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開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己 法律該拿“如意算盤(pán)”怎么辦?【圖】

    近些天,西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聞天公司因“如意算盤(pán)”打得太響而被廣泛關(guān)注。故事要從兩年前說(shuō)起。2016年,部分購(gòu)房者通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式,購(gòu)買(mǎi)了聞天公司所開(kāi)發(fā)的紫杉莊園的房屋,并且支付了全款。但是兩年之后,開(kāi)發(fā)商竟然以該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由,將12名消費(fèi)者起訴至法院,要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

    這一“自我舉報(bào)”的行為,從表面看十分荒唐。但是細(xì)想之下,卻“合乎情理”。兩年內(nèi),西安房?jī)r(jià)翻了近三倍。當(dāng)時(shí)每平7000元,而今漲至2.5萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)舉報(bào)自身違規(guī),即可以將交易作廢,并伺機(jī)以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)再賣(mài)一次。為此,聞天公司開(kāi)出條件,愿意給予購(gòu)房者每年20%的利息補(bǔ)償。粗略算來(lái),就是按每平米9800元的價(jià)格給予回購(gòu)。自然,這個(gè)價(jià)格還是和市場(chǎng)價(jià)相去甚遠(yuǎn)。

    聞天公司顯然是提前做過(guò)法律功課。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定,在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息,并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

    該司法解釋并未給出“確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行”的選項(xiàng)。因此,購(gòu)房者能得到的,無(wú)非是“不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償”。當(dāng)然,這并不是在支持欺詐者獲利,而是有著另一種考慮:一個(gè)未經(jīng)行政許可作出的銷(xiāo)售行為,并不能由一個(gè)司法判決來(lái)確認(rèn)生效。行政機(jī)關(guān)未頒發(fā)預(yù)售許可證明,定然有其考慮。而司法機(jī)關(guān)并未強(qiáng)大或?qū)I(yè)到能夠代為授予行政許可的程度。

    因此,長(zhǎng)安區(qū)法院經(jīng)過(guò)審判,認(rèn)定開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證,購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)此,購(gòu)房者自然認(rèn)為十分不公,打算提起上訴。不過(guò),判決之后,涉案房屋的預(yù)售證總算辦下來(lái)了,這會(huì)影響后續(xù)的判決嗎?不妨保持開(kāi)放的心態(tài)。不過(guò)法庭也確有難處:現(xiàn)行法律并未賦予他們更多的自由裁量空間。消息傳出后,有人批評(píng)司法不公。但也有人表示,買(mǎi)房子這么大的事,賣(mài)方有沒(méi)有預(yù)售許可,購(gòu)房者不該自己心里有數(shù)嗎?

    法律界意見(jiàn)比較分裂。一派認(rèn)為該保護(hù)消費(fèi)者。另一派則認(rèn)為,如果法院基于“保護(hù)弱者”的父愛(ài)主義立場(chǎng),判決合同有效,一時(shí)可能抒解了民憤,長(zhǎng)期來(lái)看卻可能會(huì)存在隱患。比如,可能會(huì)縱容更多的無(wú)良開(kāi)發(fā)商,在沒(méi)有拿到預(yù)售許可的情況下就銷(xiāo)售房屋,“反正到時(shí)法院會(huì)判決我們購(gòu)房合同有效的,你們放心買(mǎi)好了。”正經(jīng)做生意的開(kāi)發(fā)商,也不會(huì)再申請(qǐng)預(yù)售許可,“費(fèi)這個(gè)勁干嘛,反正到時(shí)法院會(huì)判合同有效”。于是,劣幣驅(qū)逐良幣,預(yù)售許可制度會(huì)被駕空。

    當(dāng)然,在個(gè)案中確實(shí)呈現(xiàn)出了某種不公平。例如,紫杉莊園的購(gòu)房人等了兩年,都沒(méi)有等到過(guò)戶(hù)。到頭來(lái)需要承擔(dān)更多價(jià)款重新購(gòu)房,甚至面臨因現(xiàn)行購(gòu)房政策無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋的不利后果。拋開(kāi)政策變化導(dǎo)致無(wú)法再買(mǎi)房的情形不談,對(duì)于“預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失”(即房屋上漲而“踏空”的差價(jià))怎么彌補(bǔ),法律上始終都有爭(zhēng)議。

    如果在過(guò)去的兩年內(nèi),房?jī)r(jià)不是暴漲,而是下跌,消費(fèi)者還會(huì)要求確認(rèn)合同有效,并要求履行嗎?恐怕不見(jiàn)得。可以說(shuō),這個(gè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失,實(shí)際上是一種或得利益,并不是確定會(huì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)收益。打個(gè)極端的比方,我拿了你兩塊錢(qián),那么我自然要還你兩塊(包括兩塊錢(qián)存在銀行里的利息)。但是你說(shuō),這兩塊錢(qián)本來(lái)我是要拿去買(mǎi)彩票,準(zhǔn)備中五百萬(wàn)的。你害我沒(méi)有買(mǎi)成,該賠我五百萬(wàn)。對(duì)此,法院能支持嗎?恐怕不能。

    單純從法律技術(shù)上看,開(kāi)發(fā)商可以算是“機(jī)關(guān)算盡”,有恃無(wú)恐??梢哉f(shuō),現(xiàn)行司法解釋和房?jī)r(jià)走勢(shì),一定程度上縱容了開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售之后反悔的行為。這種情形僅在西安就不只這一例,還有感恩時(shí)代廣場(chǎng)、寶楓佳苑、世茂都、皇城九號(hào),等等。有關(guān)監(jiān)管部門(mén)也不斷進(jìn)行處罰。例如聞天公司即于2016年8月因無(wú)預(yù)售許可而銷(xiāo)售房屋的行為,受到過(guò)房管部門(mén)的處罰。值得一提的是,這些處罰均為公開(kāi)信息,通過(guò)企信寶、企查查、天眼查等app均可查知。

    這些“惡劣”先例發(fā)生得多了,消費(fèi)者們也終于長(zhǎng)了心眼,知道在購(gòu)房時(shí)先看有沒(méi)有預(yù)售許可,也知道了即使有錢(qián)全款付,也最好選擇按揭,因?yàn)殂y行會(huì)對(duì)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行非常嚴(yán)格的審核。因?yàn)槭赘吨皇呛苄∫徊糠?,很大一部分還是先由銀行付給開(kāi)發(fā)商。因此,如果房屋在產(chǎn)權(quán)上、預(yù)售許可上存在瑕疵,銀行會(huì)先跳出來(lái),阻止這樁生意。

    當(dāng)然,我們絕不是在為開(kāi)發(fā)商說(shuō)話(huà)。無(wú)論從何角度來(lái)看,開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己”導(dǎo)致合同無(wú)效的行為,與平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用和公共利益等法律原則背道而馳。在明知沒(méi)有預(yù)售許可的情況下,哄騙消費(fèi)者“以后這個(gè)證就下來(lái)了”,存在欺詐之嫌,違背了平等自愿的原則。而單方面撕毀協(xié)議,狀告自身,逼迫業(yè)主交回住房的行為,更是將誠(chéng)實(shí)信用原則置于腦后。希望有關(guān)立法機(jī)關(guān)在修改法律法規(guī)、或最高人民法院在出臺(tái)新的司法解釋時(shí),能及時(shí)作出調(diào)整。

    與此同時(shí),有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的“以罰代管”策略也值得商榷。在明知某些開(kāi)發(fā)商缺乏預(yù)售許可即進(jìn)行銷(xiāo)售的情況下,房管部門(mén)往往僅采取行政處罰的措施,未能及時(shí)督促這些開(kāi)發(fā)商及時(shí)終止協(xié)議、退還款項(xiàng),也未能加強(qiáng)監(jiān)督檢查,導(dǎo)致仍有許多開(kāi)發(fā)商“無(wú)證銷(xiāo)售”,埋下了糾紛的隱患。特別在房?jī)r(jià)飛漲的過(guò)去幾年里,在一個(gè)又一個(gè)“房?jī)r(jià)翻倍”的城市,更是使得幾家悲歡幾家愁。

本文采編:CY320

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