許家印割肉背后:瞞天過海的?；◢u和填海造城野心【圖】

    在被中央督察組定性為“鼓了錢袋、毀了生態(tài)”之后，恒大選擇“割肉求饒”，三年砸三個億修復珊瑚生態(tài)。而一直爭議纏身，曾被稱瞞天過海的海花島項目，已悄然復工。

    對于許家印和上萬名?；◢u島主來說，2018年的心情更像是過山車般驚險。

    年初，海南省儋州市下達緊急通知，對違法違規(guī)填海項目要求自1月5日起實施“雙暫停”(暫停建設(shè)、暫停營業(yè))，即在建項目一律暫停建設(shè)，涉及的房地產(chǎn)銷售宣傳全部暫停。涉及的房地產(chǎn)銷售宣傳全部暫停，包括恒大?；◢u、三亞鳳凰島和融創(chuàng)日月灣等。

    當陸上的圈地運動結(jié)束后，不少房地產(chǎn)企業(yè)將商業(yè)觸角伸向了人造島，而恒大?；◢u又以1600億元的身價，成為海南數(shù)十個填海項目中的明星品牌。但?；◢u在未取得環(huán)評批復前“未批先建”，將填海項目拆分為子項目瞞天過海，甚至計劃在大鏟礁珊瑚保護區(qū)內(nèi)也進行旅游開發(fā)。

    這一場突然襲來的監(jiān)管風暴點燃了?；◢u房主的焦慮，他們擔心不能按期交房，更擔心房子成為爛尾樓。在兩會上，許家印曾向記者表示海花島填海問題可以會后約訪，但其秘書隨后又解釋，“許總從來不接受采訪，央視約了好多次都是拒絕的，他的風格就是這樣。”

    針對違法違規(guī)填海項目，3月9日海南省副省長毛超峰在接受《財新》采訪時透露，目前，鳳凰島和?；◢u兩個項目中手續(xù)完備，符合規(guī)定的部分已陸陸續(xù)續(xù)復工。“它只是局部的(問題)，其中符合法律法規(guī)規(guī)定的手續(xù)完備的，該復工復工。”

    話音落地的第二天，3月10日，微信公眾號“?；◢u生活”在推送里發(fā)布了三段視頻。兩側(cè)黃土裸露的大道上，一輛推土機正快速地向前行駛；另一段視頻中，原本沉寂的施工現(xiàn)場，混雜著釘錘敲打的“砰砰”聲和說話聲。這些都在向外界釋放出信號——?；◢u復工了。

    這背后的原因或許是恒大割肉求饒。據(jù)騰訊《棱鏡》報道，恒大目前正在配合當?shù)卣块T進行整改。作為?；◢u復工的一個重要前提條件，恒大已與儋州市政府達成協(xié)議，恒大將從2018-2020年，每年投入不少于1億元用于生態(tài)修復，累計不少于3億元。

  修復工作將在今年6月前正式啟動，具體包括實施珊瑚移植、修復珊瑚面積不低于5公頃，實施白蝶貝及魚類等海洋生物資源人工增殖放流等。此外，島上部分商業(yè)住宅項目可能也要修改規(guī)劃，改成公共設(shè)施類的非盈利項目。

    “恒大集團1600億元締造的海上傳奇，匯聚全球600位頂尖建筑設(shè)計大師，以非凡的形象高度和精彩的業(yè)態(tài)匯聚，重構(gòu)世界旅游版圖……“

    2015年11月，伴隨著中央電視臺六大頻道、全國三十多家都市紙媒、五大主流視頻網(wǎng)站密集的廣告轟炸，”恒大?；◢u“在一派轟轟烈烈的陣勢中亮相。這個身價千億的地產(chǎn)項目，由三個獨立的離岸式人工島嶼組成，填海面積達到1.2萬畝。它們位于海南的西北角，居儋州市排浦港與洋浦港之間的海灣區(qū)域，從空中俯瞰就像盛開在海中的三朵花。

    恒大的宣傳材料稱，海花島的雛形是董事長許家印在2012年大年初一夜不能寐，搜集樹葉、花朵等素材，對著大海反復構(gòu)思而得的。

    據(jù)《瞭望東方周刊》報道，許家印曾親自坐私人飛機到儋州進行項目考察，在與當?shù)卣賳T的對談中，許家印曾說，自己的下半輩子就在這里了。

    儋州市政府也展望，?；◢u項目的建設(shè)將極大促進儋州市乃至整個海南省旅游業(yè)的發(fā)展，有利于洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和儋州濱海新區(qū)吸引投資；項目的建設(shè)將增加逾10萬個就業(yè)崗位。

    含著金湯匙出生的海花島，在廣告宣傳上可以說是毫不吝惜。恒大創(chuàng)新推出廣告連續(xù)劇的方式，不僅每集長達一分鐘，還在央視搞實行7集懸念式連播?！缎侣劼?lián)播》后的黃金資源廣告可謂“寸秒寸金”，在連續(xù)播出期間，恒大還在央視穿插播出了7集內(nèi)容的精華版，該版本長達5分鐘。公開資料顯示，恒大在央視的廣告投放就花費約2.73億元，總體廣告費高達6.88億元。

    恒大立誓要將?；◢u打造為集海島別墅酒店群、?；◢u童話世界、大型購物中心等于一體的文化旅游勝地，滿足自住、度假、養(yǎng)老、投資等各層次需求，“締造一場永不落幕的海上盛宴。”

    鏗鏘有力的廣告語，連同那些絢麗的規(guī)劃效果圖，撩動著人們潛意識里對“面朝大海，春暖花開“的想象。恒大打出“7天無理由退房“、買樓團包機票酒店的旗幟，將許多人的顧慮和遲疑迅速轉(zhuǎn)化為購買力，全國各地的消費者乘坐飛機蜂擁至海南，只為搶奪屬于自己的陽光沙灘。

    彼時的儋州市并不如三亞那般繁華，還是一番漁村景象，整體更像是一片剛開墾的工地。但落差感并沒有擊退人們高漲的購房熱情，2015年12月28日，?；◢u開盤前3小時，已經(jīng)有兩萬人在等待搖號搶房，售樓處門前排起數(shù)十米長的隊伍，頗有馬拉松開賽的陣勢。一位親歷者回憶當時的場景，“到處人擠人，什么都是搶，搶位置，搶食品，搶車子。“

    當天，在位于海花島銷售現(xiàn)場的直播大屏幕上，成交金額定格于122.05億元，恒大?；◢u以“3.2秒賣出一套房”的速度，成為當年國內(nèi)房地產(chǎn)市場最火爆的項目。加上售房2萬套，認籌到訪人數(shù)10萬，創(chuàng)造開盤銷售金額、銷售面積了和認籌到訪人數(shù)三大世界紀錄。

    海花島的熱銷，為恒大2015年的全年業(yè)績畫上完美句號，提前完成原定1500億的年度目標。坐擁巨大的利潤空間，在開盤儀式上，恒大計劃先將?；◢u2016年上半年銷售價格上調(diào)10%，再分兩次上調(diào)5%。

    持續(xù)走高的的房價，逐漸鮮明的階級分層，都在不斷加劇中國人對于買房的焦慮。?；◢u深諳消費者心理，調(diào)價策略直接將“先到先得”擺到明面上，為項目的二期銷售做足了預熱。

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    然而在2016年初，?；◢u卻在網(wǎng)絡頻頻被曝出認籌金難退的消息。

    認籌是目前房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房屋的過程中普遍采用的一種營銷手段，認籌金往往買的是一個優(yōu)先選房或者抽簽的機會。一般開發(fā)商都承諾，只要交納認籌金，便可享有優(yōu)先選房權(quán)和享受一定購房折扣等優(yōu)惠，以此先圈住一部分客戶。

    例如?；◢u此前宣傳，公寓和洋房認籌金1萬元，別墅認籌金2萬元，認籌即可參加四天三晚海島游活動，開盤成功認購，認籌誠意金轉(zhuǎn)化為定金。

    看似誘人的條件背后，認籌無形中增加了消費者的購房風險。消費者一旦對選中的房屋不滿意或相中別的樓盤想退房時，開發(fā)商就會以其違約為名而扣留購房認籌金。但在搶房的火熱態(tài)勢下，這種看似合理的灰色交易，被許多不明就里的購房者全盤接收了。

    一位北京的網(wǎng)友在貼吧訴苦，2015年11月交完1萬元的認籌金后，自己和家人滿懷希望去到?；◢u，來回花費7000元路費不說，開盤現(xiàn)場一片混亂排隊緩慢，最后還沒選到房子。認籌協(xié)議書上說好開盤后30天內(nèi)隨時退款，申請退款等了四個月也沒等到結(jié)果，打恒大的投訴電話，也沒等到任何人的回復。?

    認籌通常是不少開發(fā)商在沒有取得《商品房預售許可證》之前的違法行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。2016年有媒體人舉報稱，?；◢u二期銷售的廣告沒有依法注明預售許可證號，屬于虛假廣告。

    2017年7月，恒大集團否認其在未獲得預售許可證就售賣房屋，并表示網(wǎng)絡流傳的相關(guān)質(zhì)疑都是競爭對手的造謠。儋州市住建局房地產(chǎn)管理科負責發(fā)放預售許可證的林姓科長在接受采訪時表示：“我們有接到投訴說?；◢u沒有預售許可證就賣房，但是經(jīng)過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)這些質(zhì)疑都不屬實。”

    這些只是?；◢u問題的冰山一角，在遭到“雙停”之前，?；◢u就已被媒體曝出填海項目逾越法律的界限。

    填海項目必須先獲得海洋部門頒發(fā)的海域使用權(quán)證書。恒大集團對海花島項目的填海時間一直諱莫如深，只表示“肯定晚于拿到證書的時間”。據(jù)《財新》報道，?；◢u于2013年3月25日和8月30日分別通過國家海洋局配號，獲頒海域使用權(quán)證書。但多位當?shù)鼐用穹Q，早在2012年他們就已目擊?；◢u項目開始拋石填海，這也與施工企業(yè)透露的起始填海時間相一致。

    2016年，儋州市海洋主管部門對?；◢u涉嫌違法用海行為曾立案查處，罰款達7344萬元，這也為之后的地產(chǎn)銷售打開了綠燈。

    在這一年，恒大受到外界詬病的不只是海花島，南京、成都、蘭州等地眾多精品房項目被業(yè)主曝出存在質(zhì)量問題。據(jù)媒體報道，2016年5月11日，南京恒大雅苑精裝房地磚下水管滲漏，主下水管堵的全是建筑垃圾，墻面地面空鼓、到處劃痕、墻皮掉落，甚至還有門裝倒的現(xiàn)象，業(yè)主不得不集體維權(quán)。

    在相當燒錢的房地產(chǎn)行業(yè)，由于通常是借款或貸款拿地，普遍存在負債率高的問題，2016年財報顯示，其凈負債率119.8%，在行業(yè)處于偏高水平。7月20日，恒大宣布公司名稱由“恒大地產(chǎn)集團有限公司”變更為“中國恒大集團”。這是恒大表明“多元化集團”身份的開始，這個更有辨識度的名字，也方便恒大在資本市場求得更多融資機會的嘗試。

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    在中央環(huán)保督查組踏上海南之前，2017年對恒大來說本來應該是得意之時。

    這一年，許家印調(diào)整航向，提出恒大由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。11月6日，恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪戰(zhàn)略投資600億元。三輪融資完成后，以恒大2017年中報數(shù)據(jù)測算，恒大的凈負債率將大幅降低近四成。

    隨著恒大市值大漲，在2017胡潤百富榜上，許家印以2900億元的身家問鼎中國首富，半年內(nèi)上漲2000億人民幣，平均一天漲10億，比馬云還多900億元。

    在2017年12月23日，中央環(huán)保督察組到來時，狠批海南“鼓了錢袋、毀了生態(tài)”，并點名批判儋州?；◢u、三亞鳳凰島、萬寧日月彎等項目系損壞生態(tài)的違規(guī)項目。

    督察報告中指出，儋州市?；◢u填?？偯娣e783公頃，市政府及海洋部門化整為零進行違規(guī)審批，填海項目拆分成36個面積小于27公頃的子項目瞞天過海，使得不過關(guān)的項目得以推進，該禁止的項目得以審批。這也將善于維系政商關(guān)系的許家印置于輿論的漩渦中。

    然而在被點名批評后，央視實地探訪發(fā)現(xiàn)，這些違法違規(guī)項目并未停工，仍頂風作案。采訪中，海花島銷售人員還自信滿滿地回答:“沒受影響啊，還在銷售這就是最好的證明。如果有問題的話不可能讓你出來銷售。”

    這次報道直接推動了“雙暫停”政策的落地。1月10日，海南出臺《海南省人民政府關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提高土地利用效益的意見》，這份《意見》被稱為海南史上最嚴土地管理措施，直擊房地產(chǎn)公司違規(guī)源頭。

    在這場風暴面前，曾經(jīng)與?；◢u有過交集的人被劃分成兩個陣營：一派是幸災樂禍的旁觀者；一派是焦慮卻又滿懷信心的局內(nèi)人。

    “看來要爛尾了。“在一個97人的“海花島退籌”QQ群里，有人幸災樂禍地說道。熱情的管理員隨即將?；◢u過往的網(wǎng)絡爆料發(fā)到群里，包括退不了認籌金、登島后不報銷路費、交完首付款拖延給收據(jù)等等，但群里只有零星一兩個成員回應，看到這些有人還發(fā)了句“哈哈”。

    在?；◢u業(yè)主群里，則混雜著更為復雜的情緒。聽說停建停售的消息，這群當局者被巨大的憂慮包裹著，這兩天群里不斷有新人涌入，他們擔心不能按期交房，更擔心房子成為爛尾樓。3月7日，一個來自合肥的島主終于忍不住發(fā)問了：“不知道?；◢u有沒有復工？不知能否按時收到房，擔憂的很。”

    一個群員立刻發(fā)來截圖，“有人剛剛接到恒大電話通知，2018年9月交房，帶好合同、收據(jù)，再也不用擔心每天都問開工沒有，妥妥的。“

    管理員“落落”補充道:“我從不擔心交房的問題，我是堅定的島紅。”對于這群島主來說，海南省副省長的表態(tài)像是一顆十足的定心丸。3月9日下午，在采訪報道發(fā)布后，群主把兩條相關(guān)鏈接扔到群里。這一晚，QQ群里沒人再說話了。一位島主也說，接到了來自海花島的電話，承諾會按照合同交房。

    但是焦慮并沒有因此停止。3月26日，一位島主試探性地在群里問：“聽說?；◢u現(xiàn)在有一幫人拉橫幅退款，堵門口什么的有這事么？”一個群員有辟謠的意味：“沒聽說，要是有早傳開了。”他回復：“嗯我感覺可能是忽悠我，給我整的又有點擔心了哈。”?