智研研判！2024年中國城市更新行業(yè)發(fā)展現狀及趨勢分析：政策支持力度不斷加大，我國城市更新內涵日益豐富[圖]

內容概要：隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，我國將面臨空間資源趨向匱乏、發(fā)展機制轉型倒逼的現實情境，城市更新成為存量規(guī)劃時代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領域撬動的投資額就達到13.7萬億元，城市更新項目達到15.4萬個。

關鍵詞：城市更新、老校區(qū)改造、城中村整治改善、城市更新市場現狀、城市更新發(fā)展趨勢

一、城市更新行業(yè)概述

中心城區(qū)建成區(qū)內城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化，從而實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產業(yè)結構、環(huán)境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造；另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的方式可分為再開發(fā)（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保護（conservation）三種。再開發(fā)的對象是指建筑物、公共服務設施、市政設施等有關城市生活環(huán)境要素的質量全面惡化的地區(qū)。這些要素已無法通過其他方式，使其重新適應當前城市生活的要求。因而，必須拆除原有的建筑物，并對整個地區(qū)重新考慮合理的使用方案。整治改善的對象是建筑物和其他市政設施尚可使用，但由于缺乏維護而產生設施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)。整治改善的方式比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少。保護適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護是社會結構變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。歷史地區(qū)保護更多關心的是外部環(huán)境，強調保護延續(xù)地區(qū)居民的生活。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國城市更新行業(yè)市場運行狀況及投資潛力研究報告》

二、城市更新產業(yè)鏈分析

城市更新產業(yè)鏈上游主要為工程技術提供方，包括城市規(guī)劃、建筑設計服務，以及混凝土、鋼材等建筑材料和工程機械供應。中游為提供城市更新系統(tǒng)解決方案及工程服務的開發(fā)廠商，共包括兩級開發(fā)廠商，其中一級開發(fā)主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業(yè)，二級開發(fā)則更聚焦于城市更新項目的商業(yè)化發(fā)展，主要以地產公司為主。產業(yè)鏈下游應用行業(yè)則廣泛涵蓋舊城改造、老舊小區(qū)改造、歷史文化保護、城市空間結構優(yōu)化等方面。其中，老舊小區(qū)改造是主要應用領域。近年來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作進展迅速，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。同時，城市更新行動的推動也加速了企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局。此外，政府與民間企業(yè)的深度合作也成為推動城市更新進入快車道的重要機制。在城市更新項目中，文創(chuàng)產業(yè)如影視動漫、數字音樂、數字傳媒、電競游戲等與城市更新有著高度的融合度，被視為是城市更新中較受歡迎的業(yè)態(tài)。

三、城市更新政策分析

1、中央層面：改造重點從老舊小區(qū)到城中村

城市更新是一項長期性的行動，2021年以來，中央部委陸續(xù)出臺城市更新相關政策，政策體系逐步構建優(yōu)化完善，未來政策趨勢的核心將更加基于實踐經驗加大創(chuàng)新力度，特別是在土地政策、規(guī)劃政策、融資政策、財稅政策等方面進一步與市場主體的業(yè)務痛點形成共鳴。2023年以來，中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再開發(fā)為核心的城市更新。住房和城鄉(xiāng)建設部先后出臺了《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》《關于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》等文件，國務院常務會議通過了《關于在特大超大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并在7月24日的中共中央政治局會議上再次強調了積極推動城中村改造。

2、地方層面：因地制宜落實城市更新項目

2022年，黨的二十大報告明確提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年3月9日下午，在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，今年再改造5萬個老舊小區(qū)，建設一批完整的社區(qū)。5月，財政部再發(fā)消息，首批擬支持15個城市（石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安）實施城市更新行動。與此同時，我國不少城市已初步搭建城市更新工作框架，北京、上海、廣州、天津、成都、泉州等地紛紛出臺新一輪舉措，對城市更新加以細化、優(yōu)化，因地制宜盤活存量資源，釋放高質量發(fā)展?jié)摿Α?

四、城市更新市場現狀分析

目前，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展正逐步走向成熟，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢是制定新時代城鎮(zhèn)化發(fā)展政策的基本前提。2023年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達66.2%，同比上漲1個百分點。而城鎮(zhèn)化率不斷提升，我國將面臨空間資源趨向匱乏、發(fā)展機制轉型倒逼的現實情境，城市更新成為存量規(guī)劃時代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領域撬動的投資額就達到13.7萬億元，城市更新項目達到15.4萬個。2024年，我國將繼續(xù)加快推進城市更新行動，全國“兩會”也進一步明確了實施城市更新行動的基調從有序推進到穩(wěn)步實施。作為城市更新的重要一環(huán)，老舊小區(qū)改造也在有條不紊地進行中。2024年預計將再改造5萬個老舊小區(qū)，建設一批完整的社區(qū)。

五、城市更新競爭格局

近年來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作進展迅速，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。同時，在萬億投資規(guī)模的驅動下，不少房企紛紛入局城市更新賽道，其中以珠三角、長三角、京津和成渝等地的布局發(fā)展尤為活躍。此外，政府與民間企業(yè)的深度合作也成為推動城市更新進入快車道的重要機制，賦能我國城建企業(yè)深入拓展城市更新業(yè)務范圍。我國城市更新產業(yè)各環(huán)節(jié)均有多家上市企業(yè)分布，其中城市更新項目開發(fā)的代表企業(yè)主要為房地產行業(yè)相關企業(yè)。根據“2023中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”，我國2023中國房地產城市更新優(yōu)秀企業(yè)中，保利發(fā)展控股集團位列榜首；同時，深圳卓越城市更新集團有限公司、綠城置業(yè)、華潤置地、藍城控股等房產企業(yè)均榜上有名，主要分布在北京、江蘇、上海、廣東、香港等地區(qū)。

六、城市更新發(fā)展趨勢研判

伴隨著我國城市發(fā)展進入了以提質增效為主的新階段，城市更新內涵、目標與方式均發(fā)生了巨大的變化。城市更新實踐既要以變應變、持續(xù)創(chuàng)新，又要因地制宜、求同存異，產業(yè)正朝著更加成熟的方向大步邁進。未來，我國城鎮(zhèn)化進程將持續(xù)推進，城市更新的內涵也將日益豐富，外延不斷拓展，呈現繁榮向好的發(fā)展趨勢。

1、從宏觀規(guī)劃看：由碎片化、應急式更新到合理規(guī)劃的更新

早期，受財政壓力、人力緊缺等因素限制，城市更新更多的是碎片化、點狀更新，缺乏統(tǒng)一的頂層設計和規(guī)劃引導。近年來，我國中央及地方政府陸續(xù)出臺鼓勵政策，指導地方層面的城市更新方向和具體工作，未來，為保障全國城市更新事業(yè)協同發(fā)展，我國政府將建立適用于城市更新的體制機制、管理制度和政策措施，因地制宜地為各個地方城市更新提供前瞻性、全局性、系統(tǒng)性的指引。

2、從開發(fā)模式看：以拆除重建為主的更新到以保留為主的有機更新

在過去快速城鎮(zhèn)化的背景下，“大拆大建式”的城市更新可以快速改變城市面貌，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，也滋生了一些新的城市問題。未來，我國城市更新要順應城市發(fā)展規(guī)律，轉變城市開發(fā)建設方式，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，逐步實現由“開發(fā)方式”向“經營模式”轉變，“分區(qū)、分類、分策、分序推進，有機更新”將成為大部分城市更新的統(tǒng)一步調。

3、從實施路徑看：片區(qū)綜合統(tǒng)籌更新逐步取代點狀式、單業(yè)態(tài)更新

過去，城市更新旨在解決城市居民的生活環(huán)境和居住條件問題，完善舊城功能結構，多是對單體建筑、單業(yè)態(tài)進行點狀式更新。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升和城市發(fā)展模式的轉變，城市更新面臨越來越多的挑戰(zhàn)。從長遠發(fā)展來看，片區(qū)更新在城市微觀尺度和宏觀尺度中將起到銜接協調作用，在實現城市功能完善的同時能夠兼顧經濟效益，有效地避免更新中存在碎片化和利益分配不均的問題。

4、從參與主體看：呈現國企央企補位、國民協同共進的治理新趨勢

從城市發(fā)展歷史來看，民營企業(yè)一直都是城市更新的重要力量，靈活的企業(yè)管理機制契合城市更新前期項目特點，在城中村、商業(yè)街區(qū)、歷史文化街區(qū)改造中發(fā)揮了積極的作用。未來，隨著城市更新的持續(xù)深入，老舊廠房、工業(yè)園區(qū)、商務樓宇也將逐漸進入更新改造的集中期，成為大城市核心區(qū)產業(yè)空間更新的重要內容。而大量的國企和央企作為空間產權方，將陸續(xù)參與到城市更新的大潮中，形成國企央企與民營企業(yè)共進的協同治理局面。

以上數據及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國城市更新行業(yè)市場運行狀況及投資潛力研究報告》。智研咨詢是中國領先產業(yè)咨詢機構，提供深度產業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。