2020年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀及總體發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

物流地產(chǎn) 陽(yáng)芬 2021-02-04 06:00 來(lái)源：智研咨詢

一、物流地產(chǎn)發(fā)展概況

物流地產(chǎn)指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

我國(guó)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

運(yùn)營(yíng)模式	概況	優(yōu)點(diǎn)	缺點(diǎn)
地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理	即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。	更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。	對(duì)于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。
物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營(yíng)管理	即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營(yíng),自己管理。	可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處。	管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時(shí)需要占用大量的資金,運(yùn)營(yíng)成本比較高,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。
地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)	即物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng),各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。	可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì),同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。	在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)在后期利益分配問題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。
由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商	即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合,同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查,確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。	充分利用了獨(dú)立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。	對(duì)于第三方的要求很高,而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律,同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持。

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物流地產(chǎn)商以物流平臺(tái)提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化總的來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)的贏利主要來(lái)自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益。

我國(guó)物流地產(chǎn)盈利模式

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2020年我國(guó)物流地產(chǎn)政策主要圍繞國(guó)土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完政策主要圍繞國(guó)土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完善產(chǎn)業(yè)用地政策，國(guó)土空間規(guī)劃監(jiān)督管理體系等規(guī)范，另一方面加快農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步加大政策支持并注重監(jiān)督管理。

2020年物流地產(chǎn)相關(guān)國(guó)家政策

發(fā)布時(shí)間	政策	內(nèi)容概要
2020年4月9日	《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》	在符合國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。
2020年5月22日	《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)士空間規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》	未取得規(guī)劃許可，不得實(shí)施新建、改建、擴(kuò)建工程。不得以集體討論、會(huì)議決定等非法定方式替代規(guī)劃許可、搞“特事特辦”。
2020年6月2日	《關(guān)于2020年土地利用計(jì)劃管理的通知》	在控制總量的前提下，土地利用計(jì)劃指標(biāo)跟著項(xiàng)目走，切實(shí)保障有效投資用地需求。
2020年6月9日	《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)的實(shí)施意見》	進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)工作，規(guī)范過程管理，加大政策支持，注重監(jiān)督管理，優(yōu)化指導(dǎo)服務(wù)，最大限度發(fā)揮政策效益。

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二、物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況

2020年第三季度全國(guó)高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)達(dá)到402.86萬(wàn)㎡。從區(qū)域分布看，東部地區(qū)新增供應(yīng)282.25萬(wàn)㎡，占比為70.06%；西部地區(qū)新增供應(yīng)69.07萬(wàn)㎡，占比為17.14%；中部新增供應(yīng)35.85萬(wàn)㎡，占比為8.9%；東北地區(qū)新增供應(yīng)15.69萬(wàn)㎡，占比為3.89%。

2020年第三季度物流地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)地區(qū)分布情況