這個城市是樓市風(fēng)向標(biāo)，房價連續(xù)兩個月下跌，拐點是否真的來了？

    2014年3月，杭州房價開始下降，成為上一輪中國房地產(chǎn)小周期的轉(zhuǎn)折點。半年之后，“9.30”政策出臺，打響了全國樓市救市的第一槍。隨后的2015年“3.30”政策，以及11月的“去庫存”政策的出臺，掀起了中國房價歷史上又一輪波瀾壯闊的大漲，而最后的“棚改”，使得五六線城市的房價幾乎翻了一番。

    5年之后的今天，杭州，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的代表城市，從兩年前的一房難求，搖號中簽率堪比打新股，到今天一些樓盤無人問津。

    寒暑轉(zhuǎn)換之快讓很多人猝不及防：

    1 、根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，杭州二手房價格繼8月和9月連續(xù)兩個月環(huán)比下跌；雖然分別只下跌了0.1%和0.2%，但熟悉70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)特點的人都知道，這要這個數(shù)據(jù)統(tǒng)計跌，哪怕只有0.0001%，也具有趨勢的意義；

    2 、二手房成交量下滑，除了今年前兩個月，成交量不足5000套，3月份以來，杭州樓市成交量穩(wěn)定在8000套以上，但到了8月份，掉到了7000套，到了9月份，掉到了6000多套，下滑的態(tài)勢比較明顯；

    3 、庫存上升。記得2014年的杭州房價下跌的時候，相關(guān)部門最后索性不敢公布真實的庫存數(shù)據(jù)了，到了今天，杭州二手房掛牌房源接近10萬套，去化周期超過了13個月；

    4 、搖號頻頻“流搖”，和一年前排幾公里長的隊參與搖號，一房難求，甚至90歲的老太離婚去搖號買房的情況可謂冰火兩重天。
對于以上數(shù)據(jù)的可靠性及準(zhǔn)確性，沒有討論的必要。

    我們需要討論的是，上一次杭州樓市作為風(fēng)向標(biāo)，在下跌半年之后，引發(fā)了全國樓市的救市，進而房地產(chǎn)出現(xiàn)了2015年到2017年三年的大反彈。

    這一次，會否引發(fā)同樣的效應(yīng)，救市政策會出臺嗎？樓市會大反彈嗎？我仍然不想長篇大論，因為該做的判斷早已經(jīng)做，該論證的都已經(jīng)論證，只想談幾點我的結(jié)論：

    一、關(guān)于房地產(chǎn)2019年的溫度

    我在以前的文章中多次論述，普漲結(jié)束，房地產(chǎn)變天，沒有什么永遠漲的市場，以及“三個20%”。

    所以，今天我們看到的房地產(chǎn)溫度的下滑是正常的，只是一些人不愿意相信，只是一些人只會在夏天喊熱，冬天喊冷，而不知道高溫的夏天之后，冬天必然會來。

    對于今天房地產(chǎn)的溫度，我認(rèn)為是正常的。

    但我之前也承認(rèn)，我對今年政策的嚴(yán)厲程度確實沒有預(yù)料到。我沒有預(yù)料到2019年會成為這波調(diào)控政策最密集的一年，層層加碼（至于對錯不論）。

    但在我的判斷中，不管是否嚴(yán)厲，房地產(chǎn)2019年的降溫是必然的。

    二、降溫不意味著全國性的普跌和暴跌。

    就如同中國股市，盡管有90%的人不賺錢，但仍然有上漲非常好的股票，比如茅臺。

    房地產(chǎn)市場也是這樣，即使有很多城市房價已經(jīng)太高，但仍然有一些城市房價合理甚至偏低。

    我維持以前對房價高度的態(tài)度和判斷：中國絕大多數(shù)的城市房價不高，中國仍然有一些城市一些樓盤屬于價值洼地，買這些房子仍然很安全。當(dāng)然，也正如我之前的判斷，我認(rèn)為一線城市和15個熱點城市的房價短期高了，調(diào)整是大概率。

    北京、上海的房價下跌應(yīng)在意料之中。杭州一直把自己當(dāng)成“準(zhǔn)一線”（不是皇后，但自封為貴妃），短期房價高了，況且?guī)齑婧艽?，調(diào)整很正常。

    在70個城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，你也許看到調(diào)整的不是那么厲害，但如果你自己親自跑跑中介市場，你能夠清晰聽到下滑的腳步。

    我在年初給大家的判斷是“風(fēng)險在兩頭，機遇在中間”，一線加上15個左右的熱點城市，以及中國的五六線城市，屬于危險領(lǐng)域。

    但中國的一些被劃為“二三線”的大城市，我認(rèn)為無論是城鎮(zhèn)化的視角，還是人口未來流入的視角，房價并不高，屬于安全區(qū)域。目前市場的表現(xiàn)也是如此。

    三、面對市場的調(diào)整，yesterday once more？

    昨日救市的一幕是否重現(xiàn)？我仍然堅持，救市雖不可能，但放松仍然屬于大概率。

    目前的政策在我看來，屬于調(diào)控過度，等于冬天洗澡還加冰塊，冬天開車還開冷氣。在我看來，市場其實自身已經(jīng)進入到冬天，沒有必要冬天再人為制冷。

    “房住不炒”的主基調(diào)是對的，但不等于要把房地產(chǎn)打死，不等于調(diào)控的目標(biāo)是讓房價暴跌，這是中國經(jīng)濟和中國老百姓的財富無法承受之重。“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的“穩(wěn)”很重要。
“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這是對的，這有利于房地產(chǎn)回歸其本能，有利于長效機制的建立，但不代表目前還要繼續(xù)打壓。調(diào)控，已經(jīng)達到了穩(wěn)定市場的目的，過猶不及。

    會以什么方式放松呢？“因城施策”，每個城市根據(jù)自身的情況決定調(diào)控政策的調(diào)整。

    四、如果，調(diào)控放松或者暫停，房價會否再次大漲？

    如果長期持續(xù)關(guān)注某一個城市的房價，其實答案很容易得出。

    比如北京的房價，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯得很謙虛，但二手房價格從最高點調(diào)整其實已經(jīng)在15%到20%了，北京很多區(qū)域的二手房價格正在接近合理價格（這句話會遭受巨大的口水，我有心理準(zhǔn)備），我的建議是，明年3月份之后真的可以好好關(guān)注了。

    但房價大漲的概率幾乎等于零，所有的維度都不會允許房價明年大漲，市場的供求基本平衡了，大漲的基礎(chǔ)并不存在。

    五、什么時候可以出手了？

    這是每一篇有關(guān)房地產(chǎn)的文章后臺問的最多的問題。說實話，我無法一一回答，沒有精力，對你們每個人具體情況我一無所知。很多人勸我建幾個群，回答大家的焦慮的問題，我在考慮。

    但在這里，我可以回答一個普適性的問題，那就是，一線和熱點城市投資性購房的時機遠遠沒有到來，還可以等等看。

    六、中國的好房子好城市在未來20年依然稀缺

    房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位恐怕不可能改變，至于還是不是真愛，都難以改變房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的位置。
這個冷酷的現(xiàn)實一定要清醒意識到！在正問題上，不要太傻太天真。

    當(dāng)音樂還在進行的時候，你無法停下自己的舞步。這是人性的弱點，沒有踩準(zhǔn)節(jié)奏的不要自責(zé)自己。在這個寒冷的季節(jié)，還有什么比善待自己更重要的？如果你自己都無法給自己溫暖，還指望誰給你溫暖？