在需求端房貸利率不降反升、供給端開發(fā)商信貸持續(xù)收緊導(dǎo)致資金鏈緊張的背景下, 北京學(xué)區(qū)房緣何熱度不減？

    最近一段時(shí)間，在需求端房貸利率不降反升、供給端開發(fā)商信貸持續(xù)收緊導(dǎo)致資金鏈緊張的背景下，一線城市特別是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出快速降溫的態(tài)勢(shì)。但這其中有一類因建成年代較為久遠(yuǎn)而被稱為“老破小”的房子價(jià)格卻十分堅(jiān)挺，這類房子就是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的邏輯值得深思。

    北京近年來學(xué)區(qū)房形成的起點(diǎn)始于2008年，在這一年，北京取消了初中試點(diǎn)學(xué)校和學(xué)科類實(shí)驗(yàn)班招生，“小升初”由學(xué)生的學(xué)籍所在地、戶籍所在地和實(shí)際居住地共同決定。此后教育部在2014年出臺(tái)了19個(gè)城市的義務(wù)教育免試就近入學(xué)的方案，并于2015年正式實(shí)施。2018年，由于學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)過甚，北京陸續(xù)開始實(shí)施“多校劃片”取代“單校劃片”，但因眾多名校多集中于東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，因而這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是最為堅(jiān)挺的。

    其實(shí)，中小學(xué)就近入學(xué)政策只是導(dǎo)致北京學(xué)區(qū)房火熱的部分原因，而并非全部或者說是根本原因，根本原因主要在于人口數(shù)量變化導(dǎo)致的人口結(jié)構(gòu)變化以及學(xué)校數(shù)量無法與之匹配上。

    先看人口數(shù)量變化情況，新中國(guó)成立初期北京市常住人口僅有420萬人，此后一直保持一個(gè)穩(wěn)定緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，到1999年常住人口增長(zhǎng)至1257萬人，50年常住人口僅增長(zhǎng)了2倍，年均僅增長(zhǎng)16.7萬人。但從2000年起，北京常住人口進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)期，到2016年頂峰時(shí)已增至2172.9萬人，年均增長(zhǎng)達(dá)到了驚人的57.2萬人，16年間人口增速超過了新中國(guó)成立后50年的人口增速。而且，2000年以后新增的北京常住人口中青壯年占了多數(shù)，再加上上世紀(jì)80年代初的嬰兒潮出生的居民陸續(xù)進(jìn)入生育期，其中僅1982年北京新出生人口數(shù)就達(dá)18.6萬人。

    雙重因素疊加就勢(shì)必會(huì)引發(fā)新一輪生育高峰，北京常住人口中新出生人口數(shù)完美印證了上述趨勢(shì)，從1991年到2006年，每年北京新出生人口數(shù)量維持在10萬人左右的低位，最低時(shí)的2003年全年新出生人口僅為7.3萬人。但從2007年起，北京新出生人口數(shù)量爆發(fā)式增加，2007年當(dāng)年達(dá)13.4萬人，到2014年達(dá)頂峰的20.8萬人，幾乎是2003年時(shí)的3倍，此后的4年隨著單獨(dú)二孩和全面二孩政策的施行，年度新出生人口維持高位，2016年新出生人口也達(dá)到20.2萬人的歷史次新高。2007年及以后出生的孩子到2013年陸續(xù)到了小學(xué)入學(xué)年齡，從新出生人口數(shù)量的變化看，學(xué)區(qū)房的真正開始火爆是從2013年開始的。2016年新出生的孩子要到2022年進(jìn)入小學(xué)，從這個(gè)角度看在現(xiàn)有政策沒有根本性改變的狀態(tài)下2023年以前學(xué)區(qū)房熱度仍很難降低。

    再看小學(xué)數(shù)量變化情況，根據(jù)北京市教委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京小學(xué)數(shù)量在1973年達(dá)到5888所的高位，此后因合并和老城區(qū)改造等多種原因?qū)е滦W(xué)數(shù)量不斷減少，到1995年北京小學(xué)數(shù)量有2867所，這些小學(xué)仍可應(yīng)對(duì)80年代的嬰兒潮。但由于1991年到2006年北京新出生人口數(shù)量持續(xù)走低，導(dǎo)致1997年起適齡小學(xué)生數(shù)量開始快速下降，當(dāng)時(shí)小學(xué)普遍存在招生招不滿的現(xiàn)象，這也加劇了小學(xué)數(shù)量的減少，1996年北京尚有2780所小學(xué)，到了2012年，北京小學(xué)數(shù)量已下降至1081所，這期間年均減少超100所小學(xué)。但是，上面分析到，2007年以后北京的新出生人口又重回增長(zhǎng)區(qū)間，這部分孩子在2013年及以后將陸續(xù)入學(xué)，此時(shí)小學(xué)的供需矛盾就開始集中凸顯。

    可是，小學(xué)減少了容易再建起來就很難，新建學(xué)校不僅要通過層層審批，更要重新申請(qǐng)建設(shè)用地，原本已拆掉的小學(xué)已被建成高樓大廈，再想在老城區(qū)內(nèi)找到合適的教育場(chǎng)地幾乎是不可能的，此外，還需要培養(yǎng)大量有資質(zhì)的教師，很難在短時(shí)間內(nèi)形成有效供給。

    由此可以看出，造成當(dāng)前學(xué)區(qū)房的持續(xù)高燒背后的原因是多方面的，主要在于新出生人口的周期性變化和中小學(xué)數(shù)量持續(xù)減少的不匹配上。那么，未來學(xué)區(qū)房會(huì)一直這樣火爆下去嗎？可以從以下兩個(gè)方面看待這一問題。

    一方面是政策的變化。“多校劃片”取代“單校劃片”政策出臺(tái)后，在朝陽、豐臺(tái)等非名校集中區(qū)的學(xué)區(qū)房已經(jīng)出現(xiàn)退燒。同時(shí)，近幾年海淀的一些名校也加大了跨區(qū)辦學(xué)的力度，選派優(yōu)秀師資到分校承擔(dān)教學(xué)工作，這對(duì)于未來區(qū)域間教育資源的平衡將起到一定推動(dòng)作用。而且，近年來北京市也加大了財(cái)政對(duì)教育資源的支持力度，生均公共財(cái)政預(yù)算教育事業(yè)費(fèi)由2013年的2.2萬元快速增加至2018年的3萬元，未來如果相關(guān)政策能持續(xù)也有利于緩解學(xué)區(qū)房短期供需矛盾。

    另一方面是生育率持續(xù)走低會(huì)降低未來小學(xué)入學(xué)人數(shù)。雖然2007年以來北京市常住人口出生人數(shù)持續(xù)走高，但一方面北京的常住人口數(shù)量2017年起已開始下降，2018年常住人口較2017年凈減少16.5萬人，另一方面由于二胎需求的集中釋放和高房?jī)r(jià)的因素影響北京的人口出生率在全國(guó)處于較低水平，北京新出生人口2018年已下降至17.8萬人，預(yù)計(jì)此后將呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)小學(xué)供需矛盾有望在2024年得到充分化解。

    放眼全國(guó)，其他一二線城市情況基本與北京相似，短期中小學(xué)供需矛盾會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，需通過平衡學(xué)校資源和加大財(cái)政對(duì)教育投入力度解決，長(zhǎng)期則隨著新出生人口的下降學(xué)區(qū)房投資價(jià)值也會(huì)隨之下降。