“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，今年中秋小長(zhǎng)假期間，各地樓市卻反映平淡。業(yè)內(nèi)專家表示，今年前8個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，預(yù)計(jì)后期這種調(diào)控趨勢(shì)還將繼續(xù)保持，疊加房企融資壓力加大、拿地積極性減弱等因素，今年“金九銀十”成色或?qū)⒉蛔恪?/p>
房?jī)r(jià)和投資指標(biāo)漲幅回落
9月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅均小幅回落，一線城市二手住宅銷售價(jià)格甚至出現(xiàn)同比下降。
具體看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；同比上漲4.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，上月為上漲0.3%；同比下降0.2%，是去年6月以來(lái)首次轉(zhuǎn)降。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，8月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以小幅降溫為主要特征。房?jī)r(jià)環(huán)比增幅總體不變，同比增幅有所收窄；房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為55個(gè)，相比7月份的60個(gè)減少5個(gè)；二線城市的二手住宅價(jià)格漲幅觸及近18個(gè)月最低點(diǎn)，進(jìn)一步體現(xiàn)了住房交易趨穩(wěn)的特點(diǎn)。
不僅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)增速回落，開發(fā)投資、到位資金、新開工面積等指標(biāo)增速已連續(xù)4個(gè)月回落。今年1至8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比前值回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積145133萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)趨于理性
如果說(shuō)開發(fā)投資、新開工和竣工等指標(biāo)反映的是過(guò)去一段時(shí)期開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，那么土地購(gòu)置則反映出開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1至7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述數(shù)據(jù)說(shuō)明房企購(gòu)地相對(duì)偏保守，這與穩(wěn)地價(jià)政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)金融政策偏嚴(yán)等因素有關(guān)。
實(shí)際上，下半年開始土地市場(chǎng)就出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)，流拍現(xiàn)象增多，熱點(diǎn)土地溢價(jià)率下調(diào)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)一二線城市土地出讓收入為1543億元，平均土地溢價(jià)率為6%。而二季度，一二線城市土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。
相比拿地，現(xiàn)在房企更加關(guān)注現(xiàn)金流。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9月份宅地交易市場(chǎng)仍以降溫為主，房企拿地會(huì)更理性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，融資難時(shí)土地流標(biāo)多，土地市場(chǎng)很可能繼續(xù)降溫。
“金九銀十”或不如往年
為迎接“金九銀十”，不少房企提前推出促銷活動(dòng)。不過(guò)，今年中秋小長(zhǎng)假期間，各地樓市表現(xiàn)均不及往年。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假第一天，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套；中秋小長(zhǎng)假三天，上海、廣州、深圳新建商品房住宅網(wǎng)簽數(shù)量均較去年同期出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。
今年樓市“金九銀十”成色如何？張大偉認(rèn)為，較往年相比，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”特征或?qū)⒉幻黠@。首先，多地樓市現(xiàn)沖高回落，從點(diǎn)到區(qū)域開啟房?jī)r(jià)調(diào)整。熱點(diǎn)城市樓市開始下行，購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。其次，2017年以來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)。這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已沒有淡旺季之分，市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。同時(shí)，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的開盤可能延遲，使得市場(chǎng)熱度降低。再次，熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣不完”時(shí)代。除深圳相對(duì)活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場(chǎng)，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目，去化率快速下行。
不過(guò)也有專家預(yù)計(jì)，今年“金九銀十”也會(huì)有一些看點(diǎn)，因?yàn)榉科蠼祪r(jià)促銷力度比較大，部分城市也有一些促銷措施，這有助于促進(jìn)市場(chǎng)交易反彈。同時(shí)，部分觀望的購(gòu)房需求在釋放，這也會(huì)帶來(lái)一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
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