摘要：受到疫情等因素的影響，2022年，中國新開業(yè)購物中心數(shù)量為366個，同比下降33.09%。不過，盡管面臨挑戰(zhàn)，購物中心行業(yè)依然保持了一定的發(fā)展勢頭。從全國范圍來看，購物中心存量項目持續(xù)增長，截至2022年底，全國購物中心存量項目面積達(dá)5.03億平方米，同比增長5.9%。這表明購物中心行業(yè)在整體規(guī)模上仍在不斷擴大。在業(yè)態(tài)方面，購物中心繼續(xù)向多元化發(fā)展，零售、餐飲、文體娛樂等業(yè)態(tài)相互融合，為消費者提供更為豐富的購物體驗。同時，購物中心也注重提升服務(wù)質(zhì)量和消費體驗，通過智能化、高效化的手段滿足消費者日益多樣化的需求。

一、定義及分類

購物中心是現(xiàn)代城市或市鎮(zhèn)中常見的建筑物，是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。國內(nèi)購物中心通?？梢苑譃樯鐓^(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類，也可按照購物中心規(guī)模分類分為巨型/超級購物中心、大型購物中心、中型購物中心、小型購物中心，還可按照開發(fā)商背景及經(jīng)營管理模式分類分為物業(yè)型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。

二、行業(yè)政策

近幾年來，為了促進(jìn)市場需求發(fā)展，政府出臺一系列政策，促進(jìn)購物中心行業(yè)的健康發(fā)展。2023年8月，中央財辦等九部門印發(fā)《關(guān)于推動農(nóng)村流通高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出引導(dǎo)縣城綜合商貿(mào)服務(wù)中心、購物中心、大型商超通過連鎖加盟等方式向鄉(xiāng)村延伸營銷服務(wù)，促進(jìn)城鄉(xiāng)商貿(mào)流通企業(yè)協(xié)同化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。這一舉措為購物中心行業(yè)的拓展提供了新的方向。購物中心可以通過連鎖加盟的方式，將品牌和服務(wù)延伸到鄉(xiāng)村地區(qū)，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求，同時也為購物中心自身的發(fā)展開辟了新的市場。

三、發(fā)展歷程

中國購物中心行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段。起步階段，20世紀(jì)80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。品牌化及專業(yè)化階段，進(jìn)入21世紀(jì)后，國際知名品牌開始涌入中國市場，并逐漸成為購物中心的重要組成部分。同時，在競爭日益激烈的情況下，購物中心也開始向?qū)I(yè)化方向轉(zhuǎn)變。創(chuàng)新升級至多元化階段，2010年至近幾年來，隨著消費者需求不斷提高和科技應(yīng)用不斷推進(jìn)，購物中心也在不斷進(jìn)行創(chuàng)新升級，并逐漸實現(xiàn)多元化經(jīng)營。例如引入電影院，兒童樂園等配套設(shè)施。智能化階段，未來幾年內(nèi)，預(yù)計中國將有更多國際知名品牌涌入市場，并對傳統(tǒng)零售行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊；同時，在數(shù)字經(jīng)濟持續(xù)蓬勃發(fā)展的背景下，“無人店”、“智能支付”等新興模式也將逐漸走進(jìn)人們視野。

四、行業(yè)壁壘

1、資金壁壘

首先，購物中心的開發(fā)建設(shè)需要龐大的初始投資，包括土地購置、建筑設(shè)計、施工建設(shè)以及裝修等費用。對于新進(jìn)入者而言，沒有足夠的資金實力很難涉足這一行業(yè)。此外，購物中心在運營過程中也需要持續(xù)的資金投入，如租金、人員工資、市場推廣等費用，這些都需要企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。資金壁壘的存在，使得許多潛在進(jìn)入者望而卻步，限制了行業(yè)的競爭程度。資金壁壘還體現(xiàn)在購物中心行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)上。購物中心規(guī)模越大，吸引的商家和消費者就越多，從而能夠形成更強的市場競爭力。然而，大規(guī)模購物中心的建設(shè)和運營需要更高的資金投入，這對于資金實力較弱的企業(yè)來說是一個難以逾越的障礙。

2、品牌與運營壁壘

品牌是購物中心吸引消費者和商家的重要因素，它代表了購物中心的形象和信譽。對于新進(jìn)入者來說，要在短時間內(nèi)建立起知名度和良好的品牌形象并不容易。此外，購物中心的運營管理能力也是決定其成敗的關(guān)鍵。從招商、選品、布局到日常管理、服務(wù)提升等各個環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)的運營團隊來把控。這些都需要長期的經(jīng)驗積累和專業(yè)知識的支撐，是新進(jìn)入者難以在短期內(nèi)復(fù)制的。

3、政策與法規(guī)壁壘

政府在規(guī)劃、審批、監(jiān)管等方面對購物中心有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。例如，購物中心的選址需要符合城市規(guī)劃的要求，建筑設(shè)計和施工需要遵守相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，運營過程中也需要遵守消費者權(quán)益保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的法律法規(guī)。這些政策和法規(guī)的存在，增加了新進(jìn)入者進(jìn)入行業(yè)的難度和成本。此外，政策的變化也可能對購物中心行業(yè)產(chǎn)生重大影響。例如，政府對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策、稅收政策等都可能影響購物中心的盈利能力和發(fā)展前景。因此，購物中心企業(yè)需要密切關(guān)注政策動態(tài)，及時調(diào)整經(jīng)營策略以應(yīng)對潛在的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

購物中心產(chǎn)業(yè)鏈上游主要由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商品供應(yīng)商、電影院、兒童樂園等組成，其中商品包括衣服、鞋子、生鮮食品、家居、電子產(chǎn)品等；產(chǎn)業(yè)鏈中游由購物中心運營企業(yè)組成；產(chǎn)業(yè)鏈下游為消費者。

購物中心行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

大連萬達(dá)集團股份有限公司

中國華潤有限公司

中糧地產(chǎn)(集團)股份有限公司

凱德置地(中國)投資有限公司

家居

金星銅集團有限公司

杭州璽匠文化創(chuàng)意股份有限公司

北京市琺瑯廠有限責(zé)任公司

北京工美集團有限責(zé)任公司

電子產(chǎn)品

華為投資控股有限公司

OPPO廣東移動通信有限公司

維沃移動通信有限公司

榮耀終端有限公司

小米科技有限責(zé)任公司

電影院

萬達(dá)電影股份有限公司

橫店影視股份有限公司

大地影院發(fā)展有限公司

中國電影股份有限公司

上游

華潤萬象生活有限公司

重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

大悅城控股集團股份有限公司

中游

消費者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）華潤萬象生活有限公司

華潤萬象生活有限公司在購物中心領(lǐng)域的業(yè)務(wù)涵蓋了開業(yè)前管理及運營管理服務(wù)、物業(yè)管理以及商業(yè)分組服務(wù)。公司商管業(yè)務(wù)聚焦高端與品質(zhì)購物中心，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業(yè)產(chǎn)品線。其中，萬象城定位“引領(lǐng)高品質(zhì)風(fēng)尚標(biāo)桿”，聚焦一二線城市核心區(qū)或潛力區(qū)域布局。2023年，華潤萬象生活總營收為147.67億元，同比增長22.89%。在營購物中心全年實現(xiàn)零售額人民幣1812億元，同比增長43.3%，零售額增速大幅優(yōu)于社會消費品零售總額增速。公司全年新開13座購物中心，年末在管購物中心達(dá)101座，其中重奢購物中心增至13座，穩(wěn)居行業(yè)第一。

2019-2023年華潤萬象生活總營收情況

（2）大悅城控股集團股份有限公司

大悅城控股集團股份有限公司，作為中糧集團旗下的地產(chǎn)投資和管理平臺，擁有深厚的背景和實力。在購物中心領(lǐng)域，大悅城控股的業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為突出。大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產(chǎn)階級，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體，匯集購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能。其以超前的態(tài)度，創(chuàng)造領(lǐng)時代之先的生活方式，以多元業(yè)態(tài)、全面生活為功能基礎(chǔ)，期望影響、啟發(fā)青年生活方式轉(zhuǎn)變并推動城市發(fā)展。公司在全國范圍內(nèi)積極布局，商業(yè)項目現(xiàn)已落地全國超20個城市，在運營、在建項目總數(shù)40余個，引領(lǐng)消費升級背景下的商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。2023年前三季度，大悅城營業(yè)收入為207億元，同比下降16.73%；歸母凈利潤為-5億元，同比下降654.58%。

2017-2023年前三季度大悅城經(jīng)營情況

六、行業(yè)現(xiàn)狀

受到疫情等因素的影響，2022年中國新開業(yè)購物中心數(shù)量為366個，同比下降33.09%。不過，盡管面臨挑戰(zhàn)，購物中心行業(yè)依然保持了一定的發(fā)展勢頭。從全國范圍來看，購物中心存量項目持續(xù)增長，截至2022年底，全國購物中心存量項目面積達(dá)5.03億平方米，同比增長5.9%。這表明購物中心行業(yè)在整體規(guī)模上仍在不斷擴大。在業(yè)態(tài)方面，購物中心繼續(xù)向多元化發(fā)展，零售、餐飲、文體娛樂等業(yè)態(tài)相互融合，為消費者提供更為豐富的購物體驗。同時，購物中心也注重提升服務(wù)質(zhì)量和消費體驗，通過智能化、高效化的手段滿足消費者日益多樣化的需求。

2016-2022年中國新開業(yè)購物中心數(shù)量

七、發(fā)展因素

1、機遇

（1）消費升級帶來的市場機遇

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入的不斷增長，消費升級趨勢日益明顯。消費者對購物環(huán)境、商品品質(zhì)和服務(wù)體驗的要求越來越高，這為購物中心提供了巨大的市場機遇。購物中心可以通過引入更多高品質(zhì)、有特色的品牌，提升整體購物環(huán)境的舒適度和便利性，滿足消費者對美好生活的追求。同時，購物中心還可以結(jié)合消費者的興趣和需求，打造多元化的業(yè)態(tài)組合，如引入餐飲、娛樂、文化等多元化服務(wù)，為消費者提供一站式的購物體驗。

（2）數(shù)字化轉(zhuǎn)型帶來的創(chuàng)新機遇

在數(shù)字化浪潮的推動下，購物中心行業(yè)正迎來數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要機遇。通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，購物中心可以實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷、智能管理和優(yōu)化運營。例如，購物中心可以通過收集和分析消費者的購物行為和偏好，制定個性化的營銷策略，提高營銷效果；同時，購物中心還可以通過智能管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對商場內(nèi)各項設(shè)施和服務(wù)的實時監(jiān)控和調(diào)度，提高運營效率和服務(wù)質(zhì)量。數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅為購物中心帶來了創(chuàng)新的發(fā)展動力，也為消費者提供了更加便捷、智能的購物體驗。

（3）城市發(fā)展和商業(yè)更新需求

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市綜合體和商業(yè)綜合體的發(fā)展需求日益增加，為購物中心行業(yè)帶來了新的機遇。在城市更新和拓展規(guī)劃中，購物中心往往被視為重要的商業(yè)配套設(shè)施，與寫字樓、住宅、酒店等形成互補和聯(lián)動，共同構(gòu)建城市綜合體。購物中心可以通過與城市規(guī)劃者和地產(chǎn)開發(fā)商合作，參與城市更新和商業(yè)綜合體項目，充分利用城市發(fā)展的紅利，擴大市場份額和品牌影響力。同時，隨著消費結(jié)構(gòu)和消費習(xí)慣的不斷變化，購物中心有機會通過不斷創(chuàng)新和自我更新，滿足城市居民對于購物、娛樂、休閑等方面的多元化需求，成為城市生活的重要組成部分。

2、挑戰(zhàn)

（1）激烈的市場競爭

隨著購物中心行業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場競爭日益激烈。各大購物中心紛紛加大投入，提升硬件設(shè)施和服務(wù)水平，以吸引更多的消費者。然而，這也導(dǎo)致了行業(yè)的同質(zhì)化競爭現(xiàn)象嚴(yán)重，許多購物中心在品牌、業(yè)態(tài)、環(huán)境等方面缺乏特色，難以脫穎而出。此外，線上購物的興起也對傳統(tǒng)購物中心構(gòu)成了威脅，消費者可以更加便捷地通過電商平臺進(jìn)行購物，這使得購物中心的客流量受到一定影響。

（2）運營成本上升

購物中心在運營過程中面臨著不斷上升的成本壓力。租金、人員工資、水電費、營銷費用等各項開支都在不斷增加，這使得購物中心的利潤空間受到擠壓。同時，購物中心還需要投入大量資金進(jìn)行設(shè)施維護(hù)和升級，以保持其競爭力和吸引力。然而，隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，購物中心的盈利能力面臨著越來越大的挑戰(zhàn)。

（3）消費者需求多樣化

隨著消費者生活水平的提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，他們對購物中心的需求也日益多樣化。消費者不僅關(guān)注購物中心的商品種類和品牌，還注重購物環(huán)境的舒適度、服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣以及文化活動的豐富性。這要求購物中心必須不斷創(chuàng)新，提升服務(wù)水平和文化內(nèi)涵，以滿足消費者的多元化需求。然而，這對于許多購物中心來說是一個不小的挑戰(zhàn)，需要投入大量的人力、物力和財力進(jìn)行改進(jìn)和升級。

八、競爭格局

從購物中心全國數(shù)量布局、經(jīng)營規(guī)模、本土化&國際化戰(zhàn)略、資產(chǎn)運作情況來看，萬達(dá)商業(yè)、萬科集團、碧桂園文商旅以及華潤萬象這四大頭部購物中心企業(yè)無疑占據(jù)了顯著地位。它們不僅數(shù)量眾多，遍布全國各大城市，而且業(yè)態(tài)完善，為消費者提供了豐富多樣的購物體驗。這些企業(yè)通過精準(zhǔn)的市場定位和精細(xì)化的管理，成功吸引了大量消費者，實現(xiàn)了可觀的經(jīng)營規(guī)模。第一梯隊是國際化戰(zhàn)略經(jīng)驗豐富的凱德中國、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)以及本土化經(jīng)驗突出的重慶百貨。第二梯隊是亞歐百貨、百聯(lián)股份、王府井股份，第四梯隊代表為購物中心全國拓展速度放慢，新購物中心業(yè)態(tài)更新放緩的蘇寧置業(yè)、大悅城等。

中國購物中心行業(yè)競爭梯隊

九、發(fā)展趨勢

1、多元化與差異化的消費模式

隨著消費者需求的多樣化，未來的購物中心將更加注重多元化和差異化的消費模式。購物中心將積極引入各種創(chuàng)新業(yè)態(tài)和品牌，包括特色餐飲、時尚服飾、文化創(chuàng)意、娛樂休閑等，以滿足不同消費者的需求。同時，購物中心還將注重打造獨特的主題和風(fēng)格，形成差異化的競爭優(yōu)勢。例如，可以打造以環(huán)保為主題的購物中心，推廣綠色消費理念；或者打造以文化藝術(shù)為主題的購物中心，提供豐富的文化活動和展覽。

2、體驗式消費的崛起

隨著消費者對購物體驗的要求不斷提高，體驗式消費將成為購物中心未來發(fā)展的重要趨勢。購物中心將不再僅僅是一個購物場所，更是一個集購物、餐飲、娛樂、文化等多功能于一體的消費體驗中心。未來，購物中心將更加注重打造獨特的場景和氛圍，引入更多具有創(chuàng)意和互動性的業(yè)態(tài)和品牌，提供豐富多樣的消費體驗。同時，購物中心還將加強與文化藝術(shù)、科技等領(lǐng)域的合作，為消費者帶來更為新穎、有趣的消費體驗。

3、綠色環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

在全球環(huán)保意識的不斷提升下，綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展將成為購物中心行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。未來，購物中心將更加注重環(huán)保和節(jié)能設(shè)計，采用綠色建筑、綠色能源等環(huán)保技術(shù)，降低能源消耗和環(huán)境污染。同時，購物中心還將加強垃圾分類、資源回收等環(huán)保措施，推動綠色消費文化的普及。此外，購物中心還將積極履行社會責(zé)任，參與公益慈善活動，推動社會和諧發(fā)展。