10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟(jì)南、青島、煙臺、濟(jì)寧納入統(tǒng)計。
2019年9月份70個大中城市二手房住宅銷售價格指數(shù)情況
城市 | 環(huán)比 | 同比 | 定基 | 城市 | 環(huán)比 | 同比 | 定基 |
上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | ||
北京 | 99.5 | 98.8 | 145.2 | 唐山 | 102.6 | 114 | 126.4 |
天津 | 99.9 | 100.5 | 135.8 | 秦皇島 | 100.6 | 110.5 | 129.4 |
石家莊 | 99.5 | 101.5 | 127.2 | 包頭 | 100.3 | 106.8 | 113 |
太原 | 100.6 | 106.5 | 130.9 | 丹東 | 100.8 | 107.8 | 114.5 |
呼和浩特 | 100.7 | 117.7 | 132.7 | 錦州 | 101 | 105.9 | 103.1 |
沈陽 | 100.8 | 109.4 | 126.6 | 吉林 | 101.3 | 107.4 | 120.1 |
大連 | 100.1 | 106.4 | 121.6 | 牡丹江 | 99.4 | 101.6 | 109.7 |
長春 | 100.9 | 108.7 | 124.1 | 無錫 | 101.2 | 106.3 | 145.7 |
哈 爾濱 | 101.5 | 108.9 | 129.6 | 揚州 | 100.3 | 105.9 | 127.7 |
上海 | 100.6 | 101 | 139.8 | 徐州 | 100.9 | 106 | 126 |
南京 | 101.6 | 105.1 | 145.2 | 溫州 | 100.7 | 102.5 | 116 |
杭州 | 99.8 | 102.1 | 144.6 | 金華 | 99.6 | 101.5 | 121.5 |
寧波 | 100.8 | 105.7 | 132.2 | 蚌埠 | 100.3 | 105.8 | 125.1 |
合肥 | 100.1 | 103.5 | 160.9 | 安慶 | 99.6 | 99 | 118.5 |
福州 | 100 | 99.9 | 125.9 | 泉州 | 99.8 | 100.7 | 116 |
廈門 | 99.9 | 103.6 | 141.7 | 九江 | 101 | 106.5 | 127.5 |
南昌 | 100.2 | 104.1 | 132.5 | 贛州 | 100.5 | 105.3 | 127.2 |
濟(jì)南 | 99.7 | 101.1 | 131.2 | 煙臺 | 100.2 | 108.6 | 128.7 |
青島 | 99.3 | 97.5 | 128.7 | 濟(jì)寧 | 101 | 111.1 | 135.2 |
鄭州 | 99.6 | 97.7 | 130.2 | 洛陽 | 102 | 110.4 | 125.5 |
武漢 | 99.2 | 101.4 | 145.8 | 平頂山 | 100.9 | 106.6 | 119.5 |
長沙 | 99.7 | 99.9 | 134.9 | 宜昌 | 99.6 | 98.8 | 119.9 |
廣州 | 99.7 | 97.6 | 147.7 | 襄陽 | 100.1 | 108.1 | 122.6 |
深圳 | 101.3 | 103 | 157.2 | 岳陽 | 99.7 | 100 | 114.3 |
南寧 | 100.7 | 112.6 | 135.5 | 常德 | 99.7 | 100.3 | 114.3 |
?？?/div> | 99.3 | 98.6 | 113.9 | 惠州 | 100.1 | 103.9 | 133.9 |
重慶 | 99.4 | 103.1 | 128.3 | 湛江 | 99.5 | 98.6 | 112.1 |
成都 | 99.6 | 102.2 | 117.7 | 韶關(guān) | 99.4 | 104 | 117.7 |
貴陽 | 99.4 | 102.5 | 121 | 桂林 | 100.6 | 106.7 | 111.4 |
昆明 | 100.8 | 108.9 | 132.4 | 北海 | 99.3 | 103.7 | 123.9 |
西安 | 99.4 | 104.4 | 123.8 | 三亞 | 99.5 | 102.4 | 121 |
蘭州 | 100.6 | 109 | 122 | 瀘州 | 100.7 | 101.2 | 119.8 |
西寧 | 101.1 | 113.3 | 120.9 | 南充 | 100.2 | 101 | 121.6 |
銀川 | 100.7 | 106.6 | 112 | 遵義 | 99.4 | 101.1 | 115.7 |
烏魯木齊 | 100 | 104.3 | 124.9 | 大理 | 101 | 116.4 | 128.1 |
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
總體看，9月份商品住宅銷售價格漲幅基本穩(wěn)定。
但青島作為山東最好的城市，二手住宅9月份銷售價格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌2.5%。
去年今年房價已經(jīng)跌了20%。
于是很多人喊出，青島的房價將重回2016年底。
我們回顧一下青島的房價，2011-2016年9月房價穩(wěn)定在1.25萬左右。2016年9月-2018年8月直接暴漲至2.1萬每平，上漲了約50%，這一年有人哭泣有人暗爽。
2018年8月至今房價一路下跌，現(xiàn)在1.7萬每平了。
跌回2016年，也就是13500元左右，這意味著目前青島的房價至少要下降26%左右。
去年櫻桃去考察青島的時候就已經(jīng)說過了，越偏遠(yuǎn)的地段，只要等房價翻倍之后，一旦沒有了套利空間，市場必然進(jìn)入下滑階段，特別在同一個城市內(nèi)，開始出現(xiàn)內(nèi)部分化。
所以青島部分郊區(qū)是有可能會降落到2016年的水平的。
2018年年底，房價在全國樓市調(diào)控寒冬中好不容易放緩腳步，這時候有一個城市卻悄悄放開了限售，此徑一度引發(fā)媒體熱議，稱其為打響樓市調(diào)控放松第一槍的叛逆者，它就是山東菏澤。
此后山東三四線城市越來越被人們所熟知，這些城市的房價表現(xiàn)一點也不比一二線差，尤其是名不見經(jīng)傳的泰安、威海、日照成為了中國首批房價漲過萬元的三四線城市。
截至目前，山東16地市房價均價突破一萬的城市共有5個，青島、濟(jì)南、泰安、威海、日照，另外煙臺均價9855元/㎡緊隨其后，像聊城、德州在8000-9000區(qū)間，淄博、臨沂則更高一些在90000-10000區(qū)間。
山東城市房價排名
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
很多人會奇怪，為什么日照房價會怎么高？這里的日照可以換成泰安、臨沂、淄博，甚至是這些地市級下面的小縣城。
就拿日照來說。
在2018年在山東省GDP排行榜上，日照以2202.17億的經(jīng)濟(jì)，排名倒數(shù)第二。
2019年1月份，濟(jì)南又把經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一的萊蕪合并掉，以至于日照的經(jīng)濟(jì)淪為山東倒數(shù)第一，落得和棗莊比拼上下的尷尬局面。
在很多山東人眼里，日照經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)（這里沒有地域攻擊的意思），除了經(jīng)濟(jì)和工資省內(nèi)倒數(shù)，讓人印象深刻的是收費的海灘、鋼鐵廠，其他大型企業(yè)并不太多。
然而就房價卻驚人的突破一萬均價。
數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，日照最新房價均價為10148元/平米，最重要的是在日照256個小區(qū)的掛牌均價中，最高的竟然已經(jīng)達(dá)到了21137元/㎡。整體房價排名可以算得上山東第五（青島、濟(jì)南、煙臺、威海）了。
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一，房價卻高居省內(nèi)第五。這是很多人都想不通的。所以最近很多日照的剛需購房者都很憤慨。
那么是什么托起山東三四線城市的房價呢？
有人說是因為經(jīng)濟(jì)。然而事實上，這兩年山東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不順暢，且因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏于低端工業(yè)化，人均收入沒有得到有效提升，不足為證。
還有人說是因為人口，山東人口接近一個億，住房需求量巨大。但數(shù)據(jù)顯示，2018年在全國人口凈流出量排行上，山東位列第二，山東這些年對外地人口的吸引力在逐年下降。
不是經(jīng)濟(jì)也不是人口，那么山東三四線這波大牛市到底源于何處？
答案很簡單，就是耳熟能詳?shù)呢泿呕锔模?/p>
山東棚改趨勢
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
貨幣化棚改是催升三四線房價的一劑猛藥，山東表現(xiàn)得最為極致。
從2015年到2018年，山東棚改規(guī)模一直都是高速猛增，而且一直穩(wěn)居全國第一，更有菏澤這樣的棚改大戶全國聞名。
大規(guī)模的棚改，以及對貨幣化安置的鼓勵導(dǎo)向（如之前貨幣化安置還有獎勵），催生了一大片拆遷戶。
昨日還窮的叮當(dāng)響，今日便手握重金。手里拿著這么多錢干什么用？
一看樓市這么紅火，自己還沒地方住，就只能填補積蓄再買住房，以此，一波接一波棚改促發(fā)的購房需求帶動山東房地產(chǎn)市場一路飄紅，銷售規(guī)模從2016年就突破1億平米，2018年更是高達(dá)13454.7萬平米。
山東三四線棚改規(guī)模之巨，時間之長，在中國歷史上都是絕無僅有的存在。
如果棚改貨幣化政策是山東三四線城市房價上漲的主動力，那么，何時買房的判斷標(biāo)準(zhǔn)就相對很容易了，只需關(guān)注棚改政策的方向即可。
山東棚改趨勢
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
2018年高達(dá)84.3萬套，而今年竟然是21萬套！下調(diào)力度不僅是腰斬，簡直是冰剎。
山東三四線城市棚改已經(jīng)接近尾聲，所以山東三四線城市的購房者不必著急上車，等房價回落，房貸利率下調(diào)后再做打算。
如今山東的標(biāo)桿城市青島已經(jīng)帶頭下跌了，未來兩年后，山東三四線城市會重復(fù)青島的故事，下跌不可避免。
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