前景洞察|2023年中國購物中心行業(yè)將不斷升級，服務品質越來越高，吸引力不斷升[圖]

內容概要：2022年我國購物中心開業(yè)項目及體量主要集中在華東地區(qū)，購物中心開業(yè)項目152個，開業(yè)商業(yè)體量1391.3萬平方；華南區(qū)購物中心開業(yè)項目65個，開業(yè)商業(yè)體量 511.73萬平方；華中區(qū)購物中心開業(yè)項目58個，開業(yè)商業(yè)體量 538.12萬平方；西南區(qū)購物中心開業(yè)項目48個，開業(yè)商業(yè)體量 437.7萬平方。

關鍵詞：購物中心市場規(guī)模、購物中心市場競爭格局、購物中心行業(yè)發(fā)展前景

一、定義及分類

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

根據(jù)中國市場的實際情況，將購物中心分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類；按照開發(fā)商背景及經(jīng)營管理模式分為物業(yè)型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類；按照面積可以分為巨型/超級購物中心（24萬㎡以上）、大型購物中心（12--24萬㎡）、中型購物中心（6--12萬㎡）、小型購物中心（2--6萬㎡）。

二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

購物中心是市場的主體，但同時，也不能簡單的依靠市場這只手來實現(xiàn)這個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。對于購物中心產(chǎn)業(yè)而言，優(yōu)化資源配置還需要依托政策這只手。因為購物中心是實體零售，線下消費的主渠道。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和生活品質的不斷提高，人們對周邊生活環(huán)境設施的要求也越來越高。在購物體驗中，人們更多地關注購物中心的環(huán)境氛圍，越來越多的社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、主題購物中心等商場模式出現(xiàn)在人們的生活中。

疫情讓人們的消費觀發(fā)生了變化，以往購物中心的高人流量、密集人群等優(yōu)勢被消費者所厭惡，更多人選擇線上購物，離線的購物和娛樂需求大幅減少。2022年我國購物中心開業(yè)數(shù)量降至歷史新低，開業(yè)數(shù)量為366個，較2021年，數(shù)量減少181個，同比下降33.09%，體量減少1506萬平方米，同比下降31.47%。

（注：1、統(tǒng)計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區(qū)內，商業(yè)建筑面積3萬方及以上在2022年開業(yè)的購物中心；2、統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含新增開業(yè)項目及存量改造開業(yè)項目；3、統(tǒng)計時間截止至2023年1月10日。）

2022年我國購物中心開業(yè)項目及體量主要集中在華東地區(qū)，購物中心開業(yè)項目152個，開業(yè)商業(yè)體量1391.3萬平方；華南區(qū)購物中心開業(yè)項目65個，開業(yè)商業(yè)體量511.73萬平方；華中區(qū)購物中心開業(yè)項目58個，開業(yè)商業(yè)體量538.12萬平方；西南區(qū)購物中心開業(yè)項目48個，開業(yè)商業(yè)體量 437.7萬平方。

從2022年我國購物中心新開業(yè)項目分布來看，高線級城市仍是商業(yè)主力市場，聚集度明顯高于低線級城市。2022年我國商業(yè)準一線城市購物中心開業(yè)項目占20%；商業(yè)一線城市購物中心開業(yè)項目占17%；商業(yè)二線城市購物中心開業(yè)項目占19%；商業(yè)三線城市購物中心開業(yè)項目占17%；商業(yè)四線城市購物中心開業(yè)項目占12%；商業(yè)五線城市購物中心開業(yè)項目占15%。

2022年，我國購物中心開業(yè)項目體量區(qū)間主要集中在5-15萬平方，合計占近80%的份額，5-10萬平方購物中心開業(yè)149個，占44.35%；10-15萬平方購物中心開業(yè)106個，占31.55%；3-5萬平方購物中心開業(yè)46個，占13.69%；15-20萬平方購物中心開業(yè)24個，占7.14%；20萬平方及以上購物中心開業(yè)11個，占3.27%。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國購物中心行業(yè)市場深度分析及未來趨勢預測報告》

三、產(chǎn)業(yè)鏈

1、產(chǎn)業(yè)鏈結構

購物中心產(chǎn)業(yè)鏈上游是商業(yè)地產(chǎn)；中游是購物中心，涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等；下游是廣大消費者。

2、上游-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)是指在城市中心區(qū)域或城市周邊的商業(yè)區(qū)域內，以商業(yè)行為為主要目的而建造的地產(chǎn)。它包括購物中心、超市、酒店、辦公樓、零售店、餐廳、娛樂場所、醫(yī)療機構等不同類型的商業(yè)建筑。商業(yè)地產(chǎn)是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，對于城市的經(jīng)濟發(fā)展和社會進步具有重要的作用。

購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應用的主要形式，2022年我國商業(yè)營業(yè)用房施工面積79966.11萬平方米，新開工施工面積累計值8194.56萬平方米，竣工面積累計值6799.58萬平方米；2023年前三季度，我國商業(yè)營業(yè)用房施工面積70825萬平方米，新開工施工面積累計值4910.3萬平方米，竣工面積累計值3468.64萬平方米。

3、下游-消費者

購物中心作為一個購物空間及內容載體，可以與很多東西結合，是滿足人們消費需求的購物場所。2022年末，我國總人口141175萬人，其中：男性人口72206萬人，女性人口68969萬人；城鎮(zhèn)人口92071萬人，鄉(xiāng)村人口49104萬人。

四、行業(yè)發(fā)展背景

1、相關政策

受三年疫情影響，消費者行為模式的改變，以及科技的發(fā)展，當下購物中心面臨新的挑戰(zhàn)。國家及地區(qū)政府及相關部門相繼出臺了一系列政策對行業(yè)進行大力扶持，針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)劃不斷出爐，為購物中心的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。

2、經(jīng)濟環(huán)境

1）、生產(chǎn)總值

在宏觀經(jīng)濟層面上，國內生產(chǎn)總值和社會消費品零售總額有相互影響，相互促進的關系。國內生產(chǎn)總值增長時，普通人民的收入水平提高，社會消費品零售總額也會逐步提高。

購物中心發(fā)展的活躍度是城市經(jīng)濟繁榮的直觀表現(xiàn)，每個城市的購物中心貢獻力均值和城市GDP成正相關關系，即經(jīng)濟越發(fā)達的城市和地區(qū)，購物中心對于經(jīng)濟社會的貢獻力越大。近年來，我國生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值呈增長趨勢，2022年我國國內生產(chǎn)總值1210207.2億元，較2021年增長60970.2億元；人均國內生產(chǎn)總值85698元，較2021年增長4328元。

2）、居民人均可支配收入

收入是消費的基礎和前提，雙方呈正比的關系，收入越高消費也越高。近年來不斷開業(yè)的購物中心正是最好的反應。經(jīng)濟勢態(tài)發(fā)展迅猛，可見市民的生活水平、經(jīng)濟收入平穩(wěn)、穩(wěn)中向好。2023年一季度全國全國居民人均可支配收入中位數(shù)8895元，增長4.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)12175元，增長3.9%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)4864元，增長5.6%。

五、行業(yè)發(fā)展歷程

購物中心引入中國，已有上百年歷史，北京、上海和香港均有深厚的商業(yè)沉淀。改革開放以來，購物中心在中國生根發(fā)芽，華南商業(yè)主要受香港購物中心影響輻射，華東、華北和華西圍繞上海、北京和成都，各自蓬勃發(fā)展。不同時期，呈現(xiàn)以下不同特點。

購物中心是商業(yè)空間中最具規(guī)模體量和復雜性的形式，它反映了一個時代最受追捧的零售消費模式。大型購物中心在過去20年間發(fā)生了深刻變化，逐步從商品緊缺年代依托貨物本身的售賣本質和倉儲式售賣形式，轉變?yōu)橐匀藶楸疽劳猩唐返亩鄨鼍胺合M生活方式聚集地。

20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。如今，國內購物中心正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢頭。進入21世紀后，國際知名品牌開始涌入中國市場，并逐漸成為購物中心的重要組成部分。同時，在競爭日益激烈的情況下，購物中心也開始向專業(yè)化方向轉變。近幾年來，隨著消費者需求不斷提高和科技應用不斷推進，購物中心也在不斷進行創(chuàng)新升級，并逐漸實現(xiàn)多元化經(jīng)營。例如引入電影院、兒童樂園等配套設施。未來幾年內，預計中國將有更多國際知名品牌涌入市場，并對傳統(tǒng)零售行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊;同時，在數(shù)字經(jīng)濟持續(xù)蓬勃發(fā)展的背景下，“無人店”、“智能支付”等新興模式也將逐漸走進人們視野。

六、競爭格局

1、購物中心行業(yè)相關標桿企業(yè)

上世紀九十年代，百貨商場是人們購買高端商品的主要場所，具有“規(guī)模大、商品全”的特點，業(yè)態(tài)除了涵蓋服裝、化妝品配飾、兒童用品、黃金珠寶、家電等外，還包括當時流行的娛樂業(yè)態(tài)，如溜冰場、影院、游樂城等。九十年代，以深圳國貿(mào)、天虹百貨為代表的百貨業(yè)迅速發(fā)展。同期外資零售業(yè)加快進入中國，我國購物中心行業(yè)競爭逐漸加劇。截止目前，我國購物中心行業(yè)相關標桿企業(yè)有大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、上海世茂股份有限公司、銀座集團股份有限公司、文峰大世界連鎖發(fā)展股份有限公司、居然之家新零售集團股份有限公司、茂業(yè)商業(yè)股份有限公司、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司、王府井集團股份有限公司等等。

2、代表企業(yè)-天虹股份

天虹股份主營業(yè)務有平臺型與垂直型兩類。平臺型業(yè)務為百貨和購物中心，以聯(lián)營、租賃等合作模式為主；垂直型業(yè)務為超市，主要是自營模式。天虹百貨提供品質、時尚的商品和優(yōu)質的生活服務，持續(xù)進行中高端升級或轉型；天虹購物中心定位為暢享歡樂時光的時尚生活中心，包含吃喝玩樂、時尚零售、兒童成長、便利生活四大內容，并通過打造特色主題街區(qū)升級顧客體驗；天虹超市定位中高端、數(shù)字化、體驗式的生活超市，滿足中產(chǎn)家庭生活所需，通過提供品質、健康、高性價比的商品以及現(xiàn)場特色服務與體驗，為消費者提供品質健康生活解決方案。

2022年天虹股份有百貨和購物中心共102家，與2021年持平；百貨和購物中心面積共411.14萬平方米，較2021年增長14.04萬平方米。

從營業(yè)收入來看，2018年，天虹股份百貨和購物中心營業(yè)收入達到107.67億元，2019年為107.67億元，2020年疫情影響，百貨和購物中心營業(yè)收入下降至30.01億元，2021年出現(xiàn)小幅回升，百貨和購物中心營業(yè)收入為42.2億元，2022年為39.31億元。

七、行業(yè)發(fā)展趨勢

購物中心是商業(yè)品牌和線下渠道的集聚地，是兌現(xiàn)人民美好生活的橋頭堡，更是繁榮城市商業(yè)經(jīng)濟、改善基礎設施和服務環(huán)境、提升流通循環(huán)效率和消費承載力的重要載體。

購物中心作為一種集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體的綜合性商業(yè)形態(tài)，給人們的購物、休閑、娛樂帶來了便利，改變了人們的消費習慣和生活方式。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國購物中心行業(yè)迎來了快速的發(fā)展，成為城市商業(yè)發(fā)展的重要組成部分。但近年來，消費者日益成熟的購物邏輯，例如比較購物、線上線下結合購物以及社交化購物體驗等需求，對線下購物中心提出了更高的要求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國購物中心行業(yè)市場深度分析及未來趨勢預測報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。