩的購房者，場面異?；鸨８鶕?jù)官方發(fā)布，伴山瀾灣項目認籌啟動兩小時就有116組客戶認籌。
值得注意的是，在這波搶房潮中，一些原本為加速促銷的購房優(yōu)惠也悄悄的取消了。有購房者在微信群收到信息顯示，隨著樓市的回暖，蘇州一批開發(fā)商直接宣布，優(yōu)惠全部取消。而在此前，部分樓盤項目還給出了特價房、或者91折的購房優(yōu)惠。
更有某龍頭地產(chǎn)商上海區(qū)域公司宣布，由于蘇州落戶政策放寬，現(xiàn)在所有項目取消案場優(yōu)惠，一律按備案價銷售。
而在這波購房潮之前，蘇州當?shù)氐耐恋嘏馁u交易也已經(jīng)出現(xiàn)了提前回暖的跡象。
3月13日，蘇州高新園區(qū)青劍湖17號地塊正式開拍，這也是疫情后蘇州市的首場土拍，最終，該地塊由白馬澗生命健康小鎮(zhèn)買下，成交樓面價24022元/㎡，溢價率11.73%。該貸款億總價14.67億出讓，并逼近青劍湖板塊最高成交價。
隨后，蘇州2號公告科技城、尹山湖地塊雙雙登頂現(xiàn)房前一手，12秒加價超6億。
蘇州拋出重磅搶人政策
樓市復(fù)蘇指數(shù)跑贏全國
不少人認為，這次蘇州樓市的突然回暖，和當?shù)卣畳伋龅闹匕跞瞬判抡嘘P(guān)。
3月20日晚間，蘇州市人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布了《市政府關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知》，調(diào)整人才落戶政策。
按照通知內(nèi)容，全日制本科可以直接落戶蘇州，大專繳納6個月社?？梢月鋺簦撔抡m用于蘇州市行政區(qū)域范圍內(nèi)，將于5月1日起正式執(zhí)行。政策力度之大，堪稱“王炸”級人才新政。
就在前一天，蘇州剛出臺高端人才獎勵計劃細則，高端人才和急需人才直接參照個人薪酬按比例給予重獎，最高每年可獲40萬元。
除了人才新政助力樓市回暖之外，此前蘇州當?shù)卣€出臺一系列促進樓市回穩(wěn)的相關(guān)政策。據(jù)江蘇省蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》顯示，為有效應(yīng)對疫情對土地出讓帶來的影響，維護蘇州市土地市場健康平穩(wěn)運行蘇州對土地出讓相關(guān)規(guī)則進行調(diào)整。
除了疫情期間，掛牌出讓的地塊，土地出讓金、交地時間可以順延，蘇州還放松土拍政策，住宅(商住)地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，超過市場指導(dǎo)價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預(yù)售許可。
從人才政策紅利到土地政策松綁，一系列措施也刺激了蘇州當?shù)貥鞘械膹?fù)蘇。日前，貝殼研究院發(fā)布了《房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》，其中蘇州復(fù)蘇力指數(shù)位居全國第一。
新盤7分鐘288套房搶空
深圳市場小陽春明顯
而作為全國樓市的風(fēng)向標，深圳樓市的回暖速度同樣驚人。
就在萬科集團發(fā)布年度業(yè)績之際，萬科首度開啟了線上直播賣房，短短7分鐘288套房被搶光。
數(shù)據(jù)顯示，3月16日晚上8點，萬科星城線上開盤，通過E選房平臺進行線上選房，當晚線上開盤直播圍觀人數(shù)高達近50萬人次（各平臺峰值合計）。當天，線上開盤推出的是4棟288套房，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。按照備案總量計算，實際去化約24%。
線上選房結(jié)束后不久，萬科星城便加推了5棟房源。據(jù)萬科星城有關(guān)人士表示，不少購房客正連夜往售樓處趕，昨晚（16日晚）已經(jīng)賣了30多套，17日早也已經(jīng)賣了10幾套。
而就在3月7日，深圳年后的首個豪宅項目，招商太子灣•灣璽現(xiàn)場開售。該項目推出70套240㎡-398㎡的精裝商務(wù)公寓，總價2000萬元起步。該項目也獲熱捧，現(xiàn)場一度被要求限制人流。
一邊是公寓房遭熱搶，一邊是豪宅盤被秒光，不難看到，深圳兩類群體的購買力同樣讓人嘆為觀止。
除了新盤行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月9日至3月15日一周，二手房共網(wǎng)簽1921套，環(huán)比增長17.6%，其中住宅1819套，環(huán)比增長18.3%，網(wǎng)簽量已經(jīng)恢復(fù)到去年1月初水平。實際成交量環(huán)比增長130%左右，回升到去年底50%的水平。
又見熟悉的“喝茶費”
交100萬卻未能看房
讓人看到魔幻的是，樓市熱潮階段，熟悉的“喝茶費”套路又出現(xiàn)了。
日前，有網(wǎng)友在社交平臺上爆料，深圳某區(qū)域三個新盤項目，對外號稱售罄，實際現(xiàn)在轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，要繳納所謂的喝茶費（即更名費）才能買房。而這筆喝茶費，最高竟然高達100萬。
同時，爆料網(wǎng)友還給出了一份喝茶費內(nèi)部報價單：其中一個樓盤116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬。而另一個樓盤97-100平2房，喝茶費75萬。
據(jù)該區(qū)域房產(chǎn)中介透露，100萬喝茶費確有其事，但因新房限價，即便加上喝茶費，也比周邊二手房的價格更低，因此對購房者更有吸引力。
但令人意外的是，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。根據(jù)中介解釋，這筆喝茶費是先去銀行做資金監(jiān)管，最終打給開發(fā)商內(nèi)部員工。言外之意，如果公開看房，就泄露了內(nèi)部拿資源售賣然后疊加喝茶費這種套路，而購房者則只能通過戶型圖來進行盲買。
實際上，開放商不給看房、讓購房者盲買的做法最近越來越多。
據(jù)基金君了解，近期深圳兩個新樓盤重新啟動現(xiàn)場銷售后非?；鸨?，排隊咨詢購房者眾多，但對于看房要求，售樓工作人員則以“房源不多、售樓處即將拆除”的理由進行拒絕，直接要求購房者通過看購房圖或者VR展示戶型情況，來讓客戶確定認購意愿，提前簽下合同。
在分析人士看來，購房光看戶型圖就“無腦買入”，不排除其中有饑餓營銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項目銷售收益。但類似喝茶費這種缺乏法律約束的條款，最終可能還是會傷害購房人的利益。
2019年全國商品房銷售單價為9310.26元/平方米，同比上升6.56%；全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速6.1%，全國居民人均可支配收入增速8.9%，其中城鎮(zhèn)增速7.9%。
2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%；房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%；房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%。
2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積及竣工面積情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外，房地產(chǎn)開發(fā)投資等增速也繼續(xù)回落。
2018-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
2019年銷售十強房企（11家）總銷售額約為47587.73億元，占全國商品房銷售額的29.8%。（注：因碧桂園只公布了權(quán)益銷售額，所以其數(shù)據(jù)按克而瑞研究機構(gòu)公布的全口徑銷售額計算。另外，因華潤與龍湖銷售額相同，并列第十，所以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為11家房企）
盡管全年整體銷售額再創(chuàng)新高，但增速明顯放緩，2019年商品房銷售增速為6.5%，而2018年為12.2%。
2018-2019年中國商品房銷售增速情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
疫情壓抑樓市需求
后續(xù)或仍有小波行情
除了深圳、蘇州之外，包括南京、北京、上海等各地樓市都出現(xiàn)了明顯的“小陽春”行情。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示數(shù)據(jù)，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房總認購套數(shù)為3277套，總成交套數(shù)為3377套，日均成交套數(shù)達到了169套，按照這一成交趨勢。同時，3月上半月南京累計成交的二手房套數(shù)，則達到了3951套，僅兩周成交量就達到去年全月成交量的78%
3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，環(huán)比上漲26.10%;全市總計成交578套新房。這是自1月下旬以來，新房單周成交量最高的一周。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3月以來大部分城市的樓市成交量有所回升，目前已經(jīng)恢復(fù)到大約疫情前四五成水平。從趨勢上看，市場呈現(xiàn)從南到北逐漸復(fù)蘇的態(tài)勢，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。
分析人士指出，3月份各地樓市行情回暖主要有幾個原因：一方面，剛需置業(yè)的購房者并不因疫情而停止購房。市場交易短期壓制的兩個月左右的買房需求，疊加3月階段購置學(xué)位房的需求，不少剛需購房者會加快買房節(jié)奏，因而也出現(xiàn)了新盤被瘋搶的情況。另一方面，金融放水，考慮資產(chǎn)保值的，也讓不少人將房產(chǎn)作為資金避險的重要區(qū)域。此外，房企復(fù)工、新盤項目加速推進，也是助推樓市行情回暖的重要原因。
易居研究院研究員沈昕表示，2020年一線城市有望繼續(xù)引領(lǐng)樓市復(fù)蘇。受史上最嚴的限購限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調(diào)整幅度最大，2019年企穩(wěn)反彈，2020年有望延續(xù)這一趨勢，在疫情影響消除后有望引領(lǐng)全國樓市回暖。
搶房潮≠房價瘋漲
“房住不炒”仍是主基調(diào)
明明是疫情沖擊各行各業(yè)，不少地方政府也在擔憂房地產(chǎn)企業(yè)銷售，而出臺了不少救市政策，為何到了真正的交易市場，反而出現(xiàn)了樓市瘋狂的一面。
那么，樓市瘋漲的行情又要回來了么？
據(jù)市場人士分析，部分樓盤的熱銷僅僅只是不能城市樓市逐步恢復(fù)和回暖，并不能完全證明樓市依然會走出瘋漲的趨勢，即便在深圳這樣的市場，近期回暖的市場也遠達不到此前1月份行情的火爆程度。
而從房地產(chǎn)政策看，“房住不炒”一直是當前的基本基調(diào)。此前河南駐馬店、廣州等地在出臺樓市“松綁”政策后快速被撤下，無疑也看出樓市調(diào)控政策的嚴格和不放松。
3月22日，銀保監(jiān)會副主席周亮在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，要堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，積極配合地方政府穩(wěn)妥處置好地方隱性債務(wù)問題。
3月16日，國家統(tǒng)計局指出，“房住不炒”的定位沒有改變，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這幾年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價的局面已經(jīng)初步形成。
3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
此外，房企的融資壓力和債務(wù)風(fēng)險依然不容忽視。億2019年房企信用債發(fā)行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。
據(jù)公開信息顯示，今年僅僅前兩個月就有107家中小房企破產(chǎn)倒閉，去年同期只有不到20家。這也意味著，各種壓力疊加之下，未來幾個月真的會有更多的開發(fā)商難以生存下去。
中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷曾在接受媒體采訪時表示，各地要對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的波動做好預(yù)案。在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定預(yù)期，防止房價暴跌，而非很多人擔心的“房價反彈上漲”。
人民大學(xué)副校長劉元春近期在公開場合也著重強調(diào)，“要高度重視房地產(chǎn)市場的不確定性，防止房價快速回落。”
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