今年春節(jié)前夕，李亞鵬帶著一家老小來到麗江，準(zhǔn)備在這個(gè)日照充足、空氣干凈的小城里歡度新春。
在他下榻的五星級酒店不遠(yuǎn)處，就是“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。這個(gè)玉龍雪山腳下的清幽小鎮(zhèn)，曾經(jīng)是李亞鵬“明星經(jīng)商”的代表性名片，如今早已物是人非，合伙人分道揚(yáng)鑣，連李亞鵬自己也上了失信名單。
李亞鵬被“討債”4000萬
10月31日，曾報(bào)道過，李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽區(qū)人民法院列為失信“被執(zhí)行人”。害得李亞鵬落到這般田地的，是他曾寄托了藝術(shù)夢想和商業(yè)理想的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的判決書，李亞鵬與其兄李亞煒均持股了麗江雪山投資有限責(zé)任公司(下簡稱“麗江雪山投資”)，而他們也和另一位股東北京泰和友聯(lián)投資有限公司(下簡稱“泰和友聯(lián)”)產(chǎn)生了合同糾紛。
在北京市朝陽區(qū)人民法院的一審判決中，泰和友聯(lián)要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯(lián)支付欠款4000萬元以及利息、保全險(xiǎn)保費(fèi)、公告費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。2017年1月，李亞鵬向北京市第三中級人民法院提起上訴，要求撤銷一審裁定，并將案件移送云南省麗江市中級人民法院審理。但二審法院駁回了李亞鵬的上訴請求。
到了2018年3月，李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內(nèi)容向北京市第三中級人民法院提起上訴，但法院仍維持原判。李亞鵬被列為“被執(zhí)行人”之后，曾在微信朋友圈發(fā)文自辯，“商業(yè)合同糾紛，尚在高院申訴司法程序之中，何談‘失信’……唯余乃華山派弟子，必謹(jǐn)遵禮信之道爾。”
這場合同糾紛還要從2012年說起。當(dāng)年1月9月，麗江雪山投資與泰和友聯(lián)簽訂《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，協(xié)議約定了雙方合作完成“雪山文苑”項(xiàng)目(即雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目)，泰和友聯(lián)出資6000萬元對麗江雪山投資進(jìn)行注資，成為占股10%的股東。
協(xié)議約定，若項(xiàng)目發(fā)生虧損，則實(shí)際發(fā)生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨(dú)立承擔(dān)，若項(xiàng)目實(shí)際利潤低于上述協(xié)議里提供的相關(guān)財(cái)務(wù)測算，麗江雪山投資也要確保泰和友聯(lián)能獲得不低于1億元的全部權(quán)益。另外，雙方還約定三年開發(fā)周期屆滿時(shí)，泰和友聯(lián)要先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬元。
值得注意的是，協(xié)議里所提供的“項(xiàng)目測算財(cái)務(wù)報(bào)告”，對項(xiàng)目的預(yù)期收益測算是頗為樂觀的。但事實(shí)上，泰和友聯(lián)所要求4000萬元固定收益，是雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)難以實(shí)現(xiàn)的。甚至北京市第三中級人民法院的法律文書還清楚地顯示，“雪山公司并沒有營利”。
有知情人對此表示：“李亞鵬能做這個(gè)項(xiàng)目也很不容易，他人很好，很有藝術(shù)家情懷。麗江政府也很熱情地邀請他來做項(xiàng)目，地價(jià)上給的優(yōu)惠可能讓李亞鵬一激動就把這事兒做了。但做了之后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域怎么開發(fā)，怎么銷售其實(shí)他并不熟悉。那會兒也借了錢，融了資，李亞鵬是明星能吸引人來這個(gè)項(xiàng)目捧場，但要讓人買房就不是那回事兒了。”
燒錢不見效 明星難念生意經(jīng)
在一個(gè)日照強(qiáng)烈的午后，記者一行從束河古鎮(zhèn)步行來到了陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。陽光下的藝術(shù)小鎮(zhèn)就是玉龍雪山腳下一片寧靜、充滿現(xiàn)代氣息的建筑群，鮮有人員走動，項(xiàng)目營銷中心門口也沒有迎賓的工作人員。項(xiàng)目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片。
當(dāng)年的李亞鵬也曾想在這雪山腳下，將自己的藝術(shù)家夢想物化，將這片土地建成拿得出手的“作品”。2012年，麗江雪山投資以1.635億元的價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)的土地，土地用途為住宿餐飲用地，計(jì)劃開工時(shí)間為2013年8月。
有熟悉雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的人對記者說，“李亞鵬這408畝地拿的很便宜，政府相當(dāng)于半賣半送，就是希望能通過這些明星為麗江代言。”在2012年到2015年的3年時(shí)間，李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無限。
員工口中的“亞鵬總”，選擇了專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190到300平米的清水獨(dú)棟別墅。190平米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬～500萬元左右，而更大戶型的則賣到了700萬至上千萬元。不過，超過2萬的單價(jià)只是對外公布的銷售價(jià)格，實(shí)際認(rèn)籌項(xiàng)目時(shí)單價(jià)會降到一萬四左右。
在項(xiàng)目員工看來，“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應(yīng)的需求”，所以才決定在麗江推出總價(jià)如此高的樓盤。李亞鵬的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦了資產(chǎn)，不過并沒有用來自己居住，而是成立了“中國好機(jī)友俱樂部”。到現(xiàn)在，楊坤還會每年來這個(gè)小鎮(zhèn)一兩次，騎一騎他心愛的哈雷。
“那段時(shí)間麗江市場好，所以雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)剛開盤的時(shí)候還是不錯(cuò)的。”陽光100常務(wù)副總裁范小沖對記者說。小鎮(zhèn)內(nèi)有商家對記者說：“當(dāng)?shù)厣碳液芟矚g李亞鵬這種燒錢的營銷方式，但動輒幾十萬上百萬地砸出去，營銷費(fèi)用太高了，也難以持續(xù)。
包括小鎮(zhèn)里的綠化，原來都是花團(tuán)錦簇的，做得非常漂亮，現(xiàn)在已經(jīng)看不到了，冬天還會顯得有點(diǎn)凄涼，這樣砸錢也是項(xiàng)目后來出事的原因。”另外，小鎮(zhèn)開盤的時(shí)候也有很多人交了認(rèn)籌金，但陸續(xù)也退了不少。
據(jù)國際金融報(bào)早前報(bào)道，在2011年到2015年期間，李亞鵬控制期間的雪山公司日常經(jīng)營中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付，且內(nèi)部審批流程簡單。后來審計(jì)公司也對此提出了質(zhì)疑。李亞鵬不懂房地產(chǎn)，也不怎么懂做生意，這是諸多了解內(nèi)情的人士統(tǒng)一的看法。“他被底下人坑了”，一位在麗江從事房地產(chǎn)多年的人士說。
陽光100接手 盤活小鎮(zhèn)還需時(shí)日
面對小鎮(zhèn)難看的銷售數(shù)字，李亞鵬不得不另尋他法。據(jù)知情人士稱，李亞鵬通過資本方穿線找到了陽光100。2015年6月10日，陽光100中國控股有限公司(簡稱“陽光100”)公告披露，陽光100通過下屬公司以及自行持股，收購了麗江雪山投資有限公司51%的股權(quán)，收購對價(jià)款為1.94億元。
從此雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)正式更名為“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”，李亞鵬則成為持股27.84%的二股東?，F(xiàn)在的“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”計(jì)劃分為四期開發(fā)，現(xiàn)在一期100畝地已經(jīng)基本建成現(xiàn)房，二、三期將主要以100平方米左右的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，四期則會建設(shè)一個(gè)五星級酒店。
在已經(jīng)呈現(xiàn)出基本建筑面貌的一期里，陽光100決定主打商業(yè)街區(qū)的風(fēng)格，在引進(jìn)商家的同時(shí)，還將原先的大面積別墅每棟分割成6-8間的返租式公寓，共95套，銷售了4個(gè)月后還剩30余套。此外，一期地塊里還有20套面積69-129平方米的期房，現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了十余套。不過，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排圍擋包在了小鎮(zhèn)在外，也未看到有任何的施工跡象。
按照李亞鵬團(tuán)隊(duì)原來的設(shè)計(jì)，每套別墅面積在190-300平方米，“20多平方米的公寓總價(jià)只要幾十萬，190平方米要四五百萬，肯定效果是不一樣的”，小鎮(zhèn)的工作人員說道。顯然，把獨(dú)棟大戶型改成小面積的托管式公寓，降低購房者門檻，是陽光100接手以來加速銷售的策略之一。
而在李亞鵬操盤時(shí)期賣掉的別墅里，目前只有一戶人家選擇長期居住，其余的要么是空置，要么是租給了為數(shù)不多的商家。相比麗江古城700-800元/平方米/月的租金水平，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)40-75元/平方米/月的租金價(jià)格可謂非常便宜。
目前入駐的商家里，有鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家，他們也并不依靠小鎮(zhèn)的人流量生存。上述旅拍商家與小鎮(zhèn)簽下了長達(dá)10年的租約，算下來每個(gè)月租金是75元/平方米。據(jù)稱，旺季時(shí)每天都會有上百對的新人來麗江拍照。
小鎮(zhèn)還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面，店家在一棟別墅的一層租下近千平，只用來當(dāng)倉庫和操作后臺。老板覺得小鎮(zhèn)人流少而安靜，適合自己與好友在體驗(yàn)間互動交流。當(dāng)然，40元/平方米/月的便宜租金才是對他最大的吸引。
如今，甚至有商家開始懷念李亞鵬時(shí)期高調(diào)的營銷活動，因?yàn)殛柟?00接盤后，并沒有往項(xiàng)目里引流。他們對陽光100的商業(yè)運(yùn)營也已不抱希望，“死了這條心了”。陽光100年報(bào)顯示，項(xiàng)目銷售進(jìn)展緩慢，銷售價(jià)格不斷下滑。
2015年，雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售面積為3481平方米，平均單價(jià)為19535元/平方米，銷售金額為6800萬元;到了2018年上半年，項(xiàng)目的平均單價(jià)已經(jīng)下滑至9479元/平方米，銷售面積僅為211平方米，銷售金額區(qū)區(qū)200萬元。
三年半的時(shí)間，雪山小鎮(zhèn)總計(jì)銷售回款金額為1.67億元。陽光100常務(wù)副總裁范小沖在接受記者采訪時(shí)表示，“文旅地產(chǎn)是個(gè)慢活兒，我們也不想把這個(gè)做成一個(gè)簡單的商業(yè)街或者住人的客棧，也是要打造一些IP、產(chǎn)業(yè)，把活動和經(jīng)營做起來。”范小沖也承認(rèn)，現(xiàn)在麗江的市場下滑很厲害，周邊其他項(xiàng)目賣得也不算好。
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