一家火鍋店是怎么做到比最賺錢的房地產(chǎn)還賺錢的？ 海底撈市值超大多數(shù)上市房企[圖]

    最近一篇報(bào)道，引發(fā)了大家的廣泛關(guān)注，這篇名為《海天味業(yè)市值勝萬科 海底撈也超恒大等港股地產(chǎn)公司》在互聯(lián)網(wǎng)上引發(fā)了軒然大波，原來做火鍋的已經(jīng)超過了做房地產(chǎn)的了？中國經(jīng)濟(jì)這真的是要轉(zhuǎn)變了嗎？最賺錢的房地產(chǎn)真的要跌落神壇了嗎？

    一、海底撈成超過上市房企的巨頭

    8月29日，《福布斯亞洲》雜志發(fā)布的新加坡50大富豪榜顯示，火鍋連鎖店海底撈集團(tuán)創(chuàng)始人張勇首次入榜，就以138億美元身家(凈資產(chǎn))登上新加坡首富之位。就在張勇成為新加坡首富的第二天，海底撈股價(jià)繼續(xù)上漲，創(chuàng)下了歷史新高的37.95港元/股。盡管此后幾天，海底撈股價(jià)開始震蕩回落，但是截至9月10日收盤，海底撈的總市值依然達(dá)到1852億港元，這一體量，已經(jīng)超過了太古地產(chǎn)有限公司、龍湖集團(tuán)、恒基地產(chǎn)等港股地產(chǎn)企業(yè)。

    值得一提的是，如果計(jì)算上2016年從海底撈拆分，并在港股上市的頤海國際市值(截至9月10日收盤為485億港元)，該公司主要業(yè)務(wù)為火鍋底料以及調(diào)味品，最大客戶為海底撈，那么整個(gè)“海底撈系”港股公司的市值將達(dá)到2337億港元。截至9月10日收盤，恒大的市值為2266億港元。而我們在看中秋節(jié)前最后一天的市值，截至9月13日收盤，海底撈的市值是1908億港幣，恒大的市值是2363.08億港幣，如果按照中新經(jīng)緯的算法，海底撈的市值要再加上，海底撈系的頤海國際487.86億港幣的市值的話，海底撈系的總市值已經(jīng)達(dá)到了2395.86億港幣超過了恒大上市主體的中國恒大的市值。

    當(dāng)然，這樣的算法還是有很多的漏洞，比如說恒大上市的又何止中國恒大一家，還有恒大健康，如果按照同類算法海底撈還是沒有超過恒大，但無論海底撈有沒有超過恒大，它的整體市值已經(jīng)超越了絕大多數(shù)上市房企，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。

    那么，一家火鍋店是怎么做到比最賺錢的房地產(chǎn)還賺錢的？海天味業(yè)、海底撈等市值的一路上揚(yáng)到底有什么深層意義？

    二、海底撈們到底怎么做到超越房企的？

    海底撈是一家非常有名的火鍋巨頭，根據(jù)啟信寶的信息，海底撈是一個(gè)川味火鍋連鎖品牌，提供牛油火鍋、鴛鴦火鍋、番茄火鍋、菌湯鍋等10多種鍋底，同時(shí)配有約20余種調(diào)料、水果、涼菜及粥品，到店就餐的用戶還可免費(fèi)享受擦皮鞋、美甲等服務(wù)，同時(shí)為會員用戶增設(shè)積分抵扣和優(yōu)惠券信息。海底撈當(dāng)年曾經(jīng)因?yàn)辄S鐵鷹教授的一本《海底撈你學(xué)不會》名聲大噪，成為中國服務(wù)型消費(fèi)模式的典范，2018年9月海底撈成功在港股上市，也創(chuàng)造了中國火鍋企業(yè)在港股上市的新紀(jì)錄，那么如今海底撈市值如此高漲，我們到底該怎么看？

    首先，火鍋股走紅代表的是中國消費(fèi)市場的全面崛起。國泰君安在研報(bào)中指出，目前我國餐飲市場正處于穩(wěn)步增長階段，而火鍋餐飲因易于標(biāo)準(zhǔn)化，廚房占用面積小等特點(diǎn)，盈利能力高于其他餐飲類別，是餐飲行業(yè)的優(yōu)質(zhì)賽道。2018年火鍋行業(yè)市場規(guī)模4814億元，海底撈作為龍頭市占率僅3.6%，其余市占率不足1%，空間巨大。也正是如此，以海底撈為代表的火鍋企業(yè)在國內(nèi)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的趨勢，無論在哪個(gè)城市，最為紅火的往往都是火鍋店，甚至于在日本、韓國等中國的東亞鄰國，火鍋市場都蓬勃發(fā)展甚至不斷壯大，也正是如此導(dǎo)致了火鍋消費(fèi)的全面崛起。而與此同時(shí)，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”政策的整體影響之下，房地產(chǎn)市場也正在向著一個(gè)全面居住屬性的方向發(fā)展，一方面是火鍋業(yè)的不斷發(fā)展壯大，另一方面則是房地市場的全面轉(zhuǎn)型，正是這個(gè)大趨勢出現(xiàn)了海底撈的市值超越房地產(chǎn)多家上市公司。

    其次，海底撈本身防御屬性使然。我們看到這次對比的并不是企業(yè)的盈利能力，而是用市值作為比較指標(biāo)，相信大多數(shù)熟悉資本市場的朋友都知道，市值在體現(xiàn)本身產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的同時(shí)，則是市場對企業(yè)預(yù)期與態(tài)度的晴雨表，海底撈的市值不斷上升其實(shí)代表的是相對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資本市場更加看好海底撈等產(chǎn)業(yè)巨頭，其實(shí)這個(gè)也和當(dāng)前資本市場的大環(huán)境有關(guān)，在全球經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的時(shí)候，海底撈作為一種消費(fèi)品本身就有著一定的防御屬性，對于資本市場來說肯定更愿意把資金投入到受到市場周期波動較小的領(lǐng)域，所以我們看到當(dāng)前海底撈的市值增長也和這個(gè)密切相關(guān)。

    第三，海底撈超過地產(chǎn)股到底該怎么看？如果說前面分析的都是海底撈超過地產(chǎn)股的客觀原因的話，我們還需要進(jìn)一步分析一下海底撈超過地產(chǎn)股的核心內(nèi)涵在哪？這可以說是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這就是房地產(chǎn)在中國不可比擬的地位正在被超越，房地產(chǎn)企業(yè)由一個(gè)原先超級賺錢的巨無霸逐漸被其他企業(yè)超越，特別是在消費(fèi)升級的大背景下越來越多的消費(fèi)型企業(yè)從資本市場上超越房地產(chǎn)，代表的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的全面崛起，海天味業(yè)是人們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中必不可少的調(diào)味品，還有一些特殊原因和消費(fèi)剛性在其中，但是海底撈的全面資本市場超越則更具消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的代表性。

    所以，整體來看，未來隨著消費(fèi)升級的進(jìn)一步加速，一定會有越來越多的消費(fèi)企業(yè)在資本市場上取得更好的成績，海底撈既不是第一家也不會是最后一家，而房地產(chǎn)在“房住不炒”的推動下也一定會向著更好的方向發(fā)展。

    房地產(chǎn)是我國重要的產(chǎn)業(yè)，是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，從1952年貢獻(xiàn)GDP的 2.06%發(fā)展到2018年貢獻(xiàn)GDP的 6.65%，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了飛躍式發(fā)展。2018年度，我國房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值共計(jì)59,846.40億元，占我國當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.65%，在第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率低于批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，排名第三位（其他除外）。

2018年度我國GDP構(gòu)成（億元）

    從房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本和費(fèi)用來看，占比最大的三種是土地成本，建筑安裝成本和管理費(fèi)用。具體來說，土地成本又可分為土地出讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和土地征用費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比最大的構(gòu)成部分，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，國有建設(shè)用地面積的供應(yīng)受限于耕地紅線的約束，加之各城區(qū)可出讓土地面積逐漸減少，企業(yè)普遍缺乏土地議價(jià)能力。近年來地價(jià)迅速攀升，各處地王屢創(chuàng)新高。如今土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)總成本的 40%，未來比重必然進(jìn)一步增加；前期工程費(fèi)用包括在房產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和土地勘察等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，前期工程費(fèi)用大約占 3%；建筑安裝工程費(fèi)用由安裝工程和設(shè)備購買兩項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，占總開發(fā)成本的 30%；市政工程費(fèi)用是由電信、污水和自來水等設(shè)置構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，約占 6%；公共配套設(shè)施來自與學(xué)校、菜市場和幼兒園等盈利性或非營利性公用設(shè)施構(gòu)成的公共配套設(shè)施，約占 1%；此外經(jīng)營期間企業(yè)還要支付一定的財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和間接費(fèi)用，各占 7%、 7%和 3%；最后不可預(yù)見因素產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)用占據(jù) 3%。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    由于住房是居民的基本需求， 市場上存在著許多購房剛性需求。因此在房地產(chǎn)市場上，房地廠商能夠通過一定手段哄抬房價(jià)，相對于客戶來說具有較強(qiáng)的議價(jià)能力，但鑒于房地產(chǎn)商所持有的商品房具有地理位置的特殊性，會受制于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和政府限價(jià)政策的影響。 根據(jù)購房目的，我們可將購房者分為自住型購房者和投資型購房者，自從房地產(chǎn)行業(yè)收緊，特別是 2016 年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出“房住不炒”的概念后，房價(jià)只升不降的預(yù)期被漸漸打破，購房作為投資品的需求已經(jīng)慢慢下降，投資型購房者投資買房熱度退去。體現(xiàn)為住宅用商品房銷售面積同比增速已經(jīng)接近 0，房地產(chǎn)市場成交不溫不火。

商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)（萬平方米）

    前3大房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入占全行業(yè)的比重超過10%，前 10 大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 30%，前20大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 40%，前50大房地產(chǎn)企業(yè)占比超過 50%，從趨勢上看，行業(yè)集中度水平越來越高。將產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)粗分為寡占型（CR8≥40%）和競爭型（CR8<40%）兩類。 從此角度看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于競爭型行業(yè)。

    房地產(chǎn)行業(yè)集中度相對較高，前 200 家即前 0.21%企業(yè)銷售金額占全行業(yè)比例高達(dá) 71.85%，可以得知，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體屬于競爭型行業(yè)，但行業(yè)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)依舊占有絕對優(yōu)勢，大型企業(yè)之間競爭較為激烈。