黃志龍：銀行為何對(duì)房貸避而遠(yuǎn)之？

    對(duì)于購(gòu)房者而言，在新的利率形成機(jī)制下，變相的固定利率按揭產(chǎn)品時(shí)代正在來(lái)臨。

    銀行為何對(duì)房貸避而遠(yuǎn)之？銀行為何對(duì)房貸避而遠(yuǎn)之？

    近期，北京、廣州、武漢、鄭州、濟(jì)南、珠海、青島等多地房貸利率上調(diào)，頻頻刺激購(gòu)房人神經(jīng)。更有報(bào)道指出，中信銀行在北京地區(qū)大幅上調(diào)按揭利率，并暫停了200萬(wàn)元以上按揭貸款業(yè)務(wù)。

    按理說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)一向是銀行喜歡的“香餑餑”，且年初并沒(méi)有貸款額度的限制，銀行為什么要抬高房貸門檻，將按揭貸款的購(gòu)房人拒之門外呢？更讓人關(guān)心的問(wèn)題是，這房貸利率還會(huì)漲嗎？要回答這些問(wèn)題，首先要找出銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)作出調(diào)整的根本原因。下面做重點(diǎn)分析。

    居民債務(wù)過(guò)高已引起監(jiān)管重視

    一般而言，我國(guó)居民債務(wù)的主體部分是按揭貸款。2017年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額高達(dá)21.9萬(wàn)億元，占整個(gè)居民部門貸款余額比重70.2%。居民部門債務(wù)占GDP的比重（即居民杠桿率）也從2015年的36.4%大幅上升到48.3%。居民杠桿率急劇上升，也引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注。

    首先看央行的態(tài)度。2016年2月的兩會(huì)期間，央行行長(zhǎng)周小川表示，“個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段，個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國(guó)家占到40%-50%，中國(guó)只有百分之十幾，銀行覺(jué)得還是比較安全的產(chǎn)品，所以有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)”。

    但在2017年10月的十九大期間，周小川的話鋒已有所轉(zhuǎn)變，他說(shuō)：“關(guān)于家庭部門的債務(wù)杠桿率，從全球比較來(lái)講，中國(guó)還不算高，但是最近幾年增長(zhǎng)很快。這個(gè)快的程度提請(qǐng)大家注意，不是說(shuō)現(xiàn)在就要去杠桿，而是說(shuō)增長(zhǎng)的過(guò)程要注意質(zhì)量，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時(shí)又是高質(zhì)量的。”

    到了2018年1月，在銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議上，已經(jīng)提出今年銀監(jiān)會(huì)的第二項(xiàng)重點(diǎn)工作是“努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)”。監(jiān)管部門對(duì)于居民加杠桿行為從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;抑制”，是銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)漸趨“敬而遠(yuǎn)之”的政策原因。

    房貸利率未來(lái)仍有上漲空間

    除了監(jiān)管部門的態(tài)度轉(zhuǎn)變外，財(cái)務(wù)可持續(xù)也是銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的動(dòng)力不再?gòu)?qiáng)烈的重要原因。商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)可持續(xù)原則，要求銀行的存貸款業(yè)務(wù)保持一定幅度的息差，即銀行的貸款業(yè)務(wù)利率要高于存款業(yè)務(wù)利率，以此保證息差利潤(rùn)。要維持一定的息差，首先要明確銀行資金成本的兩個(gè)基準(zhǔn)。

    一是銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率。銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率可以大體反映商業(yè)銀行負(fù)債端資金成本波動(dòng)趨勢(shì)。歷史數(shù)據(jù)顯示，銀行房貸業(yè)務(wù)的息差保持在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，才能保證商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)保持財(cái)務(wù)可持續(xù)不虧本。2017年二季度末，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率和按揭利差的息差接近于零，盡管在年末擴(kuò)大到0.33個(gè)百分點(diǎn)，但與歷史均值1.5個(gè)百分點(diǎn)仍有不小的差距（見(jiàn)下圖）。因此，以銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)，房貸利率仍有1.2 個(gè)百分點(diǎn)的上升空間。

    二是同業(yè)存款利率。同業(yè)存款利率是衡量其銀行負(fù)債成本的一個(gè)重要基準(zhǔn)。2016年四季度以來(lái)，銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2017年末的5%左右，而同期按揭貸款利率也上升到5.26%，二者利差僅為0.26個(gè)百分點(diǎn)。同樣，要維持1.5個(gè)百分點(diǎn)左右的利差，房貸利率可能會(huì)上升到6.5%左右。

    綜合兩方面因素，若以當(dāng)前銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率和同業(yè)存款利率為基準(zhǔn)，若加上1.5個(gè)百分點(diǎn)的息差，房貸利率可能還有1.2個(gè)百分點(diǎn)的上升空間。

    貸款基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期保持不變

    需要說(shuō)明的是，當(dāng)前由于貸款基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期未見(jiàn)調(diào)整，銀行各類貸款只能調(diào)整基準(zhǔn)利率的上浮幅度，來(lái)影響貸款利率的實(shí)際水平。在貨幣政策事實(shí)上偏緊的背景下，為何央行遲遲未對(duì)貸款基準(zhǔn)利率做出調(diào)整？原因可能有兩方面：

    一方面是調(diào)整基準(zhǔn)利率的影響過(guò)大。盡管2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)超出預(yù)期，但要稱之為新周期還為時(shí)尚早，決策者始終面臨經(jīng)濟(jì)增速回落的壓力。而央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，很大程度上預(yù)示著貨幣政策的轉(zhuǎn)向，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體影響太大。
    
    另一方面，在存貸款利率市場(chǎng)化的環(huán)境下，央行利率傳導(dǎo)機(jī)制也發(fā)生了變化：央行調(diào)整資金市場(chǎng)利率或公開(kāi)市場(chǎng)操作規(guī)模，引導(dǎo)銀行從央行獲得資金的成本變化，然后銀行通過(guò)調(diào)整貸款利率的上浮或折扣幅度，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。由此，在新的利率傳導(dǎo)機(jī)制下，貸款基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期滯后于資金市場(chǎng)成本的變化，某種程度上已經(jīng)失去了“基準(zhǔn)”作用。

    貸款基準(zhǔn)利率不變或利好購(gòu)房者

    在貸款基準(zhǔn)利率保持不變的情況下，商業(yè)銀行為了保證房貸業(yè)務(wù)不虧本，將可能繼續(xù)采取以下兩種策略：一是無(wú)論是首套房還是二套房按揭貸款利率，對(duì)于基準(zhǔn)利率的上浮空間將繼續(xù)擴(kuò)大；二是拖延放款時(shí)間，減少貸款額度，變相提高按揭貸款難度，或者干脆直接取消房貸業(yè)務(wù)，這種現(xiàn)象在今年的房貸業(yè)務(wù)中將可能越來(lái)越普遍。

    對(duì)于購(gòu)房者而言，在新的利率形成機(jī)制下，變相的固定利率按揭產(chǎn)品時(shí)代正在來(lái)臨。其邏輯過(guò)程是：當(dāng)前按揭貸款的批貸核心條款是確定基準(zhǔn)利率的上下浮動(dòng)幅度，且該幅度在合同期內(nèi)不變。如果貸款基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期不變，按揭利率也將長(zhǎng)期保持不變。一旦這種趨勢(shì)能夠延續(xù)，對(duì)購(gòu)房者卻是一件好事——因?yàn)樵诠潭ò唇屹J款利率情況下，購(gòu)房者更容易根據(jù)當(dāng)期家庭收入，合理評(píng)估自身還款能力，防范家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。