在“一城一策”持續(xù)發(fā)力，樓市“金九銀十”難再現(xiàn)

    開發(fā)商促銷措施難改市場(chǎng)觀望情緒——

    熱銷季難再現(xiàn) 樓市穩(wěn)是主流

    當(dāng)前，在“房住不炒”定位下，“一城一策”持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行仍是主流。

    □ 近期房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)是與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策密集出臺(tái)，從房地產(chǎn)按揭到開發(fā)商的各種融資渠道都有不同程度收緊。

    從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，今年“金九銀十”依然難以再現(xiàn)。在部分城市，盡管開發(fā)商推出了不少促銷措施，但總體而言，未起波瀾。當(dāng)前，在“房住不炒”定位下，“一城一策”持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行仍是主流。

    最近一段時(shí)間，一些地方出臺(tái)了新的調(diào)控措施，有松有緊。

    比如，江蘇揚(yáng)州恢復(fù)了住房公積金貸款最高限額，從35萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元。專家認(rèn)為，公積金貸款額度上調(diào)，有利于支持剛性購(gòu)房需求，能夠減少職工購(gòu)房貸款壓力，購(gòu)房者也可以享受更好的保障。

    安徽宿州發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化 致全市人民群眾的一封信》中提出，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購(gòu)買首套商品住房、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證并落戶，對(duì)繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政補(bǔ)貼有助于降低購(gòu)房壓力和刺激購(gòu)房需求。

    而房?jī)r(jià)上漲較快的城市，調(diào)控措施也隨之而來。今年以來，呼和浩特二手房?jī)r(jià)在納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中漲幅居前。國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，呼和浩特印發(fā)了《呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作實(shí)施方案》，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，全力穩(wěn)房?jī)r(jià)。方案包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的，首套房首付比例不低于兩成，二套房首付比例不低于四成，三套房及以上不得辦理；申請(qǐng)住房公積金貸款的，第二次申請(qǐng)須在第一次公積金貸款還清之日起5年后申請(qǐng)，三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款不予受理等。

    專家分析認(rèn)為，呼和浩特的調(diào)控新政旨在堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為，防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)是與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策密集出臺(tái)，從房地產(chǎn)按揭到開發(fā)商各種融資渠道都有不同程度收緊。

    此外，各地公積金政策也密集出臺(tái)，成都、無(wú)錫、武漢、海南、貴陽(yáng)等多個(gè)城市，陸續(xù)發(fā)布了公積金政策，有寬松也有收緊。整體來看，大部分城市都是針對(duì)各自樓市發(fā)展現(xiàn)狀所采取的“一城一策”。

    調(diào)控持續(xù)密集出臺(tái)，金融政策收緊，傳統(tǒng)熱銷季難再現(xiàn)，這是否代表房地產(chǎn)要徹底“涼涼”？專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)。恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊認(rèn)為，當(dāng)銷售回歸自住需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入總量穩(wěn)定、區(qū)域分化的新階段。六大因素支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期市場(chǎng)空間，包括城鎮(zhèn)化推進(jìn)，大量農(nóng)村人口持續(xù)進(jìn)城；城市間人口遷移增加；住房消費(fèi)升級(jí)；居住條件改善；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)；家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化。

    一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，不能過度提前透支居民的消費(fèi)能力，也不能將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)或刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，要高度警惕高房?jī)r(jià)對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的破壞性作用。

    從整體上看，2019年來隨著各地因城施策以及人才引進(jìn)政策的不斷落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。在此背景下，住建部在1個(gè)月內(nèi)兩次發(fā)布預(yù)警提示，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)。

    一城一策分析

    中共中央政治局會(huì)議上多次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，未來中期政策方向上會(huì)保持房住不炒的主基調(diào)，同時(shí)加速推進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，而在過程中將更加強(qiáng)化地方政府的責(zé)權(quán)，強(qiáng)調(diào)“一城一策、因城施策”，政策將在狹小空間微調(diào)，全年政策松動(dòng)可能性很小。

土拍政策

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

公積金政策

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

樓市調(diào)控

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    當(dāng)前多城市按照“一城一策”原則制定有針對(duì)性的樓市調(diào)控政策，有松有緊，不管方式、手段或力度如何，最終目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。