2023年中國舊房改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析：政府積極推動老舊小區(qū)改造，存量需求助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展[圖]

內(nèi)容概要：2018-2022年期間，我國二手房、存量房裝修市場規(guī)模保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，其占比也在不斷提升。近年來，隨著新增住房的發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)市場發(fā)展主力逐漸向存量市場傾斜，推動存量房裝修規(guī)模占比持續(xù)提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來，在市場需求加速回暖的推動下，二手房及存量房裝修市場規(guī)模有望進一步提升，奧維云網(wǎng)預計，2023年我國二手房裝修市場規(guī)模有望達到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場規(guī)模為17404.6億元，占比44.34%。

關(guān)鍵詞：專項債、老舊小區(qū)改造、二手房銷售價格、存量房裝修規(guī)模

一、持續(xù)加快老舊小區(qū)改造，加速釋放市場潛在需求

專項債作為政府拉動投資最直接、最有效的政策工具之一，是地方政府專項債券的重要抓手，自2015年首次發(fā)行以來，國家和政府部門持續(xù)加大專項債券的投入力度，從2015年的1000億元增長至2022年的3.65萬億元，成為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的關(guān)鍵舉措。2023年專項債預計發(fā)行額度達到3.8萬億元，持續(xù)創(chuàng)新高，截至2023年9月底，今年以來，我國用于羨慕建設的新增專項債發(fā)行規(guī)模達到3.3萬億元，完成90%左右。在專項債的應用領(lǐng)域中，投入規(guī)模較大的領(lǐng)域分別為市政產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流冷鏈、交通基礎(chǔ)設施、社會事業(yè)、保障性安居工程、農(nóng)林水利，規(guī)模分別為1.2萬億元、0.56萬億元、0.5萬億元、0.43萬億元、0.23萬億元，分別占同期專項債規(guī)模的35%、17%、15%、13%、7%。

隨著2023年各類專項債的持續(xù)落地，部分地區(qū)開始著手謀劃2024年專項債項目。依據(jù)監(jiān)管要求，2024年我國專項債投向整體保持十大領(lǐng)域不變，其中保障性安居工程包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造四個細項。今年以來，城中村改造、保障性住房作為國家政策重點，國家和政府部門相繼出臺多項政策，大力推動城中村改造和保障性住房建設。如2023年7月出臺《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》；2023年8月出臺《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，均提出要多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設結(jié)合好。為此，專項債投向領(lǐng)域也對部分細分領(lǐng)域做出部分變動，在保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。未來在專項債券的推動和扶持下，地方政府部門將持續(xù)加大對城中村、老舊小區(qū)等領(lǐng)域改造力度，進一步加大舊房改造需求，全面提升居民生活和居住水平。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國舊房改造行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資前景研判報告》

老舊小區(qū)、城中村是我國城鎮(zhèn)化的短板，在新型城鎮(zhèn)化的推動下，為全面提升居民幸福指數(shù)，構(gòu)建和諧美好的社會，近兩年來，國家和政府部門積極推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。據(jù)住建部統(tǒng)計，2020-2022年期間，我國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共計14.8萬個，惠及居民2577萬戶，累計投資約6000億元。今年以來，在中央政府的帶動下，各地政府部門相繼出臺城中村改造相關(guān)規(guī)劃，上半年我國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬個，惠及居民742萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率達80.4%，據(jù)計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，僅差1.04萬個，下半年在政策的大力扶持下，有望超預期完成。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化也逐步進入城市更新時代，老舊小區(qū)改造和城中村改造成為繼棚戶區(qū)改造之后的另一大重點，也是我國保障性安居工程的主要項目之一，在十四五期間，全國重點改造2000年底前建成的21.9萬個老舊小區(qū)。同時，老舊小區(qū)等舊房改造也將為建材行業(yè)帶來新興發(fā)展機遇，舊房改造項目主要涉及防水、外墻涂料、外墻保溫、管材等四大板塊，而這四大板塊主要集中應用于基礎(chǔ)類項目，通常直接有財政資產(chǎn)支持，因此舊房改造有望為建材帶來更加確定的增量市場。根據(jù)此前預計，十四五期間因老舊小區(qū)改造而帶來的建材新增市場空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外墻涂料增加943.10億元，保溫材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。通常情況下，城中村改造周期一般為7-8 年，預計改造部分每年有望拉動6000-8000億元投資額，隨著老舊小區(qū)改造、城中村改造等舊房改造的穩(wěn)步推進，將持續(xù)帶動地區(qū)周邊經(jīng)濟發(fā)展，進一步提升居民的生活水平。

建材行業(yè)作為與舊房改造密切相關(guān)的行業(yè)，對于舊房改造的發(fā)展有著重要作用。據(jù)中國建筑材料聯(lián)合會數(shù)據(jù)顯示，2023年11月我國建筑材料工業(yè)景氣指數(shù)為101.9點，比上月回升0.2點，高于臨界點，處于景氣區(qū)間，建筑材料工業(yè)運行保持平穩(wěn)。其中建材重點產(chǎn)品生產(chǎn)保持穩(wěn)定，墻體材料、防水建材、隔熱保溫材料、建筑技術(shù)玻璃等子行業(yè)生產(chǎn)指數(shù)比上月出現(xiàn)不同程度的回升，建材市場需求保持平穩(wěn)。同時，自2023年8月以來，貨幣、金融等領(lǐng)域的寬松政策頻出，建材等十大行業(yè)穩(wěn)增長工作方案密集出臺，有效減輕了建筑項目的資金壓力。2023年11月，建材產(chǎn)品相關(guān)應用項目回款有所好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)項目建設及重點工程出現(xiàn)趕工現(xiàn)象，支撐市場需求穩(wěn)定，建材行業(yè)總體保持穩(wěn)健運行態(tài)勢，為舊房改造提供堅實的原材料支撐，助力舊房改造項目穩(wěn)步推進和順利開展。

二、存量房屋釋放充足舊改需求，低價住宅為行業(yè)創(chuàng)造增量空間

改革開放以來，我國加快推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化速率逐年提高，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟狀況得到持續(xù)改善，地區(qū)經(jīng)濟差距也在不斷縮小。隨著我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提升，從2010年的49.95%提升至2022年的65.22%。

為進一步加快提升城鎮(zhèn)化水平，近兩年來，我國加快推動新型城鎮(zhèn)化建設，在城市更新、舊城改造、保障房等項目的推動下，我國城鎮(zhèn)化建設成效顯著。在國家政策的積極推動下，各地方政府部門加快推動舊房改造，同時，我國作為人口大國，人口基數(shù)大，進而同樣有著較大的改善性住房需求。2022年我國人口14.12億，若人均改善性居住需求增加1平方米，全國則會增加14.12億平方米的增量改善需求。據(jù)東興證券研究所測算，2022年我國城市存量住房建筑面積為381億平方米，若每年存量住房折舊率為10%，則會新增38.1億平方米的改善性需求，在新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推動下，住房改善性需求也將持續(xù)增加，推動舊房改造進一步發(fā)展。

近年來，在房地產(chǎn)市場發(fā)展持續(xù)放緩的背景下，新房需求逐步下降，存量房的改善性裝修需求逐步增加，二次裝修、局部裝修成為裝修市場中的主要消費需求。不少家居裝修公司表示，近年來二手房裝修、局部裝修的業(yè)務量所占比例在不斷提升，甚至能占據(jù)一半業(yè)務量。據(jù)觀研網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年我國二十年以上房齡的住宅套數(shù)約為2.7億套，隨著房屋居住年限的不斷增加，居民生活水平和消費觀念的持續(xù)變化，對于基礎(chǔ)設施、裝修裝飾的翻新、改裝需求也在不斷增加。在用戶需求、政府扶持、消費升級等多重因素的共同推動下，我國加快老舊小區(qū)、房屋改造，二十年以上房齡住宅的翻新改造需求也在持續(xù)增加，進一步推動舊房改造產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

今年以來，隨著部委政策的陸續(xù)發(fā)布，我國地產(chǎn)行業(yè)也在持續(xù)調(diào)整運行，截至2023年9月，全國已有25個省市官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策，近30城放松限購政策，助力我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，今年1月至9月，北京二手住宅成交118393套，較2022年同期上漲7.2%，同時4月至7月連續(xù)4個月呈現(xiàn)下滑態(tài)勢；8月，在政策利好拉動下二手房市場止跌回升；9月，在政策持續(xù)發(fā)酵下二手房成交量繼續(xù)回升。今年10月，國家統(tǒng)計局表示，目前我國房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，從長期看，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。

從二手住宅銷售價格來看，受國家經(jīng)濟大環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)的影響，購房需求增長乏力。為加快推動二手住宅銷售量增長，今年以來，我國二手住宅銷售價格總體呈現(xiàn)保持下降態(tài)勢，環(huán)比、同比均出現(xiàn)負增長。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，一線城市二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，二線城市二手住宅環(huán)比下降0.5%，三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴大0.1個百分點。在70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市達到67個。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點，二線城市二手住宅同比下降3.3%，三線城市二手住宅銷售價格同比下降3.6%，在70個大中城市中，二手住宅同比下降城市有67個，個數(shù)與上月相同。二手住宅房銷售價格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，進一步降低居民購置二手房屋的資金壓力，隨著二手住宅房銷量的穩(wěn)步增長，房屋裝修、翻新需求也將持續(xù)增加，推動舊房改造行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

住宅裝修裝飾作為剛性消費需求，下游C端消費群體孕育著龐大的市場空間。隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟的不斷繁榮，國內(nèi)居民收入的穩(wěn)步增長，越來越多家庭開展注重居住環(huán)境的改善。2005年以來，全國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，激發(fā)了國內(nèi)家庭住宅裝修裝飾的需求，專業(yè)化、高質(zhì)量的家裝效果逐漸成為市場主流。時至今日，房地產(chǎn)市場對于家裝行業(yè)的影響仍在延續(xù)。今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟拉動政策不斷出臺，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)松綁，家居市場消費信心進一步激活，推動二手房、存量房市場規(guī)模持續(xù)提升。

據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年期間，我國二手房、存量房裝修市場規(guī)模保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，其占比也在不斷提升。近年來，隨著新增住房的發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)市場發(fā)展主力逐漸向存量市場傾斜，推動存量房裝修規(guī)模占比持續(xù)提升，從2018年的37.49%提升至2022年的42.68%。2023年以來，在市場需求加速回暖的推動下，二手房及存量房裝修市場規(guī)模有望進一步提升，奧維云網(wǎng)預計，2023年我國二手房裝修市場規(guī)模有望達到4129.2億元，占比10.52%，存量房裝修市場規(guī)模為17404.6億元，占比44.34%。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國舊房改造行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資前景研判報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。