首套房貸利率上浮成全國普遍現(xiàn)象 銀行惜貸開發(fā)商搶跑出貨

    近日，恒大方面宣布其項目將以8.8折起進(jìn)行降價銷售，以期獲得更多的銷售額。

    “恒大在銀行的授信幾乎用完，有些信托的額度也用完，需要快速回款才能保證現(xiàn)金流。”一位銀行人士稱

    種種跡象看，金融市場對房地產(chǎn)繼續(xù)保持嚴(yán)厲。恒大春季打折賣房是一個信號，很多房地產(chǎn)商也均有一定的價格優(yōu)惠，開始慢慢選擇以價換量--他們都感受到房貸收緊對于樓市的影響。

    “銀行按揭貸款速度越來越慢，我們的回款速度也越來越慢，感覺日子不好過。”一位開發(fā)商人士稱。

    春節(jié)過后，全國各地銀行房貸利率不斷提高，同時銀行的房貸額度也開始緊張，并進(jìn)一步延長了放款周期。

    增加購房成本

    幾乎所有主流城市的銀行均不同程度上調(diào)了房貸利率，目前的房貸利率在10%~20%左右。

    目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%~10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)房貸利率的主流水平。

    而在上海，融360監(jiān)測的上海地區(qū)30家銀行中，首套房按揭貸款利率共13家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，其中最高的1家上浮20%。

    在深圳，包括南洋銀行、平安銀行、郵儲銀行等都暫停了房貸業(yè)務(wù)。

    二線城市濟(jì)南同樣出現(xiàn)了這樣的情況，節(jié)后濟(jì)南各大銀行先后調(diào)整房貸利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

    房貸持續(xù)“定向加息”，貸款買房的實際成本越來越高。即便如此，房貸額度從年初就吃緊，多數(shù)銀行一個月才放款一次。

    成都的放款速度更慢。“我們放款速度通常是45天，很多額度還批不出來，這也間接拉高了購房成本。”一位成都建設(shè)銀行客戶經(jīng)理說。成都大部分銀行房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%~15%。

    無錫一位房地產(chǎn)人士表示，無錫主流銀行首套房房貸基準(zhǔn)利率上浮15%，最高有上浮至20%。

    不難發(fā)現(xiàn)，首套房購房貸款利率上浮成為全國房地產(chǎn)市場普遍現(xiàn)象。

    以100萬貸款還款25年為例，如果基準(zhǔn)利率每月需要還款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%計算每月需要還款6075元。

    事實上，房貸的發(fā)放速度直接影響了購房者的購房意愿和開發(fā)商的回款，銀行的上調(diào)將在一定程度上讓市場進(jìn)一步降溫。

    “我最近計劃看房，發(fā)現(xiàn)按揭貸款的難度越來越大，房貸利率也非常高，感覺并不是最好的買房時機(jī)。”一位成都購房者說。

    全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認(rèn)為，從去年年底開始到現(xiàn)在還是以穩(wěn)定金融、防范風(fēng)險為主導(dǎo)，房地產(chǎn)在過去幾年當(dāng)中發(fā)展特別快，尤其是一些大城市，房價漲得特別快，這實際上是不正常的，調(diào)控過程中控制住了房價，但是也有一些問題需要完善。金融是非常重要的一個環(huán)節(jié)，各個金融機(jī)構(gòu)有自己的訴求點，在國家宏觀調(diào)控導(dǎo)向之下，各個金融機(jī)構(gòu)采取一些措施也是必要的。

    開發(fā)商回款難度變大

    收緊房貸，對于房企的回款影響也非常明顯。

    “收款難度越來越大，我們的考核越來越嚴(yán)。”上述開發(fā)商人士表示。

    易居中國CEO丁祖昱認(rèn)為，房企今年應(yīng)該重視現(xiàn)金流，重視應(yīng)用金融手段來對應(yīng)周期變化。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，金融手段的收緊，將影響開發(fā)商的銷售節(jié)奏。

    “房貸是影響房價走勢的重要指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對約束房價上漲、抑制‘炒房’的作用更為明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

    易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于當(dāng)前市場來說，貸款政策收緊是必然的，無論是可貸資金的規(guī)模變動，還是銀行本身防范金融風(fēng)險等角度，都會在此類貸款方面有所收緊。

    “對于房貸市場來說，上浮的做法，多少是會對房地產(chǎn)交易形成利空的影響的。但是若嚴(yán)格來說，類似影響也還不是最主要的。當(dāng)前市場的政策中，首付比例政策是最關(guān)鍵的，而上浮所增加的利息，相對來說不是主要的壓力來源。所以信號意義反而更強(qiáng)，即銀根收緊對房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

    一旦更多銀行開始暫停房抵貸，市場上的流動性會驟然緊張，將進(jìn)一步打擊投資炒房客的炒房熱情。

    張大偉認(rèn)為，持續(xù)上漲的貸款利率，對于市場來說，年貸款額度繼續(xù)吃緊，貸款利率繼續(xù)上升，將進(jìn)一步影響市場信心，交易量將開始縮小。

    開發(fā)商促銷或成趨勢

    丁祖昱認(rèn)為，今年TOP30都將進(jìn)入千億規(guī)模。這意味著，很多公司將有更多的貨值推出，銷售壓力將進(jìn)一步增加。

    以時代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)為例，今年目標(biāo)均為500億出頭，但兩家公司高管在業(yè)績發(fā)布會上表示，短期有沖千億計劃，所以貨量充足，今年預(yù)計去化率會下降，而市場也會因為資金面的緊張達(dá)到房價平穩(wěn)的效果。

    福晟集團(tuán)董事兼福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁郭國強(qiáng)表示，福晟2020年目標(biāo)實現(xiàn)保底銷售規(guī)模1300億，行業(yè)排名至前30位。

    未來三年，福晟將在2018年做實產(chǎn)品線及體系的搭建，2019年做深城市的占有率和區(qū)域的深耕，2020年做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的完整的打造，實現(xiàn)由地產(chǎn)、商業(yè)、建筑和金融的四輪驅(qū)動。

    規(guī)模之路的競爭下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集(000732.SZ)董事長黃其森不久前就曾對外表示，泰禾2018年計劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長。

    不過，規(guī)模的競爭使得每家企業(yè)選擇較高的杠桿，風(fēng)險開始不斷增加。福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁吳繼紅曾認(rèn)為，高負(fù)債問題是不可避免的階段性問題，解決之道在于高周轉(zhuǎn)一定要彌補掉高負(fù)債的風(fēng)險，“另外還要看資產(chǎn)是不是優(yōu)質(zhì)，如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風(fēng)險，則階段性高負(fù)債企業(yè)是可以承受的。”

    來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模3481億，融資平均成本5.9%。而2016年房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模11283億，融資平均成本5.7%。

    債權(quán)融資越來越難，作為資金密集型行業(yè)，饑渴的房企只能尋找其他辦法進(jìn)行融資。而從目前銀行和信托人士處了解，房企今年在銀行獲取額度幾乎困難，融資成本還將增加。