熱點(diǎn)聚焦∣2023年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)容，市場發(fā)展空間廣闊[圖]

內(nèi)容概要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值日益增長，同時，國家不斷強(qiáng)調(diào)發(fā)展消費(fèi)市場以重新達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，共同富裕、國內(nèi)國際雙循環(huán)及培育國際消費(fèi)中心城市等倡議持續(xù)助推消費(fèi)市場發(fā)展，國內(nèi)消費(fèi)品零售總額不斷上升，拉動物流地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國物流地產(chǎn)市場規(guī)模增長至9000億元。按照當(dāng)前美國高標(biāo)倉建設(shè)占比約22%的水平進(jìn)行測算，我國高標(biāo)倉庫市場潛在需求應(yīng)在2.68億平方米左右，這意味著，國內(nèi)高標(biāo)倉庫供需缺口達(dá)1.54億平方米，物流地產(chǎn)市場發(fā)展空間十分廣闊。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)市場規(guī)模、高標(biāo)倉、電商物流、跨境電商

一、市場背景：國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，物流運(yùn)輸費(fèi)用增加

近年來，我國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值日益增長，同時，國家不斷強(qiáng)調(diào)發(fā)展消費(fèi)市場以重新達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，共同富裕、國內(nèi)國際雙循環(huán)及培育國際消費(fèi)中心城市等倡議持續(xù)助推消費(fèi)市場發(fā)展，國內(nèi)消費(fèi)品零售總額不斷上升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年、2023年上半年，國民生產(chǎn)總值分別為1210207.2億元、555747.3億元，同比增長率分別為5.31%、5.46%；全國社會消費(fèi)品靈樞總額分別為439732.5億元、302281億元，同比變化率分別為-0.25%、7%。2023年以來，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，國家全力驅(qū)動投資、消費(fèi)、出口這“三駕馬車”轉(zhuǎn)型，一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策落地，市場加速向消費(fèi)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長模式邁進(jìn)，產(chǎn)品運(yùn)輸需求日益擴(kuò)張，為物流行業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

隨著市場向消費(fèi)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，我國貨物物流運(yùn)輸需求規(guī)模呈現(xiàn)整體上升態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，我國貨物運(yùn)輸量為506.1億噸，同比下降4.48%；其中，鐵路、公路、水路、民用航空的貨運(yùn)量分別為49.3億噸、371.2億噸、85.5億噸、608萬噸，同比變化率分別為3.27%、-5.16%、3.77%、-16.94%。2023年以來，我國貨物運(yùn)輸量由上年12月的下降態(tài)勢轉(zhuǎn)為增長，其中，鐵路、航空、公路等貨運(yùn)量都出現(xiàn)了大幅增長，國內(nèi)貨物運(yùn)輸需求增加，推動物流業(yè)景氣指數(shù)回升，市場呈現(xiàn)穩(wěn)健恢復(fù)態(tài)勢。

得益于貨物運(yùn)輸總量穩(wěn)健增長，我國物流倉儲費(fèi)用逐年提升。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國社會物流總額達(dá)347.6億元，同比增長3.7%，其中物流保管費(fèi)用占比達(dá)30%以上。更值得注意的是，面對倉儲建設(shè)用地供應(yīng)減少、物流設(shè)施建設(shè)成本較高等不利現(xiàn)狀，國內(nèi)物流企業(yè)、商品賣家為進(jìn)一步壓縮物流運(yùn)輸單件成本，積極借鑒國外物流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，紛紛將投資布局目光聚焦于物流地產(chǎn)領(lǐng)域，市場逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道，投資規(guī)模整體成上升趨勢。

二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：市場規(guī)模加速擴(kuò)容，高標(biāo)倉供應(yīng)增加

物流地產(chǎn)指的是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動產(chǎn)載體，是物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施，一般包括物流園（核心載體）、倉庫設(shè)施、停車場、配送分撥中心、辦公寫字樓、企業(yè)公寓等。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀(jì)80年代提出并實(shí)踐，行業(yè)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營細(xì)分領(lǐng)域，是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。

物流地產(chǎn)一方面可為有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面行業(yè)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益。該形式可幫助物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面達(dá)到共贏局面。因此，產(chǎn)業(yè)參與投資者甚廣。除專業(yè)物流地產(chǎn)商外，物流地產(chǎn)行業(yè)參與發(fā)展廠商還包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等。按照投資開發(fā)和管理的主體不同，行業(yè)運(yùn)營模式可以分為四種：地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式，代表企業(yè)有普洛斯、萬緯等；物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式，代表企業(yè)有順豐等；第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營模式，代表企業(yè)有京東、蘇寧等；地產(chǎn)與物流商合作型運(yùn)營模式，該模式達(dá)成代表合作企業(yè)有中儲股份與普洛斯。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物流運(yùn)輸需求增長，我國物流地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模加速擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國物流地產(chǎn)市場規(guī)模已突破9000億元，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場競爭局勢。數(shù)據(jù)顯示，普洛斯是我國物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，是產(chǎn)業(yè)第一梯隊(duì)企業(yè)，市占率在20%以上，在現(xiàn)代倉儲領(lǐng)域具有絕對的領(lǐng)先地位；行業(yè)市占率排名靠前的企業(yè)還有萬瑋、京東、易商、寶灣、豐樹、安博、深國際、嘉民、東久新宜、第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、菜鳥、維龍、龍地等企業(yè)，其中，京東等企業(yè)憑借市場物流資源積累，加速拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所占市場份額逐年上升。此外，值得注意的是，目前我國物流行業(yè)市場規(guī)模雖已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待進(jìn)一步提升，高標(biāo)倉儲建設(shè)仍有待增強(qiáng)。

高標(biāo)倉擁有空間利用率高、布局靈活、多功能合一、自動化水平高等特點(diǎn)，契合當(dāng)前物流運(yùn)輸靈活存儲和高效轉(zhuǎn)運(yùn)的要求，是現(xiàn)代物流管理的重要組成部分，也是物流地產(chǎn)行業(yè)重要基礎(chǔ)設(shè)施。隨著市場投資增加，我國高標(biāo)物流倉儲設(shè)施建設(shè)不斷增加。2023年上半年，我國新增高標(biāo)物流倉儲供應(yīng)面積502萬平方米；截至2023年6月底，全國高標(biāo)物流倉儲現(xiàn)存量達(dá)1.14億平方米。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展?jié)摿巴顿Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》

國內(nèi)高標(biāo)物流倉儲主要集中在五大區(qū)域，分別為是，以上海為中心、輻射周邊昆山、蘇州、無錫、太倉、南京、杭州等地的長三角地區(qū)；以廣州、深圳為中心，包括周邊東莞、惠州、佛山等地的珠三角地區(qū)；以北京、天津?yàn)橹行模ㄖ苓吚确?、保定、青島、濟(jì)南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以北京、天津?yàn)橹行?，包括周邊廊坊、保定、青島、濟(jì)南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以及以重慶、成都為主的西南地區(qū)和以武漢、鄭州為主的中部地區(qū)。值得注意的是，長三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域就包含了我國超2/3的高標(biāo)倉，其中，江蘇、廣東、浙江及上海四個省市物流地產(chǎn)現(xiàn)存面積均在10百萬平方米以上，分別為17.3百萬平方米、12.8百萬平方米、11.6百萬平方米、10.1百萬平方米；此外，目前華南地區(qū)部分城市內(nèi)跨境電商對于高標(biāo)倉儲空間的需求依然處于上升期，因此我國中西部物流地產(chǎn)投資力度大，成為全國高標(biāo)倉存量增長的主力來源。

2023年上半年，我國物流地產(chǎn)市場的租賃活躍度整體偏弱，高標(biāo)倉庫空置率較上年第四季度上升1.4個百分點(diǎn)，達(dá)16.5%。但部分行業(yè)的需求依然穩(wěn)健，拉動核心城市租金持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，我國高標(biāo)倉庫市場平均租金較上年第四季度微漲0.8%，達(dá)33.8元每平方米每月。

三、需求市場：電商物流需求持續(xù)增長，為產(chǎn)業(yè)提供廣袤發(fā)展空間

高標(biāo)倉租賃客戶主要包括電商、第三方物流及制造業(yè)廠商，所占比例分別為55%、38%、7%。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國內(nèi)需消費(fèi)穩(wěn)定增長，對外產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，電子商務(wù)、第三方物流以及高新制造產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，拉動全國高標(biāo)倉儲市場租賃需求持續(xù)保持增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國高標(biāo)倉庫物流實(shí)際租賃面積由2018年的42.7百萬平方米逐年增長至89.5百萬平方米，復(fù)合增長速率達(dá)20.32%。此外，據(jù)市場預(yù)測，2023年，全國高標(biāo)倉庫物流實(shí)際租賃面積或?qū)⒊掷m(xù)增長至1.03億平方米，物流地產(chǎn)市場租賃需求保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。

自后疫情時代以來，我國跨境貿(mào)易市場加速復(fù)蘇，商品對外出口規(guī)模不斷增長，國內(nèi)多家本土跨境電商快速崛起，本土跨境電商市場規(guī)模呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)張態(tài)勢。根據(jù)全國貨物進(jìn)出口貿(mào)易額及市場動態(tài)綜合分析估算，2022年，我國跨境物流行業(yè)市場規(guī)模達(dá)17000億元以上。值得注意的是，物流供應(yīng)鏈?zhǔn)强缇畴娚唐髽I(yè)經(jīng)營成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是其市場競爭的絕對力量。而物流地產(chǎn)的存在使得跨境電商廠商能夠達(dá)到降低運(yùn)輸投入、控制產(chǎn)品運(yùn)輸成本、提高產(chǎn)品運(yùn)輸效率的目的，逐漸成為跨境電商行業(yè)構(gòu)建產(chǎn)品運(yùn)輸鏈條的主要選擇。隨著跨境電商市場發(fā)展，我國重點(diǎn)地區(qū)高標(biāo)倉儲需求日漸旺盛。

目前，我國高端智能倉儲建設(shè)面積僅占全國倉儲建設(shè)總面積的9.34%左右，高端智能倉儲建設(shè)水平相較于美國等發(fā)達(dá)國家仍有一定差距。按照當(dāng)前美國高標(biāo)倉建設(shè)占比約22%的水平進(jìn)行測算，我國高標(biāo)倉庫市場潛在需求應(yīng)在2.68億平方米左右，這意味著，國內(nèi)高標(biāo)倉庫供需缺口達(dá)1.54億平方米。我國物流地產(chǎn)市場發(fā)展空間十分廣闊，同時，隨著工業(yè)品、單位與居民物品、農(nóng)產(chǎn)品、再生資源、進(jìn)口貨物等物流運(yùn)輸需求增長，國內(nèi)物流地產(chǎn)需求發(fā)展空間將不斷拓展。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展?jié)摿巴顿Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。