“學(xué)區(qū)房”買賣糾紛多 買賣房屋“戶隨人走” 遲延履行需擔(dān)責(zé)　如何避免在訴訟過(guò)程中被他人惡意使用？【圖】

    對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無(wú)疑是一件大事。購(gòu)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的目的，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對(duì)房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移的問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

    記者7月19日從北京市第三中級(jí)人民法院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，關(guān)于房屋的性質(zhì)，不僅涉及普通房屋，也涉及學(xué)區(qū)房；關(guān)于戶口的性質(zhì)，不僅涉及出賣人家庭的戶口，還涉及到案外人的戶口。

    二手房屋的買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶口遷出的時(shí)間和違約金進(jìn)行約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行遷出的義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定而承擔(dān)賠償責(zé)任。

    “我們對(duì)涉案房屋所處區(qū)域進(jìn)行梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無(wú)法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保子女的入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。”北京市第三中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)齊曉丹說(shuō)。

    學(xué)區(qū)房的購(gòu)買目的較為明顯，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)也高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，將導(dǎo)致購(gòu)買方的子女無(wú)法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。

    在北京市第三中級(jí)人民法院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購(gòu)買房屋是為了解決孩子上學(xué)問(wèn)題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無(wú)法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來(lái)，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女的入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。

    “學(xué)區(qū)房的戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對(duì)于購(gòu)買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)。”北京市第三中級(jí)人民法院法官孫京說(shuō)，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購(gòu)買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。

    據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購(gòu)買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起訴訟。

    如何避免上述指標(biāo)在訴訟過(guò)程中被他人惡意使用？對(duì)此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過(guò)程中及時(shí)申請(qǐng)行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)籍。房屋的出賣人如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。

    法官建議，戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過(guò)程中出現(xiàn)因政策原因所致無(wú)法處理的持續(xù)違約情形。此外，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)及管理機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定有關(guān)房屋買賣遷戶問(wèn)題的行業(yè)操作規(guī)范，明確房地產(chǎn)交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務(wù)，出臺(tái)列有戶口遷移保證金的規(guī)范性合同范本等，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。