2018年二季度一線城市土地流拍率17%，全國(guó)土地溢價(jià)率開始快速下降【圖】

    2018年以來(lái)，土地拍賣市場(chǎng)不見了以往的火熱，各大城市多次出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。

    2018年9月11日，武漢市土地公眾監(jiān)督平臺(tái)披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況，其中位于東西湖區(qū)的P（2018）077號(hào)地塊因無(wú)人出價(jià)而流拍，這也是東西湖地塊一個(gè)月內(nèi)第二宗流拍、武漢2018年第三宗流拍的地塊。

    上次流拍的P（2018）061號(hào)地塊位于武漢的四環(huán)以外，地理位置較偏僻。而此次P(2018)077號(hào)地塊位于東西湖四環(huán)內(nèi)，附近附近有較成熟的樓盤和小區(qū)，卻仍遇流拍情形，土地拍賣市場(chǎng)涼風(fēng)來(lái)襲。

    另一宗位于江夏區(qū)的P（2018）078號(hào)地塊僅一家房企出價(jià)，由武漢云水居置業(yè)投資有限公司以底價(jià)2.169億摘得，樓面地價(jià)3883.7元/平米。

    回顧近期武漢的土地拍賣情況，從P（2018）060號(hào)至P（2018）071號(hào)這12宗土地看，僅有P(2018)062號(hào)地塊（蔡甸區(qū)蔡甸街成功大道與茂興路交匯處以西）獲得59次報(bào)價(jià)，其余11幅地塊均只有1-2次報(bào)價(jià)記錄，地塊瘋搶現(xiàn)象不再。

    武漢土拍市場(chǎng)也是2018年全國(guó)土拍市場(chǎng)的縮影。

    2018年以來(lái)，土地流拍現(xiàn)象頻出，而這在樓市火爆的前些年是很少見的。2018年1至7月，全國(guó)300個(gè)城市流拍258宗土地，前7個(gè)月流拍率為6%；二季度，流拍率達(dá)7%，一線城市二季度流拍率更是高達(dá)17%。

    2018年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共出現(xiàn)796宗土地流拍。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；而二線城市土地流拍共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三、四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)629宗，較去年同期的284宗同比增長(zhǎng)121%。

    土地流拍增多，全國(guó)土拍市場(chǎng)正逐步趨冷，國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量略有下降，優(yōu)質(zhì)土地資源供給減少，而房企則更偏向于擇優(yōu)拿地，減少缺乏優(yōu)勢(shì)土地的競(jìng)拍，降低房企拿地成本，增加房企現(xiàn)金流。2018年，很多缺乏價(jià)值支撐的非優(yōu)質(zhì)地塊多次遇到流拍情形。

    從歷史數(shù)據(jù)看，2017年，供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地60.31萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)13.5%。

2013—2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況

資料來(lái)源：自然資源部、智研咨詢整理

    其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地12.28萬(wàn)公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬(wàn)公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)13.2%；基礎(chǔ)設(shè)施及其他用地36.52萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)22.4%。

2013年全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)格局分布

資料來(lái)源：自然資源部、智研咨詢整理

    2013年全國(guó)住宅用地和商服用地供給量20.9萬(wàn)公頃，合計(jì)占比27.8%。

2017年全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)格局分布

資料來(lái)源：自然資源部、智研咨詢整理

    到了2017年，住宅用地和商服用地土地供給量下降至8.43萬(wàn)公頃和3.09萬(wàn)公頃，合計(jì)占比降至19.1%。住宅、商服用地的減少一定程度刺激了住宅用地和商服用地近幾年的土地成交價(jià)格。

2015-2018年上半年全國(guó)住宅用地和商服用地土地成交均價(jià)走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    從2016年二季度開始，全國(guó)住宅用地成交均價(jià)開始快速上漲，到2017年三季度，住宅用地成交均價(jià)增長(zhǎng)至5974元/平方米，2018年中央政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)提升限制之后價(jià)格略有下降，2018年二季度住宅用地成交地面均價(jià)5593元/平方米。

    對(duì)于土地流拍增多的，另一個(gè)重要原因來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)受去杠桿影響，負(fù)債難度提升，企業(yè)利潤(rùn)率下降導(dǎo)致。

    2018年下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時(shí)考慮到在降杠桿背景下政府財(cái)政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動(dòng)掛牌均價(jià)及成交溢價(jià)率走低。

2015-2018年上半年全國(guó)住宅用地和商服用地土地溢價(jià)率走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理