2019年房企融資閘門大幅收縮，32個(gè)熱點(diǎn)城市首先試點(diǎn)[圖]

    2019年包含一線城市、二線在內(nèi)的32個(gè)城市的銀行正迎來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)企業(yè)融資正面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管局面。

    2019年8月8日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    監(jiān)管已經(jīng)入場(chǎng)檢查該機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括開發(fā)性貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、涉房的商業(yè)票據(jù)質(zhì)押貸款等都在檢查范圍內(nèi)。
該《通知》稱，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化。

    包含一線城市、二線在內(nèi)的32個(gè)城市的銀行正迎來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)企業(yè)融資正面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管局面。

    “當(dāng)前的房地產(chǎn)監(jiān)管就是管住左右手，左手是供給，右手是需求”。供給端控制房地產(chǎn)商融資，倒逼地產(chǎn)商加快推盤，住房供給增加。需求端通過限購限貸等措施，管控房貸首付和利率。

    從供給端看，2019年以來，房地產(chǎn)融資不斷收緊。2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文，嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資等五項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，此次通知可視為23號(hào)文在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)化和升級(jí)版。

    《通知》要求，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年6月份全國(guó)70城商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點(diǎn)重點(diǎn)城市名單，本次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查包括北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長(zhǎng)春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長(zhǎng)沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳等32個(gè)城市。

    32個(gè)熱點(diǎn)城市基本就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子，這32個(gè)城市穩(wěn)定了，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就基本穩(wěn)定了。相關(guān)市場(chǎng)變化特別是價(jià)格變化較大的城市，房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)變動(dòng)明顯、政策變動(dòng)頻繁的城市都有可能被納入此類監(jiān)管。
此次檢查，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款。

    具體為，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理方面，檢查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資；個(gè)人住房貸款管理情況，包括落實(shí)差別化信貸政策，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請(qǐng)人償債能力評(píng)估與檢查等；住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機(jī)構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場(chǎng)行為提供資金情況。

    2019年二季度末，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比上季末低4.3個(gè)百分點(diǎn)。

2014-2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額

資料來源：人民銀行

    其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.61萬億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比上季末低7.3個(gè)百分點(diǎn)。

2016-2019年二季度全國(guó)保障性住房開發(fā)貸款余額

資料來源：人民銀行

    根據(jù)《通知》，檢查的另一重點(diǎn)是非涉房信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    具體包括：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)；通過流動(dòng)資金授信、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資情況。

    這也是當(dāng)下監(jiān)管檢查的重點(diǎn)。8月9日，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)中信銀行開出2223.67萬元罰單，13項(xiàng)違規(guī)事實(shí)中，包括以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、未將房地產(chǎn)企業(yè)貸款計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目。

    房地產(chǎn)信托驟降

    對(duì)銀行表外資金流入房地產(chǎn)，《通知》也給出明確要求。

    具體為，檢查同業(yè)和表外業(yè)務(wù)，包括銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的監(jiān)督管理情況；投向房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的同業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)審查、資金投向合規(guī)性審查及投后風(fēng)險(xiǎn)管理情況；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題；繞道違規(guī)辦理土地儲(chǔ)備融資、放大政府債務(wù)等問題，以多層嵌套方式違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題，委托貸款資金違規(guī)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。

    上述政策早已存在，關(guān)鍵在于落實(shí)情況。例如土地儲(chǔ)備融資早已實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?。

    此前，2019年7月6日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

    信托產(chǎn)品近兩年投向房地產(chǎn)的規(guī)模和比重持續(xù)上升，而信托在去通道監(jiān)管下規(guī)模有所萎縮。房地產(chǎn)占信托產(chǎn)品的比例從2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%，2019年三四季度房地產(chǎn)融資到期壓力較大，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)類信托凈融資也可能面臨壓力。
2018年全國(guó)新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目資金8710億元，同比下降21.47%，2019年一季度全國(guó)新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目資金2610億元。

2010-2019年一季度中國(guó)新增房地產(chǎn)信托資金自己規(guī)模統(tǒng)計(jì)

資料來源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)