2022-2028年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)行業(yè)市場競爭力分析及發(fā)展策略分析報告

第一章產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商面臨的市場環(huán)境分析

1.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)背景分析

1.1.1 產(chǎn)業(yè)升級背景下的園區(qū)投資機遇

（1）各區(qū)域承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

1）長三角經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

2）珠三角經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

3）環(huán)渤海經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

4）中原經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

5）西部經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析

（2）大型企業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢分析

1）重點行業(yè)企業(yè)龍頭的分布

2）不同行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)移分析

3）不同區(qū)域的企業(yè)轉(zhuǎn)移分析

1.1.2 城鎮(zhèn)化背景下的產(chǎn)業(yè)園投資機遇

1.1.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策下的園區(qū)投資機遇

1.1.4 資本市場不斷完善下的園區(qū)投資機遇

1.2 中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r分析

1.2.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑分析

1.2.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.2.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營效益分析

1.2.4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地成本分析

1.2.5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租金分析

1.2.6 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展問題剖析

第二章產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

2.1 園區(qū)開發(fā)的盈利方式

2.1.1 商業(yè)模式中的通用收入模型

2.1.2 園區(qū)投資運營一體化盈利方式解析

2.1.3 園區(qū)運營一體化盈利方式解析

2.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場定位

2.2.1 各類園區(qū)投資效益和增長潛力的評價

2.2.2 開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位策略與案例

（1）單一定位策略與案例

1）策略

2）案例

（2）組合定位策略與案例

1）策略

2）案例

（3）利基市場定位策略與案例

1）策略

2）案例

2.2.3 園區(qū)開發(fā)的區(qū)域市場定位

（1）經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的園區(qū)定位

（2）經(jīng)濟中等地區(qū)的園區(qū)定位

（3）經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的園區(qū)定位

2.2.4 入園企業(yè)客戶的市場定位

（1）客戶的分類——按價值

（2）客戶的分類——按租期

2.3 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的關(guān)鍵資源

2.3.1 商業(yè)模式中通用關(guān)鍵資源模型

2.3.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商的核心資源

（1）政府關(guān)系資源

（2）土地資源

（3）金融資源

（4）園區(qū)招商隊伍

（5）園區(qū)運營人才

2.4 園區(qū)開發(fā)的資本運作模式

2.4.1 園區(qū)投資開發(fā)的資金需求

2.4.2 傳統(tǒng)土地開發(fā)融資方式評價

2.4.3 房地產(chǎn)信托方式及案例分析

（1）貸款型信托及案例

（2）股權(quán)型信托及案例

（3）權(quán)益型信托及案例

2.4.4 普洛斯REFITs運作案例解析

（1）以基金模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張

（2）圍繞基金重整業(yè)務(wù)架構(gòu)

（3）基金模式撬動資金杠桿

（4）收益來源多樣化，回報率提升

（5）提前兌現(xiàn)開發(fā)收益和回籠資金

（6）輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營

2.5 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的渠道通路

2.5.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營銷策略

（1）定制營銷策略

（2）綠色營銷策略

（3）合作營銷策略

（4）公關(guān)營銷策略

2.5.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商策略

（1）以良好的服務(wù)環(huán)境吸引投資

（2）制定優(yōu)惠扶持政策吸引投資

（3）依產(chǎn)業(yè)分類進行針對性招商

（4）實行“駐點招商”策略

（5）實行“以商引商”策略

（6）采取“同鄉(xiāng)會招商”策略

2.6 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的客戶關(guān)系

2.6.1 園區(qū)代理開發(fā)方式下與政府客戶的關(guān)系

（1）開發(fā)企業(yè)與地方政府的合作方式

1）政府直接設(shè)立企業(yè)進行園區(qū)的開發(fā)與管理

2）政府委托專業(yè)開發(fā)商代理開發(fā)與運營園區(qū)

（2）開發(fā)企業(yè)與政府關(guān)系的構(gòu)建

1）以高價值的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃打動政府

2）以世界領(lǐng)先企業(yè)品牌獲政府的青睞

3）與政府下屬企業(yè)成立合資企業(yè)

2.6.2 園區(qū)開發(fā)商與入園企業(yè)客戶的關(guān)系打造

（1）商業(yè)模式中客戶關(guān)系新理念

1）客戶開發(fā)

2）客戶價值創(chuàng)造與盈利

（2）為入園客戶提供價值增值服務(wù)

1）為入園企業(yè)提供金融服務(wù)

2）園區(qū)的數(shù)字化管理服務(wù)

3）對入駐企業(yè)的孵化模式

2.7 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的重要合作伙伴

2.7.1 商業(yè)模式中重要合作伙伴的通用模型

2.7.2 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的典型伙伴

（1）非競爭性戰(zhàn)略合作

（2）同業(yè)競爭者的戰(zhàn)略合作

（3）與供應(yīng)商的合作

2.8 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的成本結(jié)構(gòu)

2.8.1 商業(yè)模式中通用成本結(jié)構(gòu)模型

2.8.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的重點成本支出

（1）園區(qū)住宅配套開發(fā)成本

（2）園區(qū)土地整理成本

（3）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本

第三章典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式解析——輕資產(chǎn)模式

3.1 園區(qū)孵化+地產(chǎn)開發(fā)模式——華夏幸福

3.1.1 華夏幸福發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

3.1.2 華夏幸福的發(fā)展戰(zhàn)略定位

3.1.3 華夏幸福產(chǎn)品系列與定位

3.1.4 華夏幸福園區(qū)的開發(fā)情況

3.1.5 華夏幸福園區(qū)的經(jīng)營情況

3.1.6 華夏幸福的商業(yè)模式解析

（1）價值主張

（2）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

（3）核心資源

（4）合作伙伴

（5）客戶細分

（6）客戶關(guān)系

（7）渠道通路

（8）收入來源

（9）成本結(jié)構(gòu)

3.2 專業(yè)開發(fā)+基金運作模式——普洛斯

3.2.1 普洛斯發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

3.2.2 普洛斯的發(fā)展戰(zhàn)略定位

3.2.3 普洛斯的物流業(yè)務(wù)體系

（1）自建租賃

（2）收購與回租

（3）咨詢服務(wù)

3.2.4 普洛斯園區(qū)的開發(fā)情況

3.2.5 普洛斯園區(qū)的經(jīng)營情況

3.2.6 普洛斯的商業(yè)模式解析

（1）商業(yè)模式簡圖

（2）價值主張

（3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

（4）核心資源

（5）合作伙伴

（6）客戶細分

（7）渠道通路

（8）收入來源

3.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚合U模式——聯(lián)東集團

3.3.1 聯(lián)東集團發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（1）聯(lián)東集團信息簡況

（2）聯(lián)東集團發(fā)展歷程

（3）聯(lián)東集團發(fā)展現(xiàn)狀

3.3.2 聯(lián)東集團“聚合U模式”

3.3.3 聯(lián)東集團發(fā)展戰(zhàn)略定位

3.3.4 聯(lián)東集團產(chǎn)品系列與價值

3.3.5 聯(lián)東集團園區(qū)開發(fā)情況

3.3.6 聯(lián)東集團園區(qū)經(jīng)營情況

3.3.7 聯(lián)東集團的商業(yè)模式解析

（1）商業(yè)模式

（2）價值主張

（3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

（4）核心能力

（5）合作伙伴

（6）目標(biāo)客戶

（7）盈利模式

（8）戰(zhàn)略布局

第四章典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式解析——重資產(chǎn)模式

4.1 多園區(qū)快速復(fù)制模式——天安數(shù)碼城

4.1.1 天安數(shù)碼城發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（1）天安數(shù)碼城信息簡況

（2）天安數(shù)碼城發(fā)展歷程

（3）天安數(shù)碼城發(fā)展現(xiàn)狀

4.1.2 天安數(shù)碼城的發(fā)展戰(zhàn)略定位

4.1.3 公司產(chǎn)品系列與定位

4.1.4 天安數(shù)碼城園區(qū)的開發(fā)情況

（1）項目區(qū)域分布情況

（2）項目占地面積情況

（3）項目投資金額情況

4.1.5 天安數(shù)碼城園區(qū)的經(jīng)營情況

4.1.6 天安數(shù)碼城的商業(yè)模式解析

（1）商業(yè)模式

（2）價值主張

（3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

（4）核心資源

（5）合作伙伴

（6）客戶定位

（7）客戶服務(wù)

（8）資金來源

（9）收入來源

4.2 單一園區(qū)投資運營模式

4.2.1 張江高科

（1）公司發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司產(chǎn)品系列與定位

（4）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（5）公司園區(qū)的經(jīng)營情況

（6）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）定價模式

3）管理模式

4）核心資源

5）人才集聚

6）客戶群體

7）客戶服務(wù)

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結(jié)構(gòu)

4.2.2 陸家嘴

（1）公司發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營情況

（5）公司盈利模式轉(zhuǎn)型分析

（6）公司現(xiàn)行商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

4）核心資產(chǎn)

5）經(jīng)營策略

6）客戶群體

7）項目投資

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結(jié)構(gòu)

4.2.3 浦東金橋

（1）公司發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

3）核心資源

4）合作伙伴

5）客戶群體

6）客戶服務(wù)

7）渠道通路

8）收入來源

9）成本結(jié)構(gòu)

4.2.4 南京高科

（1）公司發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

4）核心資源

5）人力資源

6）客戶群體

7）客戶服務(wù)

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結(jié)構(gòu)

4.2.5 金融街

（1）公司發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

4）核心資源

5）人力資源

6）客戶群體

7）客戶服務(wù)

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結(jié)構(gòu)

第五章典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式的對比評價

5.1 典型商業(yè)模式的適用范圍與壁壘

5.1.1 典型商業(yè)模式的適用范圍

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式

（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

（4）綜合運作模式

5.1.2 典型商業(yè)模式的壁壘分析

5.2 不同商業(yè)模式下企業(yè)戰(zhàn)略和能力方面的評價

5.2.1 不同商業(yè)模式的可復(fù)制性評價

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式可復(fù)制性

（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式可復(fù)制性

（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式可復(fù)制性

（4）綜合運作模式可復(fù)制性

（5）不同模式可復(fù)制性比較評價

5.2.2 開發(fā)商發(fā)展整體戰(zhàn)略對比評價

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式整體戰(zhàn)略

（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式整體戰(zhàn)略

（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式整體戰(zhàn)略

（4）綜合運作模式整體戰(zhàn)略

（5）不同模式整體戰(zhàn)略比較評價

5.2.3 企業(yè)與地方政府關(guān)系的評價

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政企關(guān)系

（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式政企關(guān)系

（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式政企關(guān)系

（4）綜合運作模式政企關(guān)系

（5）不同模式下政府與企業(yè)關(guān)系

5.2.4 企業(yè)園區(qū)招商能力對比評價

5.2.5 企業(yè)經(jīng)營獲利能力對比評價

5.2.6 企業(yè)經(jīng)營發(fā)展能力對比評價

第六章成功進入園區(qū)開發(fā)的傳統(tǒng)地產(chǎn)商商業(yè)模式案例分析

6.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)商進行園區(qū)的開發(fā)背景與現(xiàn)狀

6.1.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的背景分析

（1）房地產(chǎn)政策的調(diào)控

（2）地方政府政策支持

（3）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化

6.1.2 傳統(tǒng)地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)情況分析

6.2 傳統(tǒng)地產(chǎn)商進行園區(qū)開發(fā)的效益與困境

6.2.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)效益分析

6.2.2 傳統(tǒng)地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)困境分析

6.3 傳統(tǒng)地產(chǎn)商進行園區(qū)開發(fā)的優(yōu)劣勢分析

6.3.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)商進入園區(qū)模式分析

（1）與地方政府合作

（2）與外資基金合作

（3）與大型制造企業(yè)合作

（4）獨立進入、單打獨斗

6.3.2 傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢分析

（1）項目前期規(guī)劃優(yōu)勢

（2）房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)優(yōu)勢

（3）資源整合與部門協(xié)調(diào)優(yōu)勢

（4）住宅銷售與園區(qū)投資現(xiàn)金流互補優(yōu)勢

6.3.3 傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的劣勢分析

（1）行業(yè)開發(fā)經(jīng)驗不足

（2）開發(fā)模式了解欠缺

（3）盲目跟風(fēng)進駐

（4）管理水平不足

6.4 傳統(tǒng)地產(chǎn)商成功進入園區(qū)開發(fā)的案例分析

6.4.1 富力國際空港綜合物流園

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）園區(qū)的開發(fā)運營情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營定位

（5）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

3）核心資源

4）客戶群體

5）客戶服務(wù)

6）收入來源

7）成本結(jié)構(gòu)

6.4.2 綠地集團

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴張路徑

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營定位

（5）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）園區(qū)模式

2）業(yè)務(wù)支持

3）價值主張

4）業(yè)務(wù)范圍

5）核心資源

6）服務(wù)平臺

7）發(fā)展平臺

8）收入來源

9）成本結(jié)構(gòu)

6.4.3 香江控股

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營定位

（5）公司園區(qū)的經(jīng)營狀況

（6）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

4）客戶群體

5）客戶服務(wù)

6）收入來源

7）成本結(jié)構(gòu)

6.4.4 招商地產(chǎn)

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經(jīng)營定位

（5）公司園區(qū)的經(jīng)營狀況

（6）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關(guān)鍵業(yè)務(wù)

3）核心資源

4）園區(qū)架構(gòu)

5）客戶群體

6）園區(qū)服務(wù)

7）收入來源（ZY LZQ）

8）成本結(jié)構(gòu)

圖表目錄

圖表1：產(chǎn)業(yè)升級背景下的園區(qū)投資機遇分析

圖表2：“十四五”規(guī)劃的八大產(chǎn)業(yè)集群

圖表3：中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示意圖

圖表4：長三角經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移目標(biāo)

圖表5：長三角經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)域分析

圖表6：2017-2021年天津市濱海新區(qū)生產(chǎn)總值變化情況（單位：億元，%）

圖表7：2017-2021年西部經(jīng)濟圈主要省市實際利用內(nèi)資變化情況（單位：億元）

圖表8：國家級龍頭企業(yè)空間分布情況（單位：%）

圖表9：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)地區(qū)分布（單位：%）

圖表10：各地區(qū)重點承接產(chǎn)業(yè)列表

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