2023年中國(guó)舊房改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析：政府積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造，存量需求助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展[圖]

內(nèi)容概要：2018-2022年期間，我國(guó)二手房、存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其占比也在不斷提升。近年來(lái)，隨著新增住房的發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主力逐漸向存量市場(chǎng)傾斜，推動(dòng)存量房裝修規(guī)模占比持續(xù)提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來(lái)，在市場(chǎng)需求加速回暖的推動(dòng)下，二手房及存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步提升，奧維云網(wǎng)預(yù)計(jì)，2023年我國(guó)二手房裝修市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模為17404.6億元，占比44.34%。

關(guān)鍵詞：專(zhuān)項(xiàng)債、老舊小區(qū)改造、二手房銷(xiāo)售價(jià)格、存量房裝修規(guī)模

一、持續(xù)加快老舊小區(qū)改造，加速釋放市場(chǎng)潛在需求

專(zhuān)項(xiàng)債作為政府拉動(dòng)投資最直接、最有效的政策工具之一，是地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券的重要抓手，自2015年首次發(fā)行以來(lái)，國(guó)家和政府部門(mén)持續(xù)加大專(zhuān)項(xiàng)債券的投入力度，從2015年的1000億元增長(zhǎng)至2022年的3.65萬(wàn)億元，成為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵舉措。2023年專(zhuān)項(xiàng)債預(yù)計(jì)發(fā)行額度達(dá)到3.8萬(wàn)億元，持續(xù)創(chuàng)新高，截至2023年9月底，今年以來(lái)，我國(guó)用于羨慕建設(shè)的新增專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模達(dá)到3.3萬(wàn)億元，完成90%左右。在專(zhuān)項(xiàng)債的應(yīng)用領(lǐng)域中，投入規(guī)模較大的領(lǐng)域分別為市政產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流冷鏈、交通基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、保障性安居工程、農(nóng)林水利，規(guī)模分別為1.2萬(wàn)億元、0.56萬(wàn)億元、0.5萬(wàn)億元、0.43萬(wàn)億元、0.23萬(wàn)億元，分別占同期專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模的35%、17%、15%、13%、7%。

隨著2023年各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債的持續(xù)落地，部分地區(qū)開(kāi)始著手謀劃2024年專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目。依據(jù)監(jiān)管要求，2024年我國(guó)專(zhuān)項(xiàng)債投向整體保持十大領(lǐng)域不變，其中保障性安居工程包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶(hù)區(qū)改造四個(gè)細(xì)項(xiàng)。今年以來(lái)，城中村改造、保障性住房作為國(guó)家政策重點(diǎn)，國(guó)家和政府部門(mén)相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策，大力推動(dòng)城中村改造和保障性住房建設(shè)。如2023年7月出臺(tái)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》；2023年8月出臺(tái)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，均提出要多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。為此，專(zhuān)項(xiàng)債投向領(lǐng)域也對(duì)部分細(xì)分領(lǐng)域做出部分變動(dòng)，在保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。未來(lái)在專(zhuān)項(xiàng)債券的推動(dòng)和扶持下，地方政府部門(mén)將持續(xù)加大對(duì)城中村、老舊小區(qū)等領(lǐng)域改造力度，進(jìn)一步加大舊房改造需求，全面提升居民生活和居住水平。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《中國(guó)舊房改造行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資前景研判報(bào)告》

老舊小區(qū)、城中村是我國(guó)城鎮(zhèn)化的短板，在新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，為全面提升居民幸福指數(shù)，構(gòu)建和諧美好的社會(huì)，近兩年來(lái)，國(guó)家和政府部門(mén)積極推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2020-2022年期間，我國(guó)累計(jì)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共計(jì)14.8萬(wàn)個(gè)，惠及居民2577萬(wàn)戶(hù)，累計(jì)投資約6000億元。今年以來(lái)，在中央政府的帶動(dòng)下，各地政府部門(mén)相繼出臺(tái)城中村改造相關(guān)規(guī)劃，上半年我國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬(wàn)個(gè)，惠及居民742萬(wàn)戶(hù)，按小區(qū)數(shù)計(jì)開(kāi)工率達(dá)80.4%，據(jù)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)，僅差1.04萬(wàn)個(gè)，下半年在政策的大力扶持下，有望超預(yù)期完成。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化也逐步進(jìn)入城市更新時(shí)代，老舊小區(qū)改造和城中村改造成為繼棚戶(hù)區(qū)改造之后的另一大重點(diǎn)，也是我國(guó)保障性安居工程的主要項(xiàng)目之一，在十四五期間，全國(guó)重點(diǎn)改造2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)。同時(shí)，老舊小區(qū)等舊房改造也將為建材行業(yè)帶來(lái)新興發(fā)展機(jī)遇，舊房改造項(xiàng)目主要涉及防水、外墻涂料、外墻保溫、管材等四大板塊，而這四大板塊主要集中應(yīng)用于基礎(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目，通常直接有財(cái)政資產(chǎn)支持，因此舊房改造有望為建材帶來(lái)更加確定的增量市場(chǎng)。根據(jù)此前預(yù)計(jì)，十四五期間因老舊小區(qū)改造而帶來(lái)的建材新增市場(chǎng)空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外墻涂料增加943.10億元，保溫材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。通常情況下，城中村改造周期一般為7-8 年，預(yù)計(jì)改造部分每年有望拉動(dòng)6000-8000億元投資額，隨著老舊小區(qū)改造、城中村改造等舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，將持續(xù)帶動(dòng)地區(qū)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步提升居民的生活水平。

建材行業(yè)作為與舊房改造密切相關(guān)的行業(yè)，對(duì)于舊房改造的發(fā)展有著重要作用。據(jù)中國(guó)建筑材料聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月我國(guó)建筑材料工業(yè)景氣指數(shù)為101.9點(diǎn)，比上月回升0.2點(diǎn)，高于臨界點(diǎn)，處于景氣區(qū)間，建筑材料工業(yè)運(yùn)行保持平穩(wěn)。其中建材重點(diǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)保持穩(wěn)定，墻體材料、防水建材、隔熱保溫材料、建筑技術(shù)玻璃等子行業(yè)生產(chǎn)指數(shù)比上月出現(xiàn)不同程度的回升，建材市場(chǎng)需求保持平穩(wěn)。同時(shí)，自2023年8月以來(lái)，貨幣、金融等領(lǐng)域的寬松政策頻出，建材等十大行業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)工作方案密集出臺(tái)，有效減輕了建筑項(xiàng)目的資金壓力。2023年11月，建材產(chǎn)品相關(guān)應(yīng)用項(xiàng)目回款有所好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)及重點(diǎn)工程出現(xiàn)趕工現(xiàn)象，支撐市場(chǎng)需求穩(wěn)定，建材行業(yè)總體保持穩(wěn)健運(yùn)行態(tài)勢(shì)，為舊房改造提供堅(jiān)實(shí)的原材料支撐，助力舊房改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)和順利開(kāi)展。

二、存量房屋釋放充足舊改需求，低價(jià)住宅為行業(yè)創(chuàng)造增量空間

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)加快推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化速率逐年提高，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)狀況得到持續(xù)改善，地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距也在不斷縮小。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提升，從2010年的49.95%提升至2022年的65.22%。

為進(jìn)一步加快提升城鎮(zhèn)化水平，近兩年來(lái)，我國(guó)加快推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，在城市更新、舊城改造、保障房等項(xiàng)目的推動(dòng)下，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)成效顯著。在國(guó)家政策的積極推動(dòng)下，各地方政府部門(mén)加快推動(dòng)舊房改造，同時(shí)，我國(guó)作為人口大國(guó)，人口基數(shù)大，進(jìn)而同樣有著較大的改善性住房需求。2022年我國(guó)人口14.12億，若人均改善性居住需求增加1平方米，全國(guó)則會(huì)增加14.12億平方米的增量改善需求。據(jù)東興證券研究所測(cè)算，2022年我國(guó)城市存量住房建筑面積為381億平方米，若每年存量住房折舊率為10%，則會(huì)新增38.1億平方米的改善性需求，在新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推動(dòng)下，住房改善性需求也將持續(xù)增加，推動(dòng)舊房改造進(jìn)一步發(fā)展。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)放緩的背景下，新房需求逐步下降，存量房的改善性裝修需求逐步增加，二次裝修、局部裝修成為裝修市場(chǎng)中的主要消費(fèi)需求。不少家居裝修公司表示，近年來(lái)二手房裝修、局部裝修的業(yè)務(wù)量所占比例在不斷提升，甚至能占據(jù)一半業(yè)務(wù)量。據(jù)觀研網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)二十年以上房齡的住宅套數(shù)約為2.7億套，隨著房屋居住年限的不斷增加，居民生活水平和消費(fèi)觀念的持續(xù)變化，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施、裝修裝飾的翻新、改裝需求也在不斷增加。在用戶(hù)需求、政府扶持、消費(fèi)升級(jí)等多重因素的共同推動(dòng)下，我國(guó)加快老舊小區(qū)、房屋改造，二十年以上房齡住宅的翻新改造需求也在持續(xù)增加，進(jìn)一步推動(dòng)舊房改造產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

今年以來(lái)，隨著部委政策的陸續(xù)發(fā)布，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也在持續(xù)調(diào)整運(yùn)行，截至2023年9月，全國(guó)已有25個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，近30城放松限購(gòu)政策，助力我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年1月至9月，北京二手住宅成交118393套，較2022年同期上漲7.2%，同時(shí)4月至7月連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)；8月，在政策利好拉動(dòng)下二手房市場(chǎng)止跌回升；9月，在政策持續(xù)發(fā)酵下二手房成交量繼續(xù)回升。今年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，從長(zhǎng)期看，目前我國(guó)人均GDP剛剛超過(guò)1.2萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。

從二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)的影響，購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力。為加快推動(dòng)二手住宅銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，今年以來(lái)，我國(guó)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體呈現(xiàn)保持下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比、同比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年10月，一線城市二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，二線城市二手住宅環(huán)比下降0.5%，三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。在70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市達(dá)到67個(gè)。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，二線城市二手住宅同比下降3.3%，三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.6%，在70個(gè)大中城市中，二手住宅同比下降城市有67個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。二手住宅房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)置二手房屋的資金壓力，隨著二手住宅房銷(xiāo)量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房屋裝修、翻新需求也將持續(xù)增加，推動(dòng)舊房改造行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

住宅裝修裝飾作為剛性消費(fèi)需求，下游C端消費(fèi)群體孕育著龐大的市場(chǎng)空間。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，國(guó)內(nèi)居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，越來(lái)越多家庭開(kāi)展注重居住環(huán)境的改善。2005年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，激發(fā)了國(guó)內(nèi)家庭住宅裝修裝飾的需求，專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的家裝效果逐漸成為市場(chǎng)主流。時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于家裝行業(yè)的影響仍在延續(xù)。今年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)松綁，家居市場(chǎng)消費(fèi)信心進(jìn)一步激活，推動(dòng)二手房、存量房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)提升。

據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年期間，我國(guó)二手房、存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其占比也在不斷提升。近年來(lái)，隨著新增住房的發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主力逐漸向存量市場(chǎng)傾斜，推動(dòng)存量房裝修規(guī)模占比持續(xù)提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來(lái)，在市場(chǎng)需求加速回暖的推動(dòng)下，二手房及存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步提升，奧維云網(wǎng)預(yù)計(jì)，2023年我國(guó)二手房裝修市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場(chǎng)規(guī)模為17404.6億元，占比44.34%。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢(xún)（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)舊房改造行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資前景研判報(bào)告》。智研咨詢(xún)是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢(xún)】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。