河南開(kāi)了第一槍?zhuān)@個(gè)行業(yè)被“連窩端”了，全國(guó)一片叫好[圖]

    兩會(huì)上，總理又強(qiáng)調(diào)了一遍“房住不炒”，會(huì)下，大家紛紛向高房?jī)r(jià)開(kāi)炮。

    前兩天，北京炒了一陣子的學(xué)區(qū)房，上千萬(wàn)買(mǎi)個(gè)老破小，終于官方看不下去了，21家房產(chǎn)中介被查處，全國(guó)也開(kāi)始了一通中介專(zhuān)項(xiàng)整治。

    全國(guó)政協(xié)委員、房天下的董事長(zhǎng)莫天全也炮轟了高房?jī)r(jià)，“低收入人群無(wú)法負(fù)擔(dān)高總價(jià)”，不過(guò)他最后的落腳點(diǎn)，指向了中介行業(yè)，“要預(yù)防部分城市逐漸形成的1中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局”。

    他舉了北京的例子，最大的中介公司二手房市場(chǎng)占有率超過(guò)50%，有壟斷的風(fēng)險(xiǎn)，有炒房的嫌疑。這話在說(shuō)誰(shuí)，大家心里都有數(shù)。
這都只是在聲討中介，有些地方更狠，中介被全行業(yè)“連窩端”了。

    01

    最近，河南永城，一個(gè)新的“中介單位”——永城房產(chǎn)信息中心掛牌成立了。

    與一般中介不同，永城房產(chǎn)信息中心是由永城市房地產(chǎn)管理局主辦的，說(shuō)白了就是一個(gè)政府主導(dǎo)的中介機(jī)構(gòu)。

    誰(shuí)跟他競(jìng)爭(zhēng)呢？沒(méi)有。

    早在2018年，永城進(jìn)行了一場(chǎng)打擊“黑中介”的行動(dòng)中，永城房管局公布了全市67家中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書(shū)》，成為名副其實(shí)的“黑中介”。

    更慘的是，剩下的10余家“合法中介”在證書(shū)到期后，也沒(méi)有拿到證，也就是說(shuō)，全市的中介機(jī)構(gòu)就成了“黑中介”。

    “拉黑”了市面所有的中介機(jī)構(gòu)，官方自己下場(chǎng)了，永城房產(chǎn)信息中心就成為了永城唯一的“中介機(jī)構(gòu)”了。

    此前瘋傳的是，永城房產(chǎn)信息中心僅收取賣(mài)家50元的登記費(fèi)，成交后收取1%的服務(wù)費(fèi)，但是很快永城方面就發(fā)布了官方辟謠——信息中心是本著“房住不炒”原則，“為廣大市民搭建一個(gè)買(mǎi)房、賣(mài)房、房屋租賃信息發(fā)布的免費(fèi)平臺(tái)”。

    但實(shí)際上，免費(fèi)的項(xiàng)目只有“發(fā)布信息、房源核驗(yàn)和資金監(jiān)管”，根據(jù)永城本地論壇上流傳出來(lái)的信息中心掛牌的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，信息中心還是傳統(tǒng)中介的模式，買(mǎi)賣(mài)傭金以房屋成交價(jià)為基數(shù)，買(mǎi)賣(mài)雙方0.3%，也就是總共0.6%的傭金。

    當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格在0.5%-2.5%的中介收費(fèi)區(qū)間里面，算是比較低的水平。永城二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)快7500元了，一套100㎡的均價(jià)房，傭金收入只有4500元，如果再加上貸款服務(wù)費(fèi)、權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，如果成交量過(guò)萬(wàn)的話全年收入也能過(guò)億。

    以前這錢(qián)被中介賺走了，現(xiàn)在，這錢(qián)進(jìn)入了政府的口袋。

    02

    中介這個(gè)行當(dāng)，歷史也挺長(zhǎng)的，漢唐就有，明清的 “宅行”已經(jīng)開(kāi)始專(zhuān)職做土地、房屋的買(mǎi)賣(mài)了。

    而當(dāng)代的房地產(chǎn)中介，是從1996年的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》開(kāi)始的，隨著房地產(chǎn)的興旺，中介這個(gè)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越快。

    中介的本質(zhì)其實(shí)就是撮合交易，消除更多信息不對(duì)稱(chēng)的情況，而且，中介相對(duì)比較專(zhuān)業(yè)，對(duì)政策信息了解比較全面，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，成了市場(chǎng)中不能缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。

    但是在運(yùn)行了24年之后，中介這個(gè)行業(yè)的分化越來(lái)越嚴(yán)重，有人一月買(mǎi)奔馳，有人幾個(gè)月拿基本工資，為了撮合成功，賺最高額的中介費(fèi)，各種套路也就出現(xiàn)了。

    “沒(méi)有被中介坑過(guò)，都不算在北京漂過(guò)”，這話其實(shí)放到其他的城市依然適用。

    2016年以前，被坑最多的是租房，假房源、坑押金，業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單粗暴，技術(shù)含量不高；

    坑租金成了行業(yè)必備技能之后，有些中介開(kāi)始搞起了群租，提高單位面積效應(yīng)，安全事故不斷；

    2016年之后，長(zhǎng)租公寓火了，主流的技法成了租金貸了。

    在高潮的時(shí)候，房源是你掙我搶?zhuān)孔馐枪?jié)節(jié)攀升，等他們撐不下去了，被坑的人一大堆。

    武漢的信誠(chéng)基業(yè)倒了，受害者數(shù)百，遍及武漢三鎮(zhèn)；杭州鼎家倒了，4000租戶踩雷被貸款；北京的昊園恒業(yè)倒了，坑了數(shù)萬(wàn)北漂青年。而統(tǒng)計(jì)內(nèi)的25家長(zhǎng)租公寓倒閉，最后坑了數(shù)十萬(wàn)的房東和租客。

    這么多年了，中介行業(yè)一直是整頓重點(diǎn)，像去年北京一共查處違規(guī)房產(chǎn)中介公司221家，受害者可以說(shuō)是遍布北京城。

    03

    當(dāng)然，現(xiàn)在很多中介是看不上租房業(yè)務(wù)的，他們更喜歡賣(mài)房，因?yàn)楦嶅X(qián)，可以用的手段也更多。

    在不少中介手里，掛牌的房源中，都是半真半假，假房源的價(jià)格通常都是低于市場(chǎng)價(jià)十個(gè)點(diǎn)左右。目的是吸引客戶，畢竟撿便宜的事情，大家都想干，但是客戶一旦到了看房的階段，你盯著的那套房一定是買(mǎi)不到的，不是不賣(mài)了，就是已經(jīng)賣(mài)了，然后手里真房源才能閃亮登場(chǎng)。

    到了帶看階段，一套房子可以兩邊忽悠。

    因?yàn)?，一個(gè)小區(qū)里面，對(duì)自己房子行情最熟悉的，肯定不是業(yè)主本人，而是小區(qū)周邊的中介。

    買(mǎi)房的有意向卻定不下來(lái)，好辦，找人來(lái)看，制造房子搶手的假象，順帶著敲敲邊鼓，“你不買(mǎi)可就別人買(mǎi)了”、“今天不買(mǎi)，明天就漲了”。“上漲預(yù)期”是很厲害的手段，你越緊張，中介就越有可能賣(mài)出高價(jià)。

    而對(duì)于著急賣(mài)房的人，中介也可以通過(guò)各種手段讓你不斷壓價(jià)，要不沒(méi)人看房，要不光看不買(mǎi)，反正最后都逼迫著業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。

    很多大中介掙錢(qián)最多的環(huán)節(jié)不是傭金提成，而是利用信息優(yōu)勢(shì)炒房。像貓哥的業(yè)主群里，一個(gè)月時(shí)間里，同樣的戶型一個(gè)買(mǎi)房的花了1050萬(wàn)，一個(gè)賣(mài)房的卻只賣(mài)了880萬(wàn)，他們通過(guò)的都是一個(gè)中介公司，這里面可操作的空間可不小，比如，先趁你著急賣(mài)房低價(jià)收房，然后高價(jià)售出，這可比掙傭金爽多了。

    一手托兩家，雙方通吃，只要能成交或者高價(jià)成交，賺的就不少。比如中介費(fèi)，有的是暗地里收雙方費(fèi)用，也有直接明碼標(biāo)價(jià)式的雙方開(kāi)價(jià)，沒(méi)有遮掩。

    如果在限購(gòu)城市，中介還熱衷于做符合限購(gòu)政策的“假材料”來(lái)達(dá)成買(mǎi)房的目的，當(dāng)然，這些材料都是收費(fèi)的，像西安這樣的城市，6000到1萬(wàn)就能搞定，為了促進(jìn)成交，這些中介啥都敢干。

    04

    而中介最令人不滿的地方，恐怕還是被認(rèn)為是炒高房?jī)r(jià)的推手。

    在永城取消中介前，永城的市民就已經(jīng)向中介喊話了，“炒房團(tuán)的中介們，能不能別把房?jī)r(jià)抬太高”。

    作為商丘市代管的縣級(jí)市，永城的二手房房?jī)r(jià)，漲得比商丘市本身還要狠，商丘均價(jià)5903元，而永城已經(jīng)高達(dá)7417元，誰(shuí)看不都得倒吸一口氣。

    但是房?jī)r(jià)高漲這事兒，中介需要背鍋嗎？可能要。

    雖然全國(guó)各地房?jī)r(jià)有所不同，但是不少中介對(duì)于炒房這事兒還是非常熱衷的，因?yàn)槌山粌r(jià)越高，拿到手里的提成就越高，在一線城市里面，一套房產(chǎn)生的中介費(fèi)用，高達(dá)數(shù)十萬(wàn)。

    還記得當(dāng)年的那個(gè)網(wǎng)紅戶型“跑道房”嗎？在前一陣子熱播的電視劇《安家》里面，類(lèi)似的戶型被女主角賣(mài)出去了，當(dāng)然賣(mài)出去的原因也不是靠戶型，而是靠裝修和情懷。

    但是很多人的疑問(wèn)是，一套430萬(wàn)的房子，那么長(zhǎng)的過(guò)道，房似錦在說(shuō)“我覺(jué)得這個(gè)過(guò)道其實(shí)并不浪費(fèi)面積”的時(shí)候，良心會(huì)不會(huì)痛？

    這不是什么誅心之論，因?yàn)?，都是套路，而電視劇里面只是藝術(shù)創(chuàng)作，現(xiàn)實(shí)可能更加殘酷。

    中介們青睞獨(dú)家房源，一方面獨(dú)家房源可以是中介機(jī)構(gòu)的最佳資源，而且傭金也比較高，而另一方面，獨(dú)家房源方便炒。

    有的中介會(huì)和業(yè)主商量，將業(yè)主認(rèn)可的掛牌價(jià)基礎(chǔ)上再提高一點(diǎn)，中介負(fù)責(zé)將房子賣(mài)出去，爛戶型裝修好了，講點(diǎn)故事，同樣能賣(mài)高價(jià)，中介費(fèi)照賺，而比原價(jià)格高出來(lái)的部分，雙方按比例分成，這算是中介與業(yè)主的合謀了。

    對(duì)于那些市場(chǎng)占有率高的中介，理論上確實(shí)可以決定某些小區(qū)的租金價(jià)格和房?jī)r(jià)。

    05

    為啥中介為了促成成交啥都敢干呢？

    因?yàn)榻灰淄ǔ６己茈[秘，很少被抓到了，即使被抓了，也只是罰款了事，靠自律？那中介還咋吃飯啊。所以，永城市取消中介，全國(guó)一片叫好。

    但其實(shí)，永城的“公辦中介”還是缺少根本性的變化，很多人擔(dān)心，現(xiàn)在是“免費(fèi)”或者“低價(jià)”，未來(lái)呢？

    這不是一個(gè)本該市場(chǎng)化的行業(yè)所希望看到的事情，只是很多從業(yè)者搞得太出格了，如果永城的方案被很多地方效仿，那這樣的國(guó)進(jìn)民退會(huì)帶來(lái)什么樣的變化還真不好說(shuō)。

    比如，房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)雖然門(mén)檻不高，但是你要不懂的話還真的是很麻煩，很多環(huán)節(jié)完全搞不懂，費(fèi)時(shí)費(fèi)力還有可能掉坑里，很需要一些專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，政府出手干這事，服務(wù)能力和效率都是個(gè)考驗(yàn)。

    如果政府出資成立官方背景的公司與市場(chǎng)其他參與者展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)也無(wú)可厚非，但先把全行業(yè)清理掉再搞個(gè)一家獨(dú)大的公司出來(lái)，消費(fèi)者未來(lái)連選擇的權(quán)利都沒(méi)有了。

    房地產(chǎn)中介是一個(gè)方興未艾的行業(yè)，特別是國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),出臺(tái)一系列系列規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策措施,為房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力.隨著城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)的旺盛需求.我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快。以及全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的確立。這些都是為房地產(chǎn)中介提供了巨大和廣闊的發(fā)展空間。

    隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時(shí)也由于人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)中介與人們的生活關(guān)系愈加密切。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，從二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)狀況來(lái)看，許多民眾認(rèn)為房地產(chǎn)中介是自己獲得買(mǎi)賣(mài)和租賃房屋信息的主要來(lái)源。同時(shí)，受樓市調(diào)控政策的影響，不少購(gòu)房者持幣觀望，再加上許多新就業(yè)人員、暫時(shí)買(mǎi)不起房等中低收入人群的存在，使得租賃市場(chǎng)火爆起來(lái)。

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，買(mǎi)方在市場(chǎng)中逐步顯示出較大的話語(yǔ)權(quán)，推動(dòng)了行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為保持其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，逐漸專(zhuān)注于主業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分業(yè)務(wù)外包出去。

    從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)，其中一級(jí)市場(chǎng)為政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的拿地市場(chǎng)，政府為地產(chǎn)行業(yè)提供土地并將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則負(fù)責(zé)使用土地進(jìn)行建設(shè)，完成建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等增值服務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的新房交易市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷(xiāo)售給有需求的消費(fèi)者獲取收入；三級(jí)市場(chǎng)則為消費(fèi)者之間的物業(yè)流通市場(chǎng)，包括二手房買(mǎi)賣(mài)與租賃，及一些衍生服務(wù)。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)位于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級(jí)市場(chǎng)為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務(wù)，同時(shí)可依據(jù)消費(fèi)者的需求對(duì)其提供金融按揭等衍生服務(wù)，并收取相應(yīng)的交易傭金以獲得利潤(rùn)。

    2012-2017年，房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售額TOP10的市場(chǎng)占有率整體而言有所增長(zhǎng)，近幾年僅2016年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2017年實(shí)現(xiàn)回升，2017年的市場(chǎng)占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于一方面部分房地產(chǎn)代理企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模化，其高度的專(zhuān)業(yè)水平和豐富的客戶資源在市場(chǎng)較為低迷的背景下更受開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，尤其是加強(qiáng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。2018年，房地產(chǎn)代理企業(yè)TOP10銷(xiāo)售額市場(chǎng)占有率有望進(jìn)一步上升至17.53%。

2012-2018年中國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)TOP10銷(xiāo)售額市場(chǎng)占有率

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    在過(guò)去數(shù)年中，我國(guó)的二手房存量市場(chǎng)保持著高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，截至2018年末，我國(guó)累計(jì)二手房交易金額已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)億元，過(guò)去5年中國(guó)二手房交易體量達(dá)1557萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，以一線城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展最為迅速。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV達(dá)到5.1萬(wàn)億元，交易總套數(shù)210萬(wàn)套，交易量增長(zhǎng)7.5倍，GMV則增長(zhǎng)120倍；上海二手房交易GMV達(dá)到6.6萬(wàn)億元，交易總套數(shù)365萬(wàn)套，交易量增長(zhǎng)15倍，GMV增長(zhǎng)250倍，我國(guó)核心城市的二手房交易量正逐漸超過(guò)新房，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場(chǎng)時(shí)代。

    從一線城市二手房與新房成交面積、套數(shù)的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套數(shù)與面積自2015年以來(lái)逐漸超過(guò)新房的成交套數(shù)與面積，2018年成交套數(shù)比達(dá)到1.98，面積比達(dá)到1.84，且維持增長(zhǎng)趨勢(shì)；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動(dòng)；廣州的二手房交易套數(shù)近年來(lái)略低于新房交易套數(shù)，但是交易面積之比2017年首次超過(guò)1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經(jīng)進(jìn)入以二手房交易為主的存量房時(shí)代，交易套數(shù)比與面積比長(zhǎng)期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。

    從我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來(lái)看，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化比例達(dá)到59.58%，保持著每年1%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)，一般而言，一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化比率超過(guò)70%則可認(rèn)為其基本完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化速度將大幅放緩，預(yù)計(jì)我國(guó)在2025年至2030年的城鎮(zhèn)化水平將超過(guò)70%，這也預(yù)示著新房市場(chǎng)的增長(zhǎng)將有所下降，而以二手房交易為代表的存量房市場(chǎng)將進(jìn)一步興起。

    與美國(guó)、日本相比，我國(guó)的存量房市場(chǎng)（包括二手房交易與租賃市場(chǎng)）的占比較少，尚且不超過(guò)50%，而美國(guó)的二手房市場(chǎng)份額占比已經(jīng)達(dá)到了65%，新房市場(chǎng)份額占比僅為8%，日本的存量房市場(chǎng)份額占比也超過(guò)50%。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，新房市場(chǎng)的份額占比將必然下降，而存量房市場(chǎng)的占比則會(huì)有所提升。

    我國(guó)2018年上半年有18個(gè)主要城市的二手房交易規(guī)模超過(guò)新房交易規(guī)模，其中北京、深圳、廈門(mén)二手房交易規(guī)模占比超過(guò)70%，寧波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規(guī)模占比也在60%以上。

18個(gè)主要城市的二手房市場(chǎng)超過(guò)新房市場(chǎng)

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    采用“二手房市場(chǎng)規(guī)模=存量房?jī)r(jià)值×房屋流通率×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司滲透率×傭金比率”的計(jì)算公式測(cè)算中國(guó)二手房交易中的經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)模，估計(jì)中國(guó)存量房整體的價(jià)值應(yīng)超過(guò)400萬(wàn)億元，房屋流通率約為2%，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的滲透率則應(yīng)為80%至85%之間，保守估計(jì)采用80%作為滲透率，中介行業(yè)的傭金比率為1%至3%不等，選取平均值2%作為估算標(biāo)準(zhǔn)。在此類(lèi)估計(jì)下，測(cè)算出目前的二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)模約為1280億元，為千億級(jí)市場(chǎng)。

    與此同時(shí)，中國(guó)的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國(guó)的二手房交易規(guī)模占比則達(dá)到90%，英國(guó)達(dá)到81%，澳大利亞78%，中國(guó)香港85%，我國(guó)二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。

世界各國(guó)和中國(guó)各地區(qū)二手房流通率情況

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