2021-2027年中國城市更新行業(yè)市場運行格局及投資前景分析報告

第一章城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析

第一節(jié) 創(chuàng)新思維推動城市發(fā)展

一、城市發(fā)展觀創(chuàng)新

二、城市發(fā)展模式轉型

三、城市發(fā)展動力轉換

四、城市規(guī)劃管理創(chuàng)新

五、城市治理方式改革

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市類型分析

一、文化創(chuàng)新型城市

二、工業(yè)創(chuàng)新型城市

三、服務創(chuàng)新型城市

四、科技創(chuàng)新型城市

第三節(jié) 中國創(chuàng)新型城市建設模式

一、深圳模式

二、上海模式

三、大連模式

四、合肥模式

第二章中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程

一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析

二、中國城市規(guī)模增長情況

三、城市維護建設收支情況

四、城市市政公用設施建設分析

五、中國主要城市群發(fā)展情況

六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量分析

一、城鎮(zhèn)化質量的內(nèi)涵界定

二、城鎮(zhèn)化質量評價指標體系

三、中國城鎮(zhèn)化質量評定分析

（一）主要城市城鎮(zhèn)化質量現(xiàn)狀

（二）城鎮(zhèn)化質量評分指標情況

第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析

一、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析

二、中國城鎮(zhèn)化建設正確引導

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析

二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求

三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向

四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施

五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口

第三章城市更新內(nèi)涵理念分析

第一節(jié) 城市更新的基本概念

一、城市更新概念的內(nèi)涵

二、城市更新的主要內(nèi)容

三、城市更新的目的

四、城市更新的分類

第二節(jié) 城市更新的起源

一、中國城市更新興起的原因及背景

二、城市更新的理論基礎

第四章中外城市更新運動與理論演化

第一節(jié) 西方的城市更新運動及其理論

一、西方的城市更新運動

二、西方城市更新理論階段

三、西方城市更新的理論綜述

（一）形體規(guī)劃思想是城市更新的基礎理論

（二）“人本思想”是城市更新的主要理論依據(jù)

（三）可持續(xù)發(fā)展思想逐漸深入人心

（四）住宅更新是城市更新的重要研究對象

第二節(jié) 中國城市更新運動及其理論

一、中國城市更新運動

二、中國城市更新存在的問題

三、中國城市更新的研究綜述

第三節(jié) 中西城市更新的比較

一、中西方城市更新背景比較

二、中西城市的更新差異分析

（一）社會經(jīng)濟環(huán)境的差異

（二）城市化進程的差異

（三）社會協(xié)調機制的差異

（四）城市更新措施的差異

三、西方經(jīng)驗對中國城市更新的啟示

第五章國外城市更新情況分析

第一節(jié) 英美城市更新的發(fā)展歷程及特點

一、英國城市更新的發(fā)展歷程

二、美國城市更新的發(fā)展歷程

三、英美城市更新的發(fā)展特點

四、英美城市更新存在的問題

五、英美城市更新的發(fā)展趨勢

第二節(jié) 國外城市更新案例

一、布林德利地區(qū)的城市更新

二、倫敦道克蘭地區(qū)的城市更新

三、法國巴約納的舊城改造

四、二次戰(zhàn)后東京的舊城改造

第三節(jié) 西方城市更新對中國城市更新的啟示

一、合理利用房地產(chǎn)企業(yè)資本

二、鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進行社區(qū)綜合開發(fā)

三、充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的作用

四、充分利用大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力

五、抑制房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中的盲目性

第六章城市更新與城市發(fā)展研究

第一節(jié) 城市更新與舊城保護

一、城市更新中舊城保護是一大難題

二、對舊城歷史文化遺產(chǎn)保護的原則

第二節(jié) 城市更新與土地置換

一、土地置換與城市更新的關系

二、土地置換在城市更新中的重要作用

（一）是土地集約高效利用的重要途徑

（二）促進城市功能和空間結構的更新

（三）為城市更新提供資本支持

（四）調控土地市場為城市發(fā)展預留空間

三、城市更新中土地置換的問題與原則

四、城市更新中土地置換的幾種思路

（一）加強城市規(guī)劃的指導調控

（二）實現(xiàn)城市土地市場化運營

（三）加強土地置換的靈活性

（四）改變傳統(tǒng)用地定性模式

（五）定量控制指標適當變更

（六）引導公益項目的置換

（七）結合城市更新，進行豎向和平面置換

第三節(jié) 城市更新與生態(tài)環(huán)境

一、城市更新對城市生態(tài)環(huán)境的影響

（一）自然環(huán)境質量

（二）生態(tài)景觀質量

（三）文化環(huán)境質量

二、城市更新與城市生態(tài)建設的關系

三、城市更新中改善城市生態(tài)的幾個措施

第四節(jié) 城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)

一、舊城改造的動力在房地產(chǎn)開發(fā)

二、房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造共贏

三、成功的舊城改造開發(fā)模式

四、打造可持續(xù)發(fā)展的繁榮城區(qū)

第五節(jié) 城市更新與社會網(wǎng)絡

一、社會網(wǎng)絡的涵義及其意義

二、傳統(tǒng)城市更新對社會網(wǎng)絡的影響

三、社會網(wǎng)絡保存和發(fā)展的城市更新有效形式

第六節(jié) 城市更新與公眾參與

一、公眾參與對舊城更新的意義

二、城市更新中公眾參與現(xiàn)狀

三、加強公眾參與的思路

第七節(jié) 城市更新與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國城市更新的實踐

二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在城市更新中的進一步思考

三、從經(jīng)營城市走向創(chuàng)意城市是城市發(fā)展的新趨勢

第七章城市更新的運作模式與支持系統(tǒng)

第一節(jié) 城市更新的運作模式

一、樹立“經(jīng)營城市”新理念

二、創(chuàng)建經(jīng)營城市的新體制

三、發(fā)揮政府主導的特殊作用

四、采用市場化運作的新途徑

第二節(jié) 城市更新的保障機制

一、城市更新的土地利用運作機制

二、城市更新項目的社會評價機制

三、城市更新與住房保障的聯(lián)動機制

第三節(jié) 城市更新的綜合支持系統(tǒng)

一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則

二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容

第八章城市更新利益相關體分析

第一節(jié) 城市更新利益相關方構成

一、城市更新相關方利益訴求

（一）企業(yè)利益

（二）政府利益

（三）居民利益

二、城市更新利益相關體拆賠分工

（一）政府方

（二）開發(fā)商

第二節(jié) 城市更新中利益相關方困難分析

一、工程進度緩慢

二、利潤被拉低

三、產(chǎn)權確權困境

四、法律難題

五、賠償安置

六、容積率

第三節(jié) 利益相關體市場化運作模式對比

一、政府+開發(fā)商

（一）模式特點

（二）運作流程

（三）典型案例——三亞時代海岸

（四）模式優(yōu)劣勢評價

二、開發(fā)商+社區(qū)

（一）模式特點

（二）運作流程

（三）典型案例——綠景新美域

（四）模式優(yōu)劣勢評價

三、政府+開發(fā)商+社區(qū)

（一）模式特點

（二）運作流程

（三）典型案例——金地崗廈

（四）典型案例——京基蔡屋圍

（五）模式優(yōu)劣勢評價

四、三方合作關系建立分析

（一）三方各自目標

（二）三方合作關系建立關鍵點

（三）三方合作主要分工

第九章城市更新項目開發(fā)運作要點

第一節(jié) 城市更新項目

一、城市更新項目價值鏈條

二、城市更新土地運營階段

（一）前期準備

（二）拆遷實施

（三）開發(fā)實施

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比

一、城市發(fā)展基金模式

二、MUT模式

三、SUR模式

四、IDP模式

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比

一、城投自主進行一級開發(fā)

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

四、城投取地自主進行二級開發(fā)

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

五、城投取地轉讓變現(xiàn)

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

六、合作取地進行二級開發(fā)

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

七、BOT項目轉讓

（一）模式運作流程

（二）模式利弊分析

八、總結

第十章城中村改造策略及模式分析

第一節(jié) 中國城中村的形成與改造

一、城中村的產(chǎn)生

二、城中村土地產(chǎn)權分析

（一）城中村土地所有權現(xiàn)狀

（二）城中村土地使用權現(xiàn)狀

三、城中村改造的政府動機

（一）改善城市形象的政績動力

（二）日趨重要的社會維穩(wěn)考慮

（三）城中城改造的利益驅動

四、城中村改造對房地產(chǎn)的影響

（一）對房地產(chǎn)市場供給的影響

（二）對房地產(chǎn)市場需求的影響

（三）對房地產(chǎn)價格走勢的影響

第二節(jié) 中國城中村改造難點分析

一、城中村規(guī)劃難點分析

二、城中村產(chǎn)權難點分析

三、城中村資金來源難點

四、城中村拆遷補償難點

五、城中村土地供應難點

六、城中村思想觀念難點

第三節(jié) 城中村改造拆遷補償模式分析

一、補償方式分析

（一）貨幣補償方式分析

（二）產(chǎn)權調換方式分析

二、安置方式分析

（一）就地安置方式分析

（二）異地安置方式分析

第四節(jié) 城中村公共設施開發(fā)運營模式

一、工程項目融資代建制

二、村民投資參股經(jīng)營模式

三、PFI （私人主動融資）

四、分階段的建設時序控制

第十一章全國舊城改造重點案例分析

第一節(jié) “新天地”項目案例分析

一、項目地塊特征

二、項目開發(fā)特點

三、項目開發(fā)成本

四、項目整體策略

（一）項目定位

（二）項目規(guī)劃理念

（三）項目整體框架

五、“新天地”項目成功效應

第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析

一、項目地塊特征

二、項目開發(fā)特點

三、項目開發(fā)成本

四、項目整體規(guī)劃

五、項目開發(fā)策略

六、項目經(jīng)濟評價

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析

一、項目地塊特征

二、項目開發(fā)特點

三、項目設計分析

四、項目整體規(guī)劃

五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌

六、項目事件營銷

第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析

一、項目地塊特征

二、項目整體策略

三、商業(yè)項目策略

四、寫字樓的策略

五、公寓策略分析

六、成功策略解讀

第十二章深圳市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 深圳市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、深圳國民經(jīng)濟發(fā)展情況

二、深圳城市建設主要指標

三、深圳城市人口增長情況

四、深圳市土地供應成交分析

（一）深圳市土地供應情況分析

（二）深圳市土地成交情況分析

（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積

五、深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）深圳房地產(chǎn)投資建設規(guī)模

（二）深圳房地產(chǎn)調控政策分析

（三）深圳商品房銷售面積分析

（四）深圳商品房銷售價格分析

第二節(jié) 深圳市城市投資前景規(guī)劃

一、深圳城市發(fā)展定位

二、深圳市各區(qū)域定位

三、深圳城市發(fā)展目標

四、深圳城市發(fā)展政策指引

五、深圳城市發(fā)展布局

（一）建設用地發(fā)展分析

（二）深圳交通體系圖

（三）居住用地布局

（四）商業(yè)設施布局

第三節(jié) 深圳市城市更新政策及規(guī)劃

一、深圳城市更新總體規(guī)劃

二、《深圳市城市更新辦法》

三、《深圳市城市更新辦法實施細則》

（一）城市更新辦法總則

（二）城市更新規(guī)劃與計劃

（三）綜合整治類城市更新

（四）功能改變類城市更新

（五）拆除重建類城市更新

四、深圳城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引

（一）城市更新單元擬訂的基本條件

（二）城市更新單元擬訂的擬定標準

（三）城市更新單元規(guī)劃制定計劃的申報

（四）城市更新單元規(guī)劃制定計劃申請書

第四節(jié) 深圳市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、深圳城市更新項目發(fā)展歷程

二、深圳城市更新近期重點地區(qū)

三、深圳城市更新項目成功范例

第十三章廣州市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 廣州市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、廣州國民經(jīng)濟發(fā)展情況

二、廣州城市建設主要指標

三、廣州城市人口增長情況

四、廣州市土地供應成交分析

（一）廣州市土地供應情況分析

（二）廣州市土地成交情況分析

（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積

五、廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）廣州房地產(chǎn)投資建設規(guī)模

（二）廣州房地產(chǎn)調控政策分析

（三）廣州商品房銷售面積分析

（四）廣州商品房銷售價格分析

第二節(jié) 廣州市城市投資前景規(guī)劃

一、廣州城市發(fā)展定位

二、廣州市各區(qū)域定位

三、廣州城市發(fā)展目標

四、廣州城市發(fā)展政策指引

五、廣州城市發(fā)展布局

（一）土地利用總體格局

（二）廣州交通體系圖

（三）居住用地布局

（四）公共設施布局

（五）商業(yè)設施布局

第三節(jié) 廣州市城市更新政策及規(guī)劃

一、《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》

二、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》

三、《國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見》

四、廣州市“三舊”改造工作流程

（一）廣州城中村全面改造工作流程

（二）廣州舊廠房全面改造工作流程

（三）廣州舊村全面改造的工作流程

第四節(jié) 廣州市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、廣州城市更新項目發(fā)展歷程

二、廣州城市更新發(fā)展動態(tài)

三、城市更新對開發(fā)商企業(yè)影響

四、廣州城市更新項目成功范例

第十四章北京市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 北京市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、北京國民經(jīng)濟發(fā)展情況

二、北京城市建設主要指標

三、北京城市人口增長情況

四、北京市土地供應成交分析

（一）北京市土地市場調研

（二）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積

五、北京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）北京房地產(chǎn)投資建設規(guī)模

（二）北京房地產(chǎn)調控政策分析

（三）北京商品房銷售面積分析

（四）開發(fā)企業(yè)項目資金情況

第二節(jié) 北京市城市投資前景規(guī)劃

一、北京城市發(fā)展定位

二、北京城市發(fā)展目標

三、北京城市發(fā)展布局

（一）城市空間布局

（二）北京交通體系

（三）人口規(guī)模布局

（四）公共設施布局

第三節(jié) 北京市城市更新政策及規(guī)劃

一、關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知

二、北京市加快城市危舊房改造實施辦法

三、關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告

四、北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見

五、北京市舊城區(qū)改造的相關政策法規(guī)

六、棚戶區(qū)改造政策

第四節(jié) 北京市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、北京城市更新項目發(fā)展歷程

二、北京市城市拆遷改造工程情況

三、北京市城市更新中城市功能提升與環(huán)境整治情況

四、北京舊城區(qū)居住建筑改造的新趨勢

五、北京城市更新項目成功范例

第十五章上海市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 上海市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、上海國民經(jīng)濟發(fā)展情況

二、上海城市建設主要指標

三、上海城市人口增長情況

四、上海市土地供應成交分析

（一）上海市土地供應情況分析

（二）上海市土地成交情況分析

（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積

五、上海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）上海房地產(chǎn)投資建設規(guī)模

（二）上海房地產(chǎn)調控政策分析

（三）上海商品房銷售面積分析

（四）上海商品房銷售價格分析

第二節(jié) 上海市城市投資前景規(guī)劃

一、上海城市發(fā)展定位

二、上海市各區(qū)域定位

三、上海城市發(fā)展目標

四、上海城市發(fā)展政策指引

五、上海城市發(fā)展布局

（一）都市功能優(yōu)化區(qū)

（二）都市發(fā)展新區(qū)

（三）新型城市化地區(qū)

（四）綜合生態(tài)發(fā)展區(qū)

（五）限制開發(fā)區(qū)域

（六）禁止開發(fā)區(qū)域

第三節(jié) 上海市城市更新政策及規(guī)劃

一、《上海市舊住房綜合改造管理辦法》

二、《上海市城市更新實施辦法》

三、“十三五”期間城市建設思路

四、上海市舊區(qū)改造“十四五”發(fā)展規(guī)劃

第四節(jié) 上海市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、上海城市更新項目發(fā)展歷程

二、上海市城市更新的方式分析

三、上海城市更新新模式探索

第五節(jié) 上海城市更新改造案例

一、黃浦江兩岸更新改造

（一）世博會園區(qū)改造

（二）外灘地區(qū)改造

二、城市工業(yè)園更新改造

（一）上海鋼鐵十廠改造

（二）上海啤酒廠改造

（三）M50藝術畫廊區(qū)

（四）1933老場坊

（五）“8號橋”

（六）田子坊

第十六章武漢市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 武漢市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、武漢國民經(jīng)濟發(fā)展情況

二、武漢城市建設主要指標

三、武漢城市人口增長情況

四、武漢市土地供應成交分析

（一）武漢市土地供應情況分析

（二）武漢市土地成交情況分析

（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積

五、武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）武漢房地產(chǎn)投資建設規(guī)模

（二）武漢房地產(chǎn)調控政策分析

（三）武漢商品房銷售面積分析

（四）武漢商品房銷售價格分析

第二節(jié) 武漢市城市投資前景規(guī)劃

一、武漢城市發(fā)展定位

二、武漢市各區(qū)域定位

三、武漢城市發(fā)展目標

四、武漢城市發(fā)展布局

（一）工業(yè)用地布局

（二）武漢交通體系

（三）居住用地布局

（四）公共設施布局

（五）商業(yè)設施布局

第三節(jié) 武漢市城市更新政策及規(guī)劃

一、《關于進一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》

二、武漢最新舊房改造政策

第四節(jié) 武漢市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

第十七章城市更新項目定位策略

第一節(jié) 城市更新項目投資策略

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃

二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌

三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明

四、市場為導向，建設新商業(yè)中心

五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位

一、定位依據(jù)

二、戰(zhàn)略定位

四、實現(xiàn)方式

五、效益評估

第三節(jié) 區(qū)域形象定位

一、定位思路

二、形象因素

三、定位闡述

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設置原則

一、區(qū)域特色原則

二、適當多樣化原則

三、相對集中原則

四、互補發(fā)展原則

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結構定位

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè)

（一）城市功能設置

（二）產(chǎn)業(yè)設置

二、功能與產(chǎn)業(yè)配置

（一）基礎功能

（二）核心功能

（三）相關功能

第十八章城市更新項目整體包裝及推廣策略

第一節(jié) 招商引資策略

一、總體策略

二、策略具體分解

三、招商操作要點

第二節(jié) 整體包裝策略

一、總體形象策略

二、歷史文化概念包裝建議

三、商業(yè)概念包裝建議

四、現(xiàn)場包裝建議

五、項目宣傳及推廣

第三節(jié) 招商引資模式設計

一、招商項目設定

二、招商方式設定

（一）傳統(tǒng)招商引資方式

（二）現(xiàn)代主要招商引資方式

（三）本項目主要的招商方式

三、招商政策措施設定

四、招商形象展示設定

五、招商引資計劃

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題

一、招商引資政府角色扮演的問題

二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務

三、招商引資要有所選擇

四、關注引資新變化

第十九章城市更新項目經(jīng)濟模型研究（ZY ZS）

第一節(jié) 項目地塊地價估算

一、基準地價

二、項目地塊價格修正

三、項目收入與投入

第二節(jié) 項目價差

第三節(jié) 項目的風險

第四節(jié)項目收益總結

圖表目錄

圖表 1 2016-2020年中國城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖

圖表 2 2016-2020年中國城市數(shù)量及人口、面積情況

圖表 3 2016-2020年中國城市維護建設收支情況

圖表 4 2016-2020年中國城市市政公用設施建設情況

圖表 5 城鎮(zhèn)化質量評價指標體系

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