網(wǎng)友紛紛慨嘆，貧窮限制了我的想象力，只想唱首《涼涼》……
自媒體也紛紛驚嘆，這是萬科式“打劫”！
不過，隨著該項(xiàng)目更多細(xì)節(jié)曝光，圍觀者們才發(fā)現(xiàn)，萬科被懟得有點(diǎn)冤。
來源：Wind金融終端APP
北京五環(huán)外90㎡三居，十年租金180萬起，錢款一次性結(jié)清不漲租。
帶頭提出“不拿地王”、率先宣告“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”的萬科又一次顛覆了國人的想象力。
上周，萬科宣布旗下第一個(gè)自持租賃項(xiàng)目“萬科翡翠書院”將啟動(dòng)預(yù)租，該項(xiàng)目90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。
網(wǎng)友紛紛慨嘆，貧窮限制了我的想象力，只想唱首《涼涼》……
自媒體也紛紛驚嘆道，這是萬科式“打劫”！
不過，隨著該項(xiàng)目更多細(xì)節(jié)曝光，圍觀者們才發(fā)現(xiàn)，萬科被懟得有點(diǎn)冤。
這個(gè)項(xiàng)目雖說是以租賃的方式投入市場，但它的地皮價(jià)格卻是一個(gè)商品房的“地王”價(jià)格。囿于高企的拿地成本，萬科不得不將這個(gè)租賃項(xiàng)目做成高端住宅。
而相較于后續(xù)會(huì)陸續(xù)投放市場的租賃住房，萬科翡翠書院只會(huì)是特殊的個(gè)例。
提前兩年預(yù)收十年租金，租滿70年可拿到產(chǎn)權(quán)
關(guān)于萬科翡翠書院的疑團(tuán)正在慢慢解開。
據(jù)騰訊一線，翡翠書院銷售人員最新表示，下周六（4月28日）首期兩棟樓將開盤，預(yù)計(jì)會(huì)有四五十套房源。房源戶型有三種：310平米的低層，180平米的中層和220平米的高層。
值得注意的是，這次萬科在租賃市場上推出了一個(gè)新發(fā)明：預(yù)租。提前兩年預(yù)收十年租金，兩年后交房，2020年才能交付。
而關(guān)于一次性需要付的租金過高，萬科翡翠書院現(xiàn)場銷售人員稱，可以向建設(shè)銀行等開通租房貸業(yè)務(wù)的銀行申請，“可以申請100萬，利率可能比房貸還要低。”
此外，雖然是租賃住房，但住戶還是有可能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。萬科內(nèi)部人士稱，如客戶從第一個(gè)10年一直租到第7個(gè)十年，租滿70年，則萬科會(huì)把產(chǎn)權(quán)給客戶，這個(gè)方案跟政府都有備案，絕對(duì)不會(huì)產(chǎn)生法律問題。
萬科翡翠書院項(xiàng)目位于北五環(huán)外的海淀區(qū)，距離中關(guān)村13公里、西二旗8公里。翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復(fù)式四居室兩種戶型。
據(jù)了解，該項(xiàng)目是北京首個(gè)房企自持對(duì)外出租的樓盤，是萬科2016年拍下的自持用地。不能銷售，只能出租。
事實(shí)上，翡翠書院被萬科稱為“微利項(xiàng)目”
萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，從成本的角度來說，這兩塊地總價(jià)是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。理想條件下，該項(xiàng)目的收益率不會(huì)超過3%，對(duì)企業(yè)而言是極其微利的。
2016年12月，萬科以總價(jià)109億元的拿地成本竟得海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地兩地塊。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，兩宗地塊成交樓面價(jià)均達(dá)到了3.6萬元/平方米。這兩宗地地附加條件均為企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%，自持年限為70年。
北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拍地的時(shí)候價(jià)格就決定了我們產(chǎn)品定位為中級(jí)改善的家庭型產(chǎn)品來做，翡翠書院實(shí)際上對(duì)標(biāo)附近的西山壹號(hào)院、萬科如園等別墅項(xiàng)目。
據(jù)萬科方面介紹，該項(xiàng)目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的一棟15層高樓，其余樓棟為3至8層。“所有房源將按疊墅精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，同時(shí)配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對(duì)比來看，品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)并不輸疊墅產(chǎn)品。”
而鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一套200平方米的西山壹號(hào)院三居室掛牌價(jià)格為2200萬元，均價(jià)每平方米約11萬元。
早在地塊出讓當(dāng)日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾經(jīng)指出，“70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空。從變現(xiàn)角度看，未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但計(jì)算市值將不可能按照銷售價(jià)格計(jì)算。按照70年租金計(jì)算的話，除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”
張大偉分析最新分析指出，從市場角度看，除非有將來可買的承諾，否則很難有人租賃。從租金角度看，這個(gè)價(jià)格是天價(jià)。即使有貸款的方式，如果進(jìn)一步計(jì)算貸款利率，90平方米房子10年租金達(dá)到200萬元以上，這對(duì)于租戶來說，難以想象。
如何擴(kuò)大該項(xiàng)目的盈利，萬科也在探索多渠道
2017年5月，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號(hào)地塊開發(fā)建設(shè)，也就是該自持地塊。其中萬科出資11.59億元，上海國際信托出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，通過私募基金代替自有資金，在一定程度上緩解了萬科自持項(xiàng)目的資金壓力。
同策研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，如果純粹用租金回報(bào)率來測算回報(bào)時(shí)間，翡翠書院確實(shí)需要較長時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，但背后還會(huì)有其他手段和方式能夠縮短它的回報(bào)周期。長期來看，房價(jià)仍有增長趨勢，未來翡翠書院的租金收益在一定程度上將有所提升。除常規(guī)租金收益外，項(xiàng)目增值部分以及一些其他的增值服務(wù)收益可以作為翡翠書院后續(xù)的盈利點(diǎn)。萬科方面也表示，公司看好全自持項(xiàng)目70年的長期運(yùn)營前景，將通過產(chǎn)品和服務(wù)的不斷創(chuàng)新探索，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。
而從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，租金市場的發(fā)展與REITs（Real Estate Investment Trusts）的發(fā)展息息相關(guān)。REITs能夠打通租賃商業(yè)模式的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)化的供給。
近日，“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，系國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs。儲(chǔ)架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模17.17億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。產(chǎn)品受到國內(nèi)主流機(jī)構(gòu)投資者的高度青睞，發(fā)行利率5.5%，創(chuàng)近期發(fā)行同類產(chǎn)品最低。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，REITs是解決“持有運(yùn)營”與“資產(chǎn)沉淀”之間矛盾的最有效工具。
不過，REITs的發(fā)展與租金回報(bào)及利率的關(guān)系密切相關(guān)。在目前租金回報(bào)率與利率倒掛的情況下，REITs也很難去大規(guī)模的推開。
被質(zhì)疑“以租代售”，萬科：具體租賃方案還在考量中
據(jù)人民網(wǎng)，有業(yè)內(nèi)專家表示，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實(shí)”之嫌。去年北京市住建委聯(lián)合規(guī)土委發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明令禁止以租代售及變相銷售。去年3月萬科與小米合作“眾籌建房”，企業(yè)以租代售，就已經(jīng)被多個(gè)政府部門多次約談。
此外，去年12月，“中國鐵建理想家”項(xiàng)目對(duì)外宣傳“企業(yè)自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立馬約談了其開發(fā)建設(shè)單位，并叫停了一切相關(guān)宣傳。
對(duì)此，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：“具體租賃方案還在考量中。”
關(guān)于租期時(shí)長，萬科方面解釋稱，目前測算只能往最大值測算，10年只是一種可能性，目前萬科也在根據(jù)客戶情況考慮更短的時(shí)間，比如三年五年的租期制定一個(gè)價(jià)格空間等，最后的經(jīng)營方案仍然在不斷完善中。
萬科式的“租購并舉”會(huì)成主流嗎？
一方面是市場對(duì)租金過高的質(zhì)疑，一方面是企業(yè)高成本的投入而回報(bào)率過低的窘境，萬科式的“租購并舉”引來市場的反思。
張大偉指出，在2016年末土地市場瘋狂的局面下，開發(fā)商非理性搶地，出現(xiàn)了“全面持有”的現(xiàn)象。地方政府想抑制地價(jià)各種辦法已經(jīng)想到極致，但開發(fā)商搶地的激情也到了極致，一線城市土地資源依然成為企業(yè)的首選。“所有當(dāng)時(shí)在拿地時(shí)愿意100%自持的企業(yè)，都是賭未來可以變相銷售。誰也沒想到，后來的政策居然徹底限制了銷售的可能性。”
去年以來，全國各大城市開始貫徹落實(shí)“租購并舉”的樓市方針，尤其是北上深，大力發(fā)展住房租賃市場的決心很大。
根據(jù)去年4月公布的北京土地供應(yīng)計(jì)劃，從去年起的5年里，將供應(yīng)50萬套租賃住房，其中大部分是集體土地上建設(shè)的租賃住房，不僅年年建，而且各區(qū)域都要建，海淀區(qū)也有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。北京市政府還計(jì)劃推出職工集體宿舍，面向城市運(yùn)行保障的服務(wù)人員和外來務(wù)工人員進(jìn)行租賃。
據(jù)人民網(wǎng)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李文杰表示，這些租賃房源租金、租期穩(wěn)定，租金價(jià)格將大大低于萬科翡翠書院定價(jià)。
李文杰表示，萬科以成本反推租金，無非是要把高昂的拿地成本和建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁到承租人頭上，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益。但是這種反推出來的租金水平已經(jīng)完全偏離了市場實(shí)際。那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大筆租金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大部分租客的承受能力。
國家培育發(fā)展住房租賃市場的初衷在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。萬科翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向，而且，這么高的租金定價(jià)給周邊房主租金報(bào)價(jià)帶來不必要的干擾，不利于區(qū)域住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展。萬科的這種做法將對(duì)后續(xù)的自持租賃項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面的示范效應(yīng)。
一次性付180-480萬房租VS買套產(chǎn)權(quán)70年自有住房，哪個(gè)劃算？
按照萬科內(nèi)部估算，上述180平米4居的房子，如果按商品房來賣，首付四成加上貸款付息，算下來約為2650萬元；而租70年的話，如不算折舊和機(jī)會(huì)成本，總租金大概為2860萬。
“首開華潤城”幫大家算了一筆賬：是租翡翠書院，每年付40萬租金，還是買首開華潤城，合每年20萬落一個(gè)資產(chǎn)劃算？
不過萬科翡翠書院畢竟不是面向大眾的項(xiàng)目，會(huì)購買的人當(dāng)然也有自己的考慮。
萬科自持租賃房陷“高價(jià)漩渦”
租10年需支付180萬-480萬元，引發(fā)市場對(duì)租金預(yù)期、租賃房高端化等擔(dān)憂
近日，隨著萬科•翡翠書院這一定位高端租賃的產(chǎn)品推向市場，萬科陷入輿論的漩渦中。一方面人們關(guān)注萬科的高端租賃項(xiàng)目入市是否阻礙租賃市場的健康發(fā)展、推升周邊房租；另一方面，業(yè)界也對(duì)萬科的高端租賃項(xiàng)目是否能受到市場的認(rèn)可提出了質(zhì)疑。
項(xiàng)目前期資金沉淀約160億
2016年12月1日，北京市規(guī)土委官網(wǎng)上掛出海淀永豐地塊兩宗宅地的成交公告。由于開發(fā)商之間競爭激烈，在土地價(jià)格達(dá)到上限后，自持商品住房面積也被競到了100%自持，最終萬科依靠高標(biāo)準(zhǔn)方案勝出，以50億元獨(dú)立拿地一宗，以59億元同住總旗下子公司組成聯(lián)合體拿地一宗。不過隨著住總的退出，如今在兩宗地塊上建的翡翠書院全部為萬科獨(dú)立持有。
“算上地價(jià)成本，我們在這兩宗地上沉淀的資金大約有160億元。”北京萬科一位工作人員透露，按照此前公布的90平方米1.5萬元/月，180平方米戶型3萬-4萬元/月的標(biāo)準(zhǔn)，即使在理想狀態(tài)下也需要30年以上的時(shí)間才具有回本運(yùn)營能力，項(xiàng)目實(shí)際回報(bào)率在2%-3%之間。
“萬科所遇到的這種情況，在國外也沒有先例。”我愛我家海外業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王鵬表示，萬科此次推出的產(chǎn)品，租金雖高，但是與前期投入相比，是無法滿足企業(yè)的變現(xiàn)需求的。
不過也有聲音認(rèn)為，萬科當(dāng)時(shí)拿地是純市場行為。企業(yè)在賭未來會(huì)放開自持，因此才會(huì)競到100%自持。如今萬科應(yīng)該為其行為買單，而不是將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。“最開始的時(shí)候開發(fā)商們積極拿地就是在賭未來自持放開后銷售的可能性。但從目前來看，70年自持，能夠放開的可能性已經(jīng)非常渺茫。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
租金支付細(xì)節(jié)未定
如今，爭論的焦點(diǎn)主要圍繞著萬科公布的租金水平展開。按照萬科目前的定價(jià)，翡翠書院的租金水平是要高于周邊平均水準(zhǔn)。據(jù)鏈家網(wǎng)上的租房信息顯示，目前同樣位于海淀北部新區(qū)的百旺府項(xiàng)目一個(gè)244平方米戶型，租金1.85萬元/月。147平方米戶型的租金則在9000元/月，差異明顯。有分析指出，按照萬科公布的租金標(biāo)準(zhǔn)，租10年租客需要支付租金180萬-480萬元不等，這一資金成本已經(jīng)超過一般意義上的租賃范疇。
對(duì)此，北京萬科方面回應(yīng)稱，租金較高主要是產(chǎn)品品質(zhì)定位高端。而對(duì)于具體的支付形式，目前許多細(xì)節(jié)都沒有最終確定：“比如最短租期是幾年？按照最長租約來結(jié)算，是需要一次性交10年房租？還是簽訂10年合同，分期支付房租等等問題都在探討中……”
“按照十年總租金算，單純的租金成本肯定是很高的。但是長期租賃方面的租金貸款業(yè)務(wù)介入以后，實(shí)際上成本是可以分散的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“問題在于此類房子不光提供居所，而是要在租售同權(quán)的地方做各類創(chuàng)新，比如提供政策配套。這樣租賃的意義才會(huì)變大，被認(rèn)可和理解的心態(tài)才會(huì)增加。”
產(chǎn)品小眾市場影響有限
此次“高端租賃房”之所以引發(fā)巨大爭議，主要還在于人們對(duì)于未來租賃市場價(jià)格高漲、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向高端化存在擔(dān)憂。
事實(shí)上，租賃產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品一樣，是典型的金字塔結(jié)構(gòu)。以當(dāng)事人萬科為例，其面向青年的集中式公寓“泊寓”和面向家庭的集中式公寓“禾寓”為主。據(jù)萬科方面提供的資料顯示，北京泊寓類產(chǎn)品在北京有15個(gè)項(xiàng)目，1萬間房源，平均租金在2628元/月。最貴的大戶型產(chǎn)品為7500元/月，位置在西直門、天壇這樣的城市核心地段。而此次引爆輿論的翡翠書院，實(shí)質(zhì)上歸屬于萬科的豪宅產(chǎn)品線“翡翠系”，它代表的只是租賃市場金字塔結(jié)構(gòu)的頂端，第一期僅有1000套左右。
在采訪過程中，萬科方面有關(guān)負(fù)責(zé)人一直強(qiáng)調(diào)：“我們做的是一款小眾產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)的是項(xiàng)目周邊高新技術(shù)企業(yè)工程師和高管等人群。”
在這樣的背景之下，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為萬科項(xiàng)目對(duì)市場“影響有限，但不排除部分房源趁勢炒作。”
由于產(chǎn)品只租不售，所以即使是萬科的目標(biāo)人群，在接受程度上也不乏分歧。一位搜狗旗下工程師表示：“并不是所有高新技術(shù)企業(yè)工程師都能接受花大額資金租房子，電腦工程師里也有相當(dāng)部分是比較保守的。相比品質(zhì)，我們更愿意做資產(chǎn)配置……”
不過，也有“BAT”企業(yè)員工表示，目前萬科公布的租金雖然高，但是在承受范圍之內(nèi)。“像我們在這邊工作的高管更沒有問題，他們工作有流動(dòng)性，可能三年、五年之后就會(huì)調(diào)動(dòng)，如果不想花大額資金購房、或者手頭沒有那么多現(xiàn)金又對(duì)生活品質(zhì)有較高要求的話，其實(shí)是愿意考慮的。”
“租賃市場有很多細(xì)分需求，各種嘗試與創(chuàng)新都值得去探索，”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏認(rèn)為：“萬科做法激進(jìn)了一些，但如果金融手段能跟得上，比如配合低息租賃貸款，也是一種大膽嘗試！”
“試水”項(xiàng)目前景有待市場檢驗(yàn)
V-pioneer，開拓者，這是萬科翡翠書院對(duì)于其住戶的定位，而現(xiàn)在看來這也是項(xiàng)目對(duì)自己的一個(gè)定位，一個(gè)租賃市場的開拓者。作為北京第一宗入市的100%自持商品房地塊，翡翠書院也承擔(dān)著市場“試錯(cuò)”的任務(wù)。與它一樣100%自持的用地還有兩宗，一宗是位于海淀永豐，由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司獲得，而另一宗則是位于大興的興華大街，由中糧、中瑞凱華、天恒樂活城置業(yè)聯(lián)合體獲得，但這兩塊地均還未入市。
房屋租賃市場的需求是多樣的，在供應(yīng)端，社會(huì)呼吁開發(fā)商提供更多高品質(zhì)、針對(duì)青年的長租公寓類產(chǎn)品。但也不能否認(rèn)，確實(shí)有一部分高端租賃需求的存在。而對(duì)于高端租賃類產(chǎn)品來說，最大的難點(diǎn)仍在于人們的住房觀念。
誠如王戈宏所言：“我不認(rèn)為萬科的嘗試會(huì)改變整個(gè)社會(huì)的住房觀念！住房觀念的改變是需要住房消費(fèi)主體開始城市化、年輕化、單身化與標(biāo)簽化，80后、90后、00后對(duì)住房開始從資產(chǎn)保值屬性過渡為消費(fèi)屬性，這是真正的革命，為他們打造適合的居住消費(fèi)品才是租賃市場的未來。”
如今，人們的居住觀念還沒有轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)仍然具備極強(qiáng)資產(chǎn)配置屬性、租賃市場的發(fā)展依然任重道遠(yuǎn)。但正因?yàn)檫@樣，才更應(yīng)該用包容的眼光去看待嶄新的“高端租賃”產(chǎn)品，鼓勵(lì)市場創(chuàng)新的勇氣，讓新產(chǎn)品交給市場和時(shí)間去判斷。
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