山東6家萬達酒店更名“富力”,如何讓酒店增效成最大難題!

    去年突然入局萬達的富力地產(chǎn)（02777.HK），9日公布了其2017年年報。在以約190億攬下萬達70余家酒店資產(chǎn)后，已擁有88間豪華酒店的富力地產(chǎn)，有了“全球最大豪華酒店業(yè)主”的新頭銜。經(jīng)濟導報記者注意到，富力2017年年報顯示，在山東，除了煙臺萬達文華酒店以外，6家萬達酒店都已經(jīng)全部正式更名，其中，位于濟南市經(jīng)四路的濟南萬達凱悅酒店更名為濟南富力凱悅酒店。

    將煙臺酒店

    70%權(quán)益剔除

    對于收購萬達酒店資產(chǎn)，截至2017年底，富力已完成收購69家酒店及大連萬達中心寫字樓，于2017年完成的收購代價為176.77億元；2018年1月初其再完成一家酒店的收購，至此共完成70家酒店的收購，總建筑面積約為294萬平方米，共有2.08萬間客房。據(jù)悉，連同原有運營中的酒店，富力目前已擁有88家營運中酒店，另有9家在建中的酒店及8家規(guī)劃中的酒店，總共105家酒店。在富力收購萬達的酒店資產(chǎn)中，有不少為萬達自營酒店品牌“萬達嘉華”和“萬達文華”，其余酒店均為與國際知名酒店品牌合作運營。

    經(jīng)濟導報記者據(jù)富力在2017年年報中披露的所持酒店物業(yè)情況梳理看,2009年開業(yè)的青島萬達艾美酒店，已更名為青島富力艾美酒店，總建筑面積約5.11萬平方米，共349間客房。2014年開業(yè)的濰坊萬達鉑爾曼酒店，已更名為濰坊富力萬達鉑爾曼酒店，總建筑面積約3.68萬平方米，共271間客房；同一年開業(yè)的濟寧萬達嘉華酒店，已更名為濟寧富力萬達嘉華酒店，總建筑面積約3.65萬平方米，共280間客房。2015年開業(yè)的東營萬達嘉華酒店，已更名為東營富力萬達嘉華酒店，總建筑面積約3.79萬平方米，共285間客房；同一年開業(yè)的泰安萬達嘉華酒店，已更名為泰安富力萬達嘉華酒店，總建筑面積約3.49萬平方米，共283間客房。除上述6家酒店以外，在山東僅有煙臺萬達文華酒店未列入目前富力。2014年開業(yè)的煙臺萬達文華酒店，建筑面積4.42萬平方米，共308間客房。值得一提的是，在2017年11月23日萬達、富力第二次簽署的補充協(xié)議中，將煙臺萬達文華酒店70%權(quán)益從交易資產(chǎn)包中剔除。至此，雙方收購交易總代價降至189.55億元。在此前的2017年7月19日，萬達、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)簽署協(xié)議宣布，富力以199.06億元收購萬達76家酒店全部股權(quán)以及1家酒店70%股權(quán)。不過此后，富力和萬達兩度簽署補充協(xié)議，變更了部分內(nèi)容。

    每家酒店

    支付約2.55億元

    在2017年收購萬達擁有的大部分酒店資產(chǎn)，是富力拓展酒店業(yè)務(wù)版圖邁出的重要一步。按照富力的表述，“2017年最重要的業(yè)績回顧，當為按賬面凈值大幅折讓收購萬達的酒店資產(chǎn)”。而“全球最大的豪華酒店業(yè)主”這一頭銜也被富力在年報中多次提及。在富力看來，這是筆劃算的買賣。據(jù)富力年報稱，按70家酒店及一幢辦公樓的總價約181億元計算，每家酒店支付的簡單平均價格約為2.55億元，其價值遠遠低于集團現(xiàn)有每家酒店的成本4.3億元。此外，富力稱，當這些酒店資產(chǎn)日趨成熟，可為集團創(chuàng)造獲取低成本及較長貸款的資產(chǎn)融資機會。因此，收購萬達酒店資產(chǎn)短期內(nèi)已為集團帶來一筆豐厚的一次性非經(jīng)常性收益，并將繼續(xù)為集團創(chuàng)造長遠經(jīng)濟效益。對于此次萬達資產(chǎn)的收購，富力地產(chǎn)董事長李思廉在富力2017年業(yè)績會上也稱，達到了雙贏的效果。“萬達按照他的目標拿回資金，我們用一個比較相宜的價格，買到了一批酒店資產(chǎn)。”李思廉還預(yù)計，從萬達收購的酒店資產(chǎn)會給富力帶來超過8億元的凈現(xiàn)金流，已足夠支付借貸產(chǎn)生的利息，“所以我們認為這筆交易是公平的。”李思廉表示，收購的酒店中，仍有幾家酒店未完成交易，稱主要是受到物業(yè)土地限制，現(xiàn)在正在跟當?shù)卣畢f(xié)商。富力稱，2017年的酒店收入僅反映萬達酒店于第四季度交割后的收入，貢獻金額為數(shù)不大，但有關(guān)酒店收入將于2018年的財務(wù)報表中全數(shù)入賬。

    繼續(xù)整合

    酒店資產(chǎn)組合

    在富力剛剛交出的成績單中，其2017年內(nèi)盈利由上年度的70.56億元大幅上升204%，至214.24億元。能擁有這一超高凈利潤，主要是由于收購萬達酒店資產(chǎn)而產(chǎn)生的高達131.08億元的“議價收購收益”。富力在年報中闡述了收購交易帶來的益處時，也提到，“從財務(wù)角度來看，該收購具有明顯增值效果，帶來一次性收益131億元并將大幅增加未來數(shù)年來自酒店的收益。富力還稱，“該項收購在不同戰(zhàn)略層面均具高度吸引力，收購對價與賬面凈值相比屬大幅折價，同時成熟酒店組合將為持有人帶來穩(wěn)定收益。”富力以往的收益增長主要來自物業(yè)銷售，但酒店項目的發(fā)展也已具備一定規(guī)模。過去3年，其來自酒店發(fā)展項目的收益按復(fù)合年增長率29%，增長至2017年的23.75億元。富力此前投資建設(shè)的高端酒店，也均由國際知名酒店管理公司運營。于2016年底，其擁有由希爾頓逸林、君悅、假日等國際酒店品牌經(jīng)營的14家酒店。于2017年，新增4家運營酒店，分別由亞朵、康萊德、希爾頓及逸蘭品牌管理。此外，有17家在建或籌建中的酒店。不過，從2017年富力酒店經(jīng)營業(yè)績看，其去年的酒店營運（不包括來自收購酒店資產(chǎn)的議價收購收益）虧損達1.46億元（上年度虧損1.83億元）。未來，富力如何令其頗為龐大的酒店資產(chǎn)產(chǎn)生更好的收益，是其面對的挑戰(zhàn)之一。值得一提的是，萬達集團董事長王健林曾在做萬達集團2017年工作總結(jié)時提到，萬達“酒店整體年平均回報率低于4%。”在年報中，富力稱，2018年，其將繼續(xù)整合酒店資產(chǎn)組合，提高經(jīng)營效率及每家酒店的收益貢獻，實現(xiàn)集團利潤最大化。