2024年中國倉儲行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈圖譜、投融資、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研判：倉儲基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資日益增加，行業(yè)倉庫租金下降空置率上升[圖]

內(nèi)容概要：倉儲業(yè)指專門從事貨物倉儲、貨物運(yùn)輸中轉(zhuǎn)倉儲，以及以倉儲為主的物流配送行業(yè)。2023年我國倉儲業(yè)（含裝卸搬運(yùn)）固定資產(chǎn)投資額約為11670.8億元，同比增長27.5%，增幅較去年增加2.7個百分點(diǎn)，增速是物流業(yè)（即交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，為10.5%）的2.6倍。在2016-2021年間，國內(nèi)倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資年均增幅在6%左右。近兩年來，隨著電商、直播賣貨等新興電子商業(yè)的崛起，我國倉儲領(lǐng)域市場投資規(guī)模開始出現(xiàn)大幅提升。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)鏈；發(fā)展歷程；投資額；通用倉庫面積；冷庫容量；倉庫平均租金；倉庫空置率；發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概況

倉儲是通過倉庫對商品與物品的儲存與保管。倉儲業(yè)指專門從事貨物倉儲、貨物運(yùn)輸中轉(zhuǎn)倉儲，以及以倉儲為主的物流配送行業(yè)。傳統(tǒng)倉儲僅僅是指倉儲物流企業(yè)按照客戶要求從事的庫存管理和庫存控制等倉儲物流業(yè)務(wù)。現(xiàn)代倉儲業(yè)涵義更為廣泛，指以從事倉儲物流業(yè)務(wù)為主，提供貨物儲存、保管、中轉(zhuǎn)等傳統(tǒng)倉儲服務(wù)，同時能夠提供流通領(lǐng)域的加工、組裝、包裝、商品配送、信息分析、質(zhì)押監(jiān)管融資等增值服務(wù)以及倉庫基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)租賃等業(yè)務(wù)的倉儲型物流企業(yè)的集群體。根據(jù)倉儲中心的不同類型，現(xiàn)代倉儲行業(yè)按功能劃分主要可分為集貨中心、分貨中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心、加工中心、儲調(diào)中心、配送中心、物流中心。

倉儲行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游包括設(shè)備供應(yīng)商和軟件服務(wù)商。其中，設(shè)備供應(yīng)商向行業(yè)提供各種硬件設(shè)施，如輸送帶、分揀系統(tǒng)、自動引導(dǎo)車（AGV）、堆垛機(jī)、穿梭車和叉車等；軟件服務(wù)商負(fù)責(zé)提供諸如倉庫管理系統(tǒng)（WMS）、倉庫控制系統(tǒng)（WCS）等軟件平臺，協(xié)助企業(yè)高效且精確地管理其庫存。產(chǎn)業(yè)鏈中游是倉儲服務(wù)提供商，主要由倉儲地產(chǎn)企業(yè)和第三方物流服務(wù)提供商組成。其中倉儲地產(chǎn)企業(yè)主要專注于構(gòu)建和租賃倉庫設(shè)施，為市場提供存儲空間；第三方物流服務(wù)供應(yīng)商則依托自建或租賃的倉庫，向貨主提供專業(yè)化服務(wù)，包括物品存儲、保管、裝卸和配送服務(wù)，其核心優(yōu)勢在于提升服務(wù)品質(zhì)和增加附加價值。產(chǎn)業(yè)鏈下游則是倉儲應(yīng)用需求方，包括房地產(chǎn)、煙草、醫(yī)藥、汽車、零售、電子商務(wù)等領(lǐng)域。隨著這些行業(yè)對倉儲服務(wù)需求的日益增長，倉儲行業(yè)得以在一個不斷擴(kuò)大的市場中探索更多的發(fā)展機(jī)會。

我國倉儲行業(yè)發(fā)展歷程可分為人工倉儲、機(jī)械化倉儲、自動化倉儲和智能化倉儲四個階段：1950-1970年，物資的輸送、存儲、管理和控制主要靠人工實(shí)現(xiàn)，行業(yè)進(jìn)入人工倉儲階段；1970-1980年，以輸送車、堆垛機(jī)、升降機(jī)等機(jī)械化設(shè)備替代人工，行業(yè)進(jìn)入機(jī)械化倉儲階段；1980-2015年，自動化倉儲階段開始，行業(yè)融入了大量的技術(shù)，通過應(yīng)用自動設(shè)備（例如自動貨架、自動立體倉庫、自動識別、自動分揀以及各類AGV機(jī)器人）減少人工操作，提升效率。2015年至今，我國倉儲行業(yè)進(jìn)入智能化升級階段，這一階段的科技應(yīng)用程度最高，各類新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動分揀技術(shù)、光導(dǎo)技術(shù)、射頻識別技術(shù)、聲控技術(shù)等高度融合，形成一個智能化的整體，對倉儲進(jìn)行有效的計劃、執(zhí)行與控制。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國倉儲行業(yè)市場行情監(jiān)測及未來趨勢研判報告》

二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2023年我國倉儲業(yè)（含裝卸搬運(yùn)）固定資產(chǎn)投資額約為11670.8億元，同比增長27.5%，增幅較去年增加2.7個百分點(diǎn)，增速是物流業(yè)（即交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，為10.5%）的2.6倍。在2016-2021年間，國內(nèi)倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資年均增幅在6%左右。近兩年來，隨著電商、直播賣貨等新興電子商業(yè)的崛起，我國倉儲領(lǐng)域市場投資規(guī)模開始出現(xiàn)大幅提升。

2023年國內(nèi)倉儲業(yè)（含裝卸搬運(yùn)）固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長，其原因可總結(jié)為以下三點(diǎn)：一是20余個地方政府部門持續(xù)強(qiáng)化冷鏈物流體系建設(shè)，布局冷鏈設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，加大冷庫建設(shè)投入；二是據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年在建、交付使用的物流項(xiàng)目總體呈現(xiàn)單體倉庫大型化、自動化、智能化等特點(diǎn)，在一定程度上拉高了單位面積倉庫的投資額；三是對存量倉儲設(shè)施的改建和技術(shù)改造較多，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示此建設(shè)類的投資額增長超30%。

從國內(nèi)倉儲行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況看，截至2023年年底，我國營業(yè)性通用倉庫面積約12.4億平方米，同比增長1.6%。其中，立體庫（高標(biāo)庫）面積為4.3億平方米，同比增長4.88%，占設(shè)施總量比例已達(dá)34.68%?！靶羌墏}庫”（達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)《通用倉庫等級》要求）規(guī)模已超過6000萬平方米。

冷庫是指用人工手段，創(chuàng)造與室外溫度或濕度不同的環(huán)境，也是對食品、液體、化工、醫(yī)藥、疫苗、科學(xué)試驗(yàn)等物品的恒溫恒濕貯藏設(shè)備。近年來，隨著電商物流、生鮮電商等行業(yè)的快速發(fā)展，市場對冷庫的應(yīng)用需求也在不斷增加。疊加國家部委、地方政府持續(xù)大力支持冷鏈物流發(fā)展，冷庫成為我國倉儲行業(yè)投資建設(shè)的關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施之一。中國倉儲與配送協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，我國冷庫容量已由2019年底的1.69億立方米增長至了2.5億立方米，復(fù)合增長率達(dá)到10.28%。

此外，截至2023年年底，我國經(jīng)營性危險化學(xué)品倉庫面積約為130萬平方米，同比增長10%。其中，新增危險化學(xué)品倉庫集中在張家港、重慶及新疆等地區(qū)。按照防火等級分類，甲類防火等級的倉庫約占21%，乙類防火等級的倉庫約占35%，丙一類防火等級的倉庫約占44%。

從國內(nèi)倉儲企業(yè)海外倉建設(shè)情況看，2023年，我國相關(guān)政府部門發(fā)布多項(xiàng)政策支持跨境電商、海外倉發(fā)展。安徽省、浙江省、成都市、哈爾濱市等近20個省市級政府部門發(fā)布海外倉建設(shè)的扶持政策，并給予財政補(bǔ)貼。商務(wù)部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年底，我國分布在全球的海外倉總面積超2200萬平方米，同比增長10%。海外倉儲網(wǎng)絡(luò)建設(shè)日趨完善。

根據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會保稅與海外倉分會調(diào)研，不同區(qū)域海外倉發(fā)展特點(diǎn)差異較大，東南亞、中東歐、南美、非洲等地區(qū)的海外倉總體呈現(xiàn)規(guī)模化、集聚化發(fā)展態(tài)勢；北美、西歐等地區(qū)的海外倉處于結(jié)構(gòu)性增長階段，部分企業(yè)特別是頭部企業(yè)小倉換大倉，租賃改自建。

從國內(nèi)倉儲行業(yè)出租情況分析，受上游客戶訂單下降、同行競爭加劇等影響，各類型倉庫出現(xiàn)不同程度的租金下降、空置率上升等情況。據(jù)統(tǒng)計，2023年我國主要物流節(jié)點(diǎn)城市通用倉庫平均租金為25.45元/平方米·月，同比下降2.3%；國內(nèi)倉庫平均空置率為14.9%，同比增長1.8個百分點(diǎn)。

物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)、中國倉儲與配送協(xié)會冷鏈分會調(diào)查顯示，2023年我國冷庫平均租金為86.00元/平方米·月，其間冷庫租賃價格逐月走低，個別地區(qū)出現(xiàn)了“零租金入駐”的招商政策；全國冷庫空置率為17.55%，部分地區(qū)冷庫空置率持續(xù)升高，個別地區(qū)冷庫空置率達(dá)到30%以上。

據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會危險品分會統(tǒng)計監(jiān)測，2023年全國危險化學(xué)品倉庫甲類防火等級的倉庫租金為120～280元/平方米·月，乙類防火等級的倉庫租金為100～180元/平方米·月，丙一類防火等級的倉庫租金為50～120元/平方米·月，同時受地理區(qū)位、供需關(guān)系、業(yè)務(wù)場景和模式的影響，租金浮動較大。

總體來看，一方面?zhèn)}庫租金下降，空置率上升；另一方面?zhèn)}儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額大幅增長，這種局面需要引起業(yè)界重視，有待深入研究。

三、發(fā)展趨勢

1、數(shù)字化驅(qū)動成為行業(yè)發(fā)展的核心“引擎”

2023年，隨著物流大模型的應(yīng)用，頭部倉儲企業(yè)已布局“數(shù)據(jù)+科技+運(yùn)營”的服務(wù)體系，以“數(shù)據(jù)+科技驅(qū)動”為客戶提供個性化的倉網(wǎng)布局、運(yùn)力規(guī)劃、數(shù)字化倉配服務(wù)方案，用“智慧物流大腦”的自主決策，為客戶帶來倉配價值增量。例如，京東到家的“宏圖系統(tǒng)”，通過“B2C+O2O”全域數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)人、貨、場基于LBS網(wǎng)格化的供需精準(zhǔn)高效匹配，面向品牌商提供集經(jīng)營診斷、機(jī)會洞察、策略輸出、方案落地功能于一體的LBS網(wǎng)格化運(yùn)營工具，幫助品牌提升全渠道運(yùn)營效率。

隨著倉配業(yè)務(wù)場景日益復(fù)雜，過去以低配置信息系統(tǒng)管理貨物、以人工經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行管理的方式已無法滿足現(xiàn)代化倉配需求。近年來，智能倉儲企業(yè)、物流科技企業(yè)的數(shù)智化創(chuàng)新產(chǎn)品，已具備多場景應(yīng)用、低成本實(shí)施的條件。未來一個時期，普遍應(yīng)用數(shù)智化手段優(yōu)化內(nèi)部作業(yè)流程、完善倉配網(wǎng)絡(luò)體系、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式、打造彈性服務(wù)能力等，將是賦能行業(yè)、實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要趨勢。

2、融合創(chuàng)新發(fā)展成為行業(yè)探索的新方向

隨著我國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新周期，在市場規(guī)模增長放緩、以存量為主的市場下，基于行業(yè)的細(xì)分業(yè)務(wù)板塊融合和企業(yè)的內(nèi)部資源整合，打造新的產(chǎn)品或服務(wù)體系將成為新的發(fā)展方向。

以行業(yè)為例，城市末端配送與鐵路是相對獨(dú)立的物流子系統(tǒng)，2023年中鐵快運(yùn)股份有限公司與同城貨運(yùn)、即時配送企業(yè)開展“高鐵急送”服務(wù)，通過高效銜接高鐵與兩端同城取送貨騎手運(yùn)力，采用即收、即運(yùn)、即送方式送達(dá)物品，實(shí)現(xiàn)跨城市當(dāng)日送達(dá)，打造了新的服務(wù)產(chǎn)品。

以企業(yè)為例，綜合性物流企業(yè)有倉儲、末端配送、快遞、干線運(yùn)輸?shù)榷鄠€獨(dú)立運(yùn)營的業(yè)務(wù)板塊，隨著客戶“到店+到家”“線上+線下”多渠道業(yè)務(wù)發(fā)展，已有業(yè)務(wù)板塊、物流資源的協(xié)同整合成為必然。2023年，順豐推出一體化醫(yī)藥配送綜合物流解決方案，在為外賣平臺、藥店自有平臺、醫(yī)藥電商平臺等提供即時配送的同時，也調(diào)動倉儲資源與干線資源，提供以“四輪+二輪”多元運(yùn)力組合運(yùn)輸、“城市倉+同城急送”模式為基礎(chǔ)的醫(yī)藥物流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)四輪運(yùn)力滿足長距離配送需求，二輪即時配送覆蓋末端更廣范圍配送，并實(shí)現(xiàn)去中轉(zhuǎn)場化。

3、綠色化、逆向化、全球化將成為行業(yè)發(fā)展的新增量

（1）綠色倉配

2023年，國家部委、地方政府部門相繼發(fā)布碳達(dá)峰、碳排放、碳交易等建議及工作方案20余項(xiàng)，綠色化已成為倉儲企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容，未來倉配企業(yè)綠色化發(fā)展已成為必選項(xiàng)。隨著企業(yè)綠色化理念增強(qiáng)，綠色倉配領(lǐng)域的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)日臻完善，地方政府重視碳排放監(jiān)管與監(jiān)控，倉儲行業(yè)綠色化發(fā)展將逐步由理念邁向?qū)嵺`，并釋放倉配領(lǐng)域碳排放核查、減碳、碳交易等服務(wù)需求，創(chuàng)造基于倉配領(lǐng)域的碳減排解決方案、碳交易工具，形成行業(yè)新業(yè)態(tài)。

（2）逆向物流

2024年2月，中央財經(jīng)委員會第四次會議強(qiáng)調(diào)“鼓勵引導(dǎo)新一輪大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新，有效降低全社會物流成本”。會議指出，要推動各類生產(chǎn)設(shè)備、服務(wù)設(shè)備更新和技術(shù)改造，鼓勵汽車、家電等傳統(tǒng)消費(fèi)品以舊換新，推動耐用消費(fèi)品以舊換新。推動大規(guī)?；厥昭h(huán)利用，加強(qiáng)“換新+回收”物流體系和新模式發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、消費(fèi)品更新?lián)Q代背景下，逆向物流將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

（3）跨境物流

在SHEIN、Temu和TikTokShop等跨境電商平臺海量訂單的推動下，國內(nèi)自主可控的集、運(yùn)、倉、配的跨境物流建設(shè)體系初見雛形。然而，跨境電商平臺的訂單在許多國家的倉配履約需要依賴本土物流企業(yè)的合作才能完成，配送時效與國內(nèi)相比有較大差距，在海外倉網(wǎng)絡(luò)、末端配送網(wǎng)絡(luò)、國際干線運(yùn)輸（空、鐵、運(yùn)）網(wǎng)絡(luò)體系的建設(shè)上仍有諸多不足。未來，跨境物流企業(yè)要支撐中國的企業(yè)全面出海，自身的服務(wù)能力仍有很大的提升空間。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國倉儲行業(yè)市場行情監(jiān)測及未來趨勢研判報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。