智研研判！2024年中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析：政策支持力度不斷加大，我國(guó)城市更新內(nèi)涵日益豐富[圖]

內(nèi)容概要：隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，我國(guó)將面臨空間資源趨向匱乏、發(fā)展機(jī)制轉(zhuǎn)型倒逼的現(xiàn)實(shí)情境，城市更新成為存量規(guī)劃時(shí)代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報(bào)告以來(lái)，三年間，僅城市更新領(lǐng)域撬動(dòng)的投資額就達(dá)到13.7萬(wàn)億元，城市更新項(xiàng)目達(dá)到15.4萬(wàn)個(gè)。

關(guān)鍵詞：城市更新、老校區(qū)改造、城中村整治改善、城市更新市場(chǎng)現(xiàn)狀、城市更新發(fā)展趨勢(shì)

一、城市更新行業(yè)概述

中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動(dòng)。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體（建筑物等硬件）的改造；另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的方式可分為再開發(fā)（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保護(hù)（conservation）三種。再開發(fā)的對(duì)象是指建筑物、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量全面惡化的地區(qū)。這些要素已無(wú)法通過(guò)其他方式，使其重新適應(yīng)當(dāng)前城市生活的要求。因而，必須拆除原有的建筑物，并對(duì)整個(gè)地區(qū)重新考慮合理的使用方案。整治改善的對(duì)象是建筑物和其他市政設(shè)施尚可使用，但由于缺乏維護(hù)而產(chǎn)生設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)。整治改善的方式比重建需要的時(shí)間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少。保護(hù)適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護(hù)是社會(huì)結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。歷史地區(qū)保護(hù)更多關(guān)心的是外部環(huán)境，強(qiáng)調(diào)保護(hù)延續(xù)地區(qū)居民的生活。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及投資潛力研究報(bào)告》

二、城市更新產(chǎn)業(yè)鏈分析

城市更新產(chǎn)業(yè)鏈上游主要為工程技術(shù)提供方，包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)服務(wù)，以及混凝土、鋼材等建筑材料和工程機(jī)械供應(yīng)。中游為提供城市更新系統(tǒng)解決方案及工程服務(wù)的開發(fā)廠商，共包括兩級(jí)開發(fā)廠商，其中一級(jí)開發(fā)主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業(yè)，二級(jí)開發(fā)則更聚焦于城市更新項(xiàng)目的商業(yè)化發(fā)展，主要以地產(chǎn)公司為主。產(chǎn)業(yè)鏈下游應(yīng)用行業(yè)則廣泛涵蓋舊城改造、老舊小區(qū)改造、歷史文化保護(hù)、城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面。其中，老舊小區(qū)改造是主要應(yīng)用領(lǐng)域。近年來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作進(jìn)展迅速，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)，城市更新行動(dòng)的推動(dòng)也加速了企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局。此外，政府與民間企業(yè)的深度合作也成為推動(dòng)城市更新進(jìn)入快車道的重要機(jī)制。在城市更新項(xiàng)目中，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)如影視動(dòng)漫、數(shù)字音樂(lè)、數(shù)字傳媒、電競(jìng)游戲等與城市更新有著高度的融合度，被視為是城市更新中較受歡迎的業(yè)態(tài)。

三、城市更新政策分析

1、中央層面：改造重點(diǎn)從老舊小區(qū)到城中村

城市更新是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的行動(dòng)，2021年以來(lái)，中央部委陸續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，政策體系逐步構(gòu)建優(yōu)化完善，未來(lái)政策趨勢(shì)的核心將更加基于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)加大創(chuàng)新力度，特別是在土地政策、規(guī)劃政策、融資政策、財(cái)稅政策等方面進(jìn)一步與市場(chǎng)主體的業(yè)務(wù)痛點(diǎn)形成共鳴。2023年以來(lái)，中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再開發(fā)為核心的城市更新。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后出臺(tái)了《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》等文件，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于在特大超大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并在7月24日的中共中央政治局會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了積極推動(dòng)城中村改造。

2、地方層面：因地制宜落實(shí)城市更新項(xiàng)目

2022年，黨的二十大報(bào)告明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年3月9日下午，在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，今年再改造5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)。5月，財(cái)政部再發(fā)消息，首批擬支持15個(gè)城市（石家莊、太原、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安）實(shí)施城市更新行動(dòng)。與此同時(shí)，我國(guó)不少城市已初步搭建城市更新工作框架，北京、上海、廣州、天津、成都、泉州等地紛紛出臺(tái)新一輪舉措，對(duì)城市更新加以細(xì)化、優(yōu)化，因地制宜盤活存量資源，釋放高質(zhì)量發(fā)展?jié)摿Α?

四、城市更新市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展正逐步走向成熟，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)是制定新時(shí)代城鎮(zhèn)化發(fā)展政策的基本前提。2023年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.2%，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)。而城鎮(zhèn)化率不斷提升，我國(guó)將面臨空間資源趨向匱乏、發(fā)展機(jī)制轉(zhuǎn)型倒逼的現(xiàn)實(shí)情境，城市更新成為存量規(guī)劃時(shí)代的必然選擇。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報(bào)告以來(lái)，三年間，僅城市更新領(lǐng)域撬動(dòng)的投資額就達(dá)到13.7萬(wàn)億元，城市更新項(xiàng)目達(dá)到15.4萬(wàn)個(gè)。2024年，我國(guó)將繼續(xù)加快推進(jìn)城市更新行動(dòng)，全國(guó)“兩會(huì)”也進(jìn)一步明確了實(shí)施城市更新行動(dòng)的基調(diào)從有序推進(jìn)到穩(wěn)步實(shí)施。作為城市更新的重要一環(huán)，老舊小區(qū)改造也在有條不紊地進(jìn)行中。2024年預(yù)計(jì)將再改造5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)。

五、城市更新競(jìng)爭(zhēng)格局

近年來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作進(jìn)展迅速，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)，在萬(wàn)億投資規(guī)模的驅(qū)動(dòng)下，不少房企紛紛入局城市更新賽道，其中以珠三角、長(zhǎng)三角、京津和成渝等地的布局發(fā)展尤為活躍。此外，政府與民間企業(yè)的深度合作也成為推動(dòng)城市更新進(jìn)入快車道的重要機(jī)制，賦能我國(guó)城建企業(yè)深入拓展城市更新業(yè)務(wù)范圍。我國(guó)城市更新產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)均有多家上市企業(yè)分布，其中城市更新項(xiàng)目開發(fā)的代表企業(yè)主要為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)。根據(jù)“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”，我國(guó)2023中國(guó)房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)中，保利發(fā)展控股集團(tuán)位列榜首；同時(shí)，深圳卓越城市更新集團(tuán)有限公司、綠城置業(yè)、華潤(rùn)置地、藍(lán)城控股等房產(chǎn)企業(yè)均榜上有名，主要分布在北京、江蘇、上海、廣東、香港等地區(qū)。

六、城市更新發(fā)展趨勢(shì)研判

伴隨著我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入了以提質(zhì)增效為主的新階段，城市更新內(nèi)涵、目標(biāo)與方式均發(fā)生了巨大的變化。城市更新實(shí)踐既要以變應(yīng)變、持續(xù)創(chuàng)新，又要因地制宜、求同存異，產(chǎn)業(yè)正朝著更加成熟的方向大步邁進(jìn)。未來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將持續(xù)推進(jìn)，城市更新的內(nèi)涵也將日益豐富，外延不斷拓展，呈現(xiàn)繁榮向好的發(fā)展趨勢(shì)。

1、從宏觀規(guī)劃看：由碎片化、應(yīng)急式更新到合理規(guī)劃的更新

早期，受財(cái)政壓力、人力緊缺等因素限制，城市更新更多的是碎片化、點(diǎn)狀更新，缺乏統(tǒng)一的頂層設(shè)計(jì)和規(guī)劃引導(dǎo)。近年來(lái)，我國(guó)中央及地方政府陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)政策，指導(dǎo)地方層面的城市更新方向和具體工作，未來(lái)，為保障全國(guó)城市更新事業(yè)協(xié)同發(fā)展，我國(guó)政府將建立適用于城市更新的體制機(jī)制、管理制度和政策措施，因地制宜地為各個(gè)地方城市更新提供前瞻性、全局性、系統(tǒng)性的指引。

2、從開發(fā)模式看：以拆除重建為主的更新到以保留為主的有機(jī)更新

在過(guò)去快速城鎮(zhèn)化的背景下，“大拆大建式”的城市更新可以快速改變城市面貌，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房?jī)r(jià)，增加生活成本，也滋生了一些新的城市問(wèn)題。未來(lái)，我國(guó)城市更新要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，逐步實(shí)現(xiàn)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，“分區(qū)、分類、分策、分序推進(jìn)，有機(jī)更新”將成為大部分城市更新的統(tǒng)一步調(diào)。

3、從實(shí)施路徑看：片區(qū)綜合統(tǒng)籌更新逐步取代點(diǎn)狀式、單業(yè)態(tài)更新

過(guò)去，城市更新旨在解決城市居民的生活環(huán)境和居住條件問(wèn)題，完善舊城功能結(jié)構(gòu)，多是對(duì)單體建筑、單業(yè)態(tài)進(jìn)行點(diǎn)狀式更新。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升和城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，城市更新面臨越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，片區(qū)更新在城市微觀尺度和宏觀尺度中將起到銜接協(xié)調(diào)作用，在實(shí)現(xiàn)城市功能完善的同時(shí)能夠兼顧經(jīng)濟(jì)效益，有效地避免更新中存在碎片化和利益分配不均的問(wèn)題。

4、從參與主體看：呈現(xiàn)國(guó)企央企補(bǔ)位、國(guó)民協(xié)同共進(jìn)的治理新趨勢(shì)

從城市發(fā)展歷史來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)一直都是城市更新的重要力量，靈活的企業(yè)管理機(jī)制契合城市更新前期項(xiàng)目特點(diǎn)，在城中村、商業(yè)街區(qū)、歷史文化街區(qū)改造中發(fā)揮了積極的作用。未來(lái)，隨著城市更新的持續(xù)深入，老舊廠房、工業(yè)園區(qū)、商務(wù)樓宇也將逐漸進(jìn)入更新改造的集中期，成為大城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)空間更新的重要內(nèi)容。而大量的國(guó)企和央企作為空間產(chǎn)權(quán)方，將陸續(xù)參與到城市更新的大潮中，形成國(guó)企央企與民營(yíng)企業(yè)共進(jìn)的協(xié)同治理局面。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及投資潛力研究報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。