北京發(fā)布新版租房合同，房租會漲嗎? 事關租房者利益及中國城市住房租住群分析[圖]

    中新經(jīng)緯客戶端7月10日電 （董湘依）長期以來，違法“群租”現(xiàn)象屢禁不止，且不斷演變出新的形式。有需求就有市場，借著低收入人群對廉價住房的巨大需求，這類租房生意成為“黑中介”眼中的香餑餑，有利可圖且違法成本低。盡管近年來多地出臺了政策措施為此劃定紅線，但仍然難以徹底根絕。

    不過，今年或許不同于以往了。自中央地方合力開展“掃黑除惡”斗爭以來，運營操作不規(guī)范的中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)成為重點打擊對象之一，留給“黑中介”的生存空間越來越小。7月8日，北京發(fā)布新版租房合同示范文本，增加禁止違法群租等內(nèi)容，納入了法律約束，要求“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租”。

    多位分析人士認為，北京此次發(fā)布的新版租賃合同體現(xiàn)了對于租賃市場嚴格管控的導向，尤其是進一步防范各類違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。通過法律準繩約束違規(guī)租賃行為，將對租賃行業(yè)的健康發(fā)展起到重要作用。

    打擊群租房對誰影響最大？房租會漲嗎？一位房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士告訴中新經(jīng)緯客戶端，打擊群租房在一定程度上會導致市場租金的上漲，但從社會效益和人身財產(chǎn)安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項積極有益的舉措。

    中新經(jīng)緯客戶端注意到，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對群租房“立規(guī)矩”，對租賃住房的人均居住使用面積進行明確。北京、廣東、成都等地則多次開展了打擊違法群租行動。打擊群租房何時能成燎原之勢？

    北京發(fā)布新版租房合同

    劍指違法群租

    7月8日，北京市住建委會同北京市市場監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀服務合同》三個合同示范文本。示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。

    據(jù)了解，不同于2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據(jù)租賃的不同成交方式進行區(qū)分，此次發(fā)布的三個合同示范文本是分別針對住房租賃和房屋租賃經(jīng)紀服務制定的，合同使用區(qū)分更加明確。

    在具體合同執(zhí)行上，業(yè)內(nèi)普遍認為有三大亮點：一是禁止群租房、隔斷房。二是關于租金，未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。三是關于續(xù)租的問題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。

    其中，北京新版住房租賃合同示范文本中增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本均在說明中強調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人等。

    同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租。在《北京市住房租賃合同》示范文本中，專設有“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時的分租房間居住面積；在《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本“委托出租要求”中，也明確約定了最多居住人數(shù)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，雖然之前的租賃相關規(guī)定中對于居住空間的分割有著直接要求，但是實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會影響出租方利益，甚至導致合同本身無效并需進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進一步升級，對于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時表示，增加禁止違法群租房的內(nèi)容體現(xiàn)了嚴格管控租賃市場的導向，尤其是進一步防范各類違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。而此類措施也會對全國其他城市有借鑒的意義，后續(xù)在租賃合同示范文本提供、租賃合同備案等方面，都可以學習北京這種模式。

    “黑中介”作怪

    群租房屢禁不止

    群租房是指將住宅通過改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分隔改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。群租房安全隱患極大，對人身財產(chǎn)安全造成威脅。

    根據(jù)住建部2011年出臺的《商品房屋租賃管理規(guī)定》有關內(nèi)容顯示：出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。這項規(guī)定意在抑制群租。

    但實際上，由于近幾年房價高企，外來人口大量涌入城鎮(zhèn)，在全國各地的住房租賃市場上，這種人口密集居住在狹小空間內(nèi)，人均居住面積不過幾平方米，且缺乏基本生活保障的群租房屢見不鮮，成為城市化進程中的“頑疾”。

    群租房表現(xiàn)情形不同，如打隔斷出租、床位出租等。有一些房東會默許房屋中介用隔板或是其他的工具將兩居室變?yōu)槿邮?，三居室變?yōu)榱邮页鲎猓灰灿?ldquo;黑中介”將出租人的整套房屋租下來，自己作為二房東將住房分隔轉(zhuǎn)租。

    無論何種情形，“黑中介”正是盯上了群租房這塊“蛋糕”，從中牟取利益。

    “之所以政府不鼓勵群租，法律上也不認可群租，是因為群租行為存在重大的安全隱患，不僅容易出現(xiàn)災難性事故，也容易引發(fā)社會治安問題。尤其是流動人口管理問題也無法得到解決，所以政府一直在打擊違法群租現(xiàn)象。” 談及群租房的危害，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時如是說道。

    在網(wǎng)絡上，“北京明確禁止違法群租”這一話題也引發(fā)網(wǎng)友熱烈討論，不少網(wǎng)友稱，自己租房時曾遇到“黑中介”，不僅錢財損失了不少，房子住的也不踏實。

    今年4月15日，國務院安全生產(chǎn)委員會辦公室在消防安全執(zhí)法檢查專項行動視頻部署會上指出，近10年來發(fā)生的群死群傷火災主要集中分布在群租房、商場市場等9類重點場所，普遍存在設施設備損壞、疏散通道不暢、管理機制不健全等9類突出風險。要堅持靶向治理、精準防控、綜合施策，堅決守住不發(fā)生群死群傷火災事故這一底線。

    哪類人最受影響？

    房租會漲嗎？

    無疑，此次北京發(fā)布的三個租房合同示范文本將深刻影響租房市場。那么租客、中介誰最受影響呢？

    北京大學法學院教授樓建波向中新經(jīng)緯客戶端表示，示范性合同并非強制性，對于租房者來說，并不要求強制使用。而對于房屋中介來說，在對外代理租房的時候如果不使用這個合同示范文本，可能會被官方采取行政措施。“歸根到底，合同范本內(nèi)容與現(xiàn)行政策是一致的，兩者在禁止違法群租行為方面形成了政策合力。”

    大多數(shù)租房者關心的是：“房租會不會漲？”對此，李宇嘉認為，打擊群租一定程度上會導致市場租金上漲，但從社會效益和人身財產(chǎn)安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項積極有益的舉措。從供給端來看，近幾年，北京疏解非首都功能成效顯著，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，遷出來的土地也將用于建設公租房等保障性住房，從而切實滿足租房群體的住房需求。

    在嚴躍進看來，“群租房等類似房源在實際過程中受到很多低收入群體的認可，所以類似管控一定程度上會倒逼部分群體去尋找新的房源。”
給群租房“定規(guī)矩”

    多地出手整治

    其實，北京并非先例，中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對群租房“立規(guī)矩”，對租賃住房的人均居住使用面積進行明確。

    南京市住房保障和房產(chǎn)局于2017年11月發(fā)布《南京市房屋租賃合同》，針對社會比較關注的群租房隱患問題，該房屋租賃合同范本明確約定了居住人數(shù)，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于南京市有關規(guī)定；承租方擅自增加居住人數(shù)的，出租方有權單方解除合同、收回房屋。根據(jù)《南京市住房租賃試點工作方案》中的相關規(guī)定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。

    同年12月，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《合肥市房屋租賃合同》（示范文本），針對群租房等情況作出了明確規(guī)定：廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得用來居住，人均承租建筑面積不得低于10平方米；轉(zhuǎn)租房屋時需提供房屋所有權人同意轉(zhuǎn)租的證明。

    此外，近年來，北京、廣東、成都等地多次開展了打擊違法群租行動。

    以北京地區(qū)為例，違法群租、違規(guī)租賃等是官方重點打擊的行為。今年5月9日，北京市住建委發(fā)布消息稱，嚴查互聯(lián)網(wǎng)上不實房源、不實承諾等誘騙消費者交易的虛假房源信息，以及違法群租、違規(guī)租賃等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為，今年已依法對145家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

    廣東整治群租房亂象力度也很大。2018年12月25日，廣州市第十五屆人大常委會第二十次會議聽取《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》說明。草案規(guī)定，出租屋承租人人均使用面積不得少于五平方米，否則出租人將面臨5000元至3萬元的罰款。

    據(jù)了解，受舊城區(qū)改造、房價提高、市場需求推動等因素的影響，“群租房”“時租房”在廣州有抬頭蔓延之勢，并以“房中房”“膠囊公寓”“太空艙”等形式單一或混合存在。

    整治群租房如何更好地保障租房者的權益？嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，在實際操作中，地方政府可以積極發(fā)布相關房源信息，同時需要進一步降低租客的租房成本。此外，還需要在集體宿舍等方面積極開展供應工作。類似政策下，相關中介機構(gòu)也需要積極轉(zhuǎn)型，進而形成更好的業(yè)務模式。

    2019年度中國城市住房租住群體學歷占比、職業(yè)占比、年齡段占比及能否接受租房結(jié)婚占比

    房屋租賃市場需求方主要為以下幾房。一是初入職場的年輕人，這部分需要占總需求的大部分。二是流動務工人群，包括各行各業(yè)基礎性工作人群。三是短租人群，由于工作調(diào)動等原因?qū)е聲簳r離開自有住房?？傮w來看，租房需求人群相對于供給端較弱勢，需要切實保護好租房人群的合法權利。

    從目前租賃市場租賃途徑來看，58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站客戶端提供房屋來源占比較大。個人房源、機構(gòu)房源都會在網(wǎng)站平臺發(fā)布，再通過與租房者對接看房。而線下門店租房占比較小。

    2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，90后占比達到了75%，成為城市租住人群的主體。

    在學歷占比上，城市租住人群中本科畢業(yè)生的占比依舊超過六成，同時，相比于前兩年，以北上廣深地區(qū)為核心的城市租住人群中，研究生及以上的高學歷群體第一次在占比中超過專科學歷人群，整體租賃人群高學歷占比有所上升。

2018-2019年租住人群學歷占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    租住群體學生群體約占城市租賃市場的5%，每20個租房者中，就有1個是學生；互聯(lián)網(wǎng)/IT依舊是青年租住人群的主流，占總比近三成；金融證券則是除
互聯(lián)網(wǎng)/IT之外，唯一占比超過10%的行業(yè)；文化傳播、教育培訓、房產(chǎn)建筑則位列10%的第二梯隊。

    從城市分布來說，過去一年杭州、南京、成都、天津、武漢、西安等新一線城市租房人數(shù)的增長速度，大于北京、上海、廣州等一線城市的增長速度。新一線城市吸引了越來越多的外來人口，其中互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集的杭州增長速度最快。

2018-2019年中國城市租住人群職業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018-2019年租住人群年齡段占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    在過去三年里，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。
相比于前兩年，在2018-2019年度，“工作變化”依舊是換房的主要原因，占比達到57%；而“改善一下住房條件，住的更舒服更寬敞”，則超越“房租變化”上升至第二位，占53%。

各年齡層是否能接受租房結(jié)婚占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    截至2019年5月，自如平臺中，已有近5%的業(yè)主為90后，其中25-29歲業(yè)主約占3.6%。業(yè)主平均年齡從2017年的47.3歲，降至2019年的45.2歲。
而從業(yè)主學歷分布上看，81%的業(yè)主都擁有大學本科及以上學歷。從職業(yè)分布上看，83%的業(yè)主都有自己的事業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，68%的自如業(yè)主之前有過自己出租房屋的經(jīng)歷，32%的業(yè)主第一次出租就認定自如等長租平臺。同時，73%的業(yè)主托管給自如后，一年間回去看房的次數(shù)小于等于1次。

    將房屋托管給長租平臺的業(yè)主中，58%選擇將房屋以合租的形式出租，38%選擇以整租的形式進行出租，超過95%的業(yè)主希望平臺對房屋進行裝配升級后再出租。

    到2021年各城市長租公寓占比將有2-5倍的增幅

    從國際經(jīng)驗上看，在發(fā)達國家的房屋租賃市場中，機構(gòu)化長租市場占比平均在30%以上。未來我國長租機構(gòu)房源占比也將突破20%。未來五年，長租行業(yè)長尾效應將凸顯：頭部企業(yè)管理房源將突破200萬間，行業(yè)前十企業(yè)將維持在50萬間水平，約占長租機構(gòu)所持房源五分之一。長租發(fā)展，已成為租賃行業(yè)的大勢所趨。

    預計到2021年，各城市長租公寓占比將有2-5倍的增幅，其中上海、深圳預計漲幅最高。同時預測，北京、上海、深圳三個一線城市機構(gòu)化占比將達到甚至突破30%，即未來每3個租客中將有1個是與專業(yè)機構(gòu)直接簽約，機構(gòu)化長租將成為越來越多租賃人群的選擇。

    隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，一線城市的租房人口還會持續(xù)增多，而95后、甚至00后進入到租房市場時又會產(chǎn)生非常細致的需求變化和挑戰(zhàn)。自如也在探索運用智能家居、AI技術進一步對大量城市資產(chǎn)、城市客戶進行更好的服務，滿足更年輕一代租住的需求。