4200萬畝集體建設用地即將入市, 值多少錢? 二成到五成收益交國家?

    按照新通過的土地管理法，明年元旦之后集體經(jīng)營性建設用地入市就將全國推行，但目前還有諸多問題待解，相關配套法規(guī)正在抓緊推進。

    9月17日~24日，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改土地管理法專題培訓班。培訓班透露，幾個配套條例的修改起草工作正緊鑼密鼓地推進，包括土地管理法實施條例、永久基本農(nóng)田保護條例、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓轉(zhuǎn)讓條例等。

    這是近一個月來，自然資源部官員第二次透露土地管理法配套法規(guī)的進展情況。

    自然資源部法規(guī)司司長魏莉華8月27日在接受《中國自然資源報》采訪時稱，將根據(jù)土地管理法第64條的授權規(guī)定，抓緊起草《集體經(jīng)營性建設用地出讓轉(zhuǎn)讓管理條例》送審稿，提請國務院審議。

    與較為成熟的國有建設用地入市相比，集體建設用地直接入市雖然歷經(jīng)多地試點，但終究范圍與規(guī)模有限，其一旦全國推行，將直接涉及超過

    4200萬畝的土地命運，如何有效保障農(nóng)戶、集體和國家三者間的權益，成為相關政策法規(guī)出臺的主要前提。

    值多少錢？每畝平均30萬元

    今年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。

    這是土地管理法自1986年公布以來的第四次修正。此次修訂聚焦農(nóng)村土地制度改革，集體經(jīng)營性建設用地入市成為其中一大亮點。

    集體建設用地入市其實并非新鮮事物，多年前，廣東等地早已在若干地區(qū)展開試點工作。而自2015年起，經(jīng)全國人大常委會授權，限定在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)開始進行農(nóng)村三塊地改革試點，集體經(jīng)營性建設用地入市便是三塊地改革中的一項。

    但土地管理法修正后，則意味著上述試點內(nèi)容將全國推行，這與全國僅僅33個地區(qū)試點相比，入市總量也大規(guī)模增加，意義自然更為重大。

    9月27日，中農(nóng)辦主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦在國新辦發(fā)布會上表示，新修訂的《土地管理法》明確，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在符合規(guī)劃并且經(jīng)過三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以直接入市，這是一個重大的改革創(chuàng)新。過去農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是不能直接入市的，需要經(jīng)過征地環(huán)節(jié)。

    韓長賦表示，據(jù)測算，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地有4200多萬畝，可以說這是一筆很大的財富，是農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要來源，也是集體經(jīng)濟的重要支柱，所以一定要管好用好。

    不經(jīng)過征收而直接入市，從數(shù)據(jù)上來看，確實直接提升了集體建設用地的價值。

    官方數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，33個試點縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元。

    簡單計算，一畝集體經(jīng)營性建設用地入市價格在30萬元左右。當然，30萬元只是平均數(shù)據(jù)，具體到個案還要看地塊所處區(qū)位，以及后期規(guī)劃用途。

    近期出現(xiàn)了一個較為典型的案例。

    北京市大興區(qū)近日成功出讓一宗集體建設用地，成交價格為15.13億元，折合樓面地價約為1.4萬元/平方米，約合930萬/畝。

    該地塊之所以能以此價格成交，與其規(guī)劃的用途有關，過往集體經(jīng)營性建設用地入市，一般會規(guī)定不能用于住宅開發(fā)，而上述地塊則將被用來建設共有產(chǎn)權住房，可以對外以2.9萬元/平方米的單價出售。

    直接入市確實能進一步彰顯集體土地價值，但這個過程卻并非如外界想象的那么簡單。

    與國有建設用地出讓全流程都有較為成熟的法律法規(guī)予以規(guī)范不同，對于集體經(jīng)營性建設用地入市，土地管理法的相關規(guī)定還較為原則和寬泛，如要確保明年1月1 日后全國順利推行，還需要更具可操作性的行政法規(guī)來予以保駕護航。

    比如，哪些地塊可以入市？誰是入市主體？入市流程如何設計？入市收益如何分配？入市之后的再度轉(zhuǎn)讓或者抵押等行為如何規(guī)范？
面對上述諸多難點，《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓轉(zhuǎn)讓條例》的制定就顯得尤為迫切。

    新土地管理法規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地可以入市，但并未規(guī)定是存量土地還是增量土地。而從2015年開始的33個農(nóng)村三塊地改革試點來看，其所推出的入市地塊基本上是存量土地。

    相關政策文件也證實了這一點。

    財政部和國土資源部2016年4月發(fā)布的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（下稱《調(diào)節(jié)金辦法》）曾明確規(guī)定，該辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。

    如最終《集體經(jīng)營性建設用地出讓轉(zhuǎn)讓管理條例》圈定的范圍也局限在存量土地上，那可以入市的集體建設用地數(shù)量必將不及外界預期，這一改革對當今土地市場供應格局的影響也必將削弱。

    錢怎么分？二成到五成收益交國家

    集體建設用地價值的提升，直接表現(xiàn)在出讓價格上的變化，那這些錢從買家手中轉(zhuǎn)移到出讓集體建設用地使用權的集體經(jīng)濟組織中時，將如何分配？

    國有建設用地的土地出讓收益實行收支兩條線管理，收入上繳地方國庫，在繳納相關稅費后，其實絕大部分資金是由地方政府支配并使用。

    那么集體經(jīng)營性建設用地入市后土地收益如何分配？如何兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益？

    針對前述33個農(nóng)村三塊地改革試點地區(qū)，在集體經(jīng)營性建設用地使用權入市出讓轉(zhuǎn)讓問題上，相關主管部門制定了土地增值收益調(diào)節(jié)金的特殊規(guī)則。

    前述《調(diào)節(jié)金辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市收益，以及入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地使用權人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉(zhuǎn)讓等方式取得再轉(zhuǎn)讓收益時，向國家繳納調(diào)節(jié)金。

    而調(diào)節(jié)金分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益的20%~50%征收。簡單理解，集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益的二成到五成要交給國庫

    那剩下的50%~80%增值收益又會怎么分配呢，如何確保分配環(huán)節(jié)的公平公正？對于這些問題，現(xiàn)在還沒有明確的政策規(guī)定。

    財政部和國稅總局7月份曾將《土地增值稅法（征求意見稿）》向社會公開征求意見?！墩髑笠庖姼濉穼⒊鲎?、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物（下稱“集體房地產(chǎn)”）納入征稅范圍。同時，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

    這意味著，決策部門打算將用于集體建設用地入市的調(diào)節(jié)金“升級”為土地增值稅，后者將更符合稅收法定原則。

    不過，土地增值稅法公開征求意見剛剛結束，并沒有提交到全國人大常委會審議，距離其正式出臺施行還需一段時間。

    但是集體經(jīng)營性建設用地入市工作2020年初就要全國推行，在土地增值稅立法工作完成之前，調(diào)節(jié)金的形式可能會繼續(xù)存在。