房地產(chǎn)行業(yè)周報(2023年第41周)：城中村改造穩(wěn)步推進(jìn) 銷售熱度有待觀察

板塊行情：（10 月9 日-10 月13 日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.4%，在31 個一級行業(yè)板塊中排名第26 位。

政策要聞：中央層面：1）住建部：超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類實施。堅持依法征收、凈地出讓。城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162 個。2）上海、深圳證券交易所：同意中國人壽、泰康、太平洋、中國人保、平安5家保險資產(chǎn)管理公司試點開展ABS 及REITs 業(yè)務(wù)。地方層面：1）上海：上線存量房交易資金監(jiān)管平臺。2）廣州：直管房住宅主要用于歷史租戶的居住使用，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔住建房管部門及市城市更新項目建設(shè)管理辦公室為直管房具體管理部門，負(fù)責(zé)直管房的具體管理工作；擬放寬公積金提取范圍，可用于市行政區(qū)域內(nèi)本人、配偶或雙方父母擁有所有權(quán)的既有住宅增設(shè)電梯。3）北京：擬規(guī)定新房竣工前應(yīng)組織業(yè)主查驗。4）紹興：全面取消限售；調(diào)整首套房、二套房商貸首付比下限至20%、30%，利率下限分別為LPR-20BP、LPR+20BP；加大推進(jìn)城市有機(jī)更新力度，全面推進(jìn)房票安置政策，市區(qū)內(nèi)加快房票跨區(qū)域使用等。5）赤峰：實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”；已有首套房且名下無貸款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭購買第二套房均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。6）崇左實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，貴港：擬實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。7）海南：首套住房公積金房貸首付下限降至25%。8）舟山：支持公積金支付首付。9）濰坊：公積金可用于支付電梯、房租費用。10）寶雞：

提高公積金最高貸款額度至單人50 萬元；擴(kuò)大異地公積金貸款范圍至全國范圍內(nèi)。11）嘉興：延續(xù)“賣舊換新”予以個人所得稅退稅優(yōu)惠政策。

公司動態(tài)：1）保利置業(yè)：100 億元小公募債券項目獲上交所受理。2）碧桂園：

計劃正式啟動境外債重組。3）融創(chuàng)地產(chǎn)：“PR 融創(chuàng)01”等債券本息已足額劃付，10 月10 日起復(fù)牌。

銷售端：22 年國慶假期主要在41 周，低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致本周成交同環(huán)比大幅上漲，二手房成交處于歷史高位。1）本周21 城商品房成交面積278 萬方，環(huán)比上升231%，同比上升215%；年初至今21 城成交面積1.23 億方，累計同比增速下降4.1%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為89 萬方、130 萬方、59 萬方，環(huán)比分別上升282%、227%、182%，同比分別上升261%、335%、76%。3）本周11 城二手房成交面積184 萬方，環(huán)比上升591%，同比上升731%；年初至今11 城二手房成交面積6308 萬方，同比增長27%。

投資策略：后續(xù)政策重點關(guān)注城中村改造的推進(jìn)，重點推薦深耕一線城市的房企。供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，因城施策對于當(dāng)前地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)或扭轉(zhuǎn)有限，其本質(zhì)是舊發(fā)展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實需求在核心區(qū)高品質(zhì)住宅，通過推動城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實需求。

我們認(rèn)為城中村改造將是后續(xù)地產(chǎn)政策的重點。本輪政策放松，預(yù)計核心一二線城市銷售和價格都有顯著好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造的政策預(yù)期，重點推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、中新集團(tuán)、天地源等。

風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自華創(chuàng)證券有限責(zé)任公司 研究員：單戈