上半年樓市成交將繼續(xù)萎縮，三四線城市成交量面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)

    相對(duì)于上年年底和春節(jié)的平淡，“金三銀四”是樓市交易的傳統(tǒng)旺季，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，多地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，上半年樓市成交將繼續(xù)萎縮，三四線城市成交量面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

    4月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《3月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)顯示，3月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)84%，同比增長(zhǎng)10%。一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長(zhǎng)29%，二線城市同比下降4%；三四線城市同比下降12%。

    3月40城新房成交環(huán)比增長(zhǎng)84%

    報(bào)告顯示，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)84%，同比增長(zhǎng)10%。

    具體來(lái)看，2019年3月，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)36%。

    18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)10%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)110%，同比增長(zhǎng)17%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)59%，同比增長(zhǎng)28%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市(東北及西部地區(qū))新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)101%，同比下降2%。

    18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)65%，同比增長(zhǎng)4%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購(gòu)或限貸)新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)86%，同比增長(zhǎng)14%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)52%，同比下降1%。

    一季度40城新房成交同比降幅收窄

報(bào)告指出，由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求，2017年    2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。

    2018年，因三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，但三季度以來(lái)同比增幅已持續(xù)放緩。

    報(bào)告表示，2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月小幅上升。2019年一季度，40城累計(jì)成交面積同比下降4%，仍然處于負(fù)區(qū)間。

    對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)月成交低迷，而同比上漲與最近市場(chǎng)預(yù)期升溫有關(guān)，很多之前價(jià)格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場(chǎng)都因?yàn)樾刨J相對(duì)寬松，出現(xiàn)購(gòu)房者怕踏空的心理。

    對(duì)于樓市未來(lái)走向，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，不要因?yàn)?月份市場(chǎng)交易量的回升而誤認(rèn)為市場(chǎng)進(jìn)入快速升溫階段，如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整。

    報(bào)告也預(yù)計(jì)，在“房住不炒、因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”這一大的調(diào)控框架下，全國(guó)樓市還將繼續(xù)降溫，上半年40城的成交面積將繼續(xù)下滑。

    分城市類(lèi)別來(lái)看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，開(kāi)始企穩(wěn)反彈；東部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。