樓市降溫？全國40城土地溢價創(chuàng)39月新低 2013-2018年全國土地市場成交情況分析【圖】

   2018年1-8月50大城市累計賣地2.47萬億同比上漲28%。杭州突破2000億，上海、重慶、蘇州賣地超過1000億。數(shù)據(jù)顯示，從三四線城市看，有多達64個三四線城市賣地突破百億，刷新歷史記錄。土拍市場火熱的同時，土地流拍頻現(xiàn)。全國土地市場加速降溫，溢價率創(chuàng)39個月新低。

    熱點城市溢價率10%左右

    數(shù)據(jù)顯示，從三四線城市看，多達64個三四線城市賣地突破百億，其中，武漢、佛山、嘉興、常州、湖州等突破了500億，15個三四線城市賣地超過200億，45個城市賣地超過100億。

    從熱點城市看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

    截至8月31日統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本月全國300城市建設(shè)用地共成交5005宗，比上月減少1233宗，比去年同期減少895宗；成交金額達4586.05億元，環(huán)比下降15.45%，同比增長7.32%；成交建面28194.64萬平方米，環(huán)比下降20.02%，同比下降7.44%；平均成交樓板價1626.57元/平方米，環(huán)比增長5.72%，同比增長15.95%。

    全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。三四線城市土地市場也明顯活躍，2018年大量房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額歷史同期記錄。

    土拍市場遇冷

    土拍市場火熱的同時，土地流拍頻現(xiàn)。近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫明顯。

    值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。這主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調(diào)控較為嚴厲。“預(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。”

    另一方面，土地出讓均價已經(jīng)連續(xù)五個月同比下跌。易居數(shù)據(jù)顯示，8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

    品牌房企拿地量價齊跌

    本月TOP20上市房企中，入榜品牌房企個數(shù)大幅降低，接近本年歷史低值。入榜品牌房企拿地金額與面積下滑明顯，占TOP20上市房企的比例也有下滑。

    從1-8月累計成交量來看，成交金額TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比繼續(xù)有不同程度的下滑，TOP20上市房企拿地金額集中度遠遜色于去年同期。

    從成交金額來看，TOP20上市房企1-8月共計成交10856.46億元，占全國300城市土地成交金額的29.10%，占比同比下滑16.09個百分點；而從成交建面來看，TOP20上市房企共計成交27212.84萬平方米，占全國300城市土地成交建面的10.66%，占比同比下滑3.96個百分點。

    1-8月，40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大，累計土地出讓金收入增幅持續(xù)收窄，成交均價也連續(xù)5個月同比下跌。在調(diào)控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。