“地產(chǎn)界崔永元”胡景暉離職背后：直斥資本推高房租 資本成眾矢之的

    時(shí)代周報(bào)記者 劉娟 發(fā)自北京

    作別工作18年的我愛我家，創(chuàng)始元老胡景暉憤懣難消意難平。這場(chǎng)不歡而散，他自己同樣始料未及。

    連續(xù)3個(gè)小時(shí)的問答，是胡景暉的謝幕表演。8月19日上午10點(diǎn)，北京通州宋莊同澤藝術(shù)館的地下室里，胡景暉布置了一個(gè)簡(jiǎn)陋的個(gè)人溝通會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。沒有背景板，沒有空調(diào)，三臺(tái)風(fēng)扇搖著頭對(duì)著臺(tái)上的胡景暉和臺(tái)下的30家媒體，但他有話要說。

    在炮轟資本是租金暴漲的罪魁禍?zhǔn)?，點(diǎn)名道姓批評(píng)二房東自如和蛋殼等之后，胡景暉出局了。是什么造成了胡景暉的羅生門？是鏈家董事長(zhǎng)左暉暗示我愛我家董事長(zhǎng)謝勇的封殺警告令，還是謝勇卸磨殺驢以防胡景暉功高蓋主的狗血?jiǎng)∏?，現(xiàn)在成了懸案一宗。

    胡景暉筆名叫“胡一刀”，來自武俠小說《雪山飛狐》。他的離職，正攪和得房產(chǎn)中介江湖天翻地覆。這一次，資本再次成為眾矢之的，并促使北京市政府主管部門對(duì)住房租賃企業(yè)提出“三不得”原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導(dǎo)意見。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)已共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

    “未來3個(gè)月，自如將保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)）。”自如方面8月20日晚間回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，他們新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲，此外，全國(guó)9城續(xù)約房源漲幅不超過5%。”

    從行業(yè)“元年”到集中爆發(fā)，從粗線條輪廓到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從落戶、教育等配套權(quán)益明晰到集體建設(shè)用地批準(zhǔn)入市，從ABS產(chǎn)品相繼上市到類REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)發(fā)行，短短時(shí)間里，長(zhǎng)租公寓開始重塑中國(guó)房地產(chǎn)新格局。

    有進(jìn)退有生死、有等級(jí)有層次，長(zhǎng)租公寓內(nèi)部亦江湖初成。進(jìn)入這個(gè)行業(yè)不難，難在做大并持續(xù)盈利。如何保持冷靜和獨(dú)立思考？行業(yè)商業(yè)模式的演進(jìn)又會(huì)如何？

    離職羅生門

    將時(shí)間拉回到四天前。

    8月17日上午，原本要去杭州出差的胡景暉改變了行程，他在北京專門召開了電話會(huì)，試圖揭開近期房租上漲背后的真相。

    “以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%–40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，”面對(duì)一眾媒體和投資機(jī)構(gòu)，胡景暉絲毫沒有避諱，他斷言，“這種行為擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價(jià)。”

    這波房租上漲聲浪，早在8月10日前后就已發(fā)酵。在鏈家旗下貝殼研究院的一份報(bào)告中，今年7 月的北京租賃市場(chǎng)格外火熱，成交量環(huán)比增長(zhǎng)了 19.2% ，1平方米月租金 91.5 元環(huán)比上漲了 2.2 %。

    其中，東城、西城、海淀和朝陽(yáng)四區(qū)分別以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四，而租金漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環(huán)比漲幅分別達(dá)到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

    有業(yè)內(nèi)人士戲稱，每隔半年，中介之間都有一場(chǎng)硬仗要打，風(fēng)雨無阻。“行業(yè)在進(jìn)步，拳頭變成了嘴仗。”貝殼研究院的這份數(shù)據(jù)迅速被中原地產(chǎn)、我愛我家等挑出了毛病，他們將房租上漲的矛頭毫不猶豫地指向了鏈家的拳頭產(chǎn)品自如等。

    一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的貼子，更是將自如、蛋殼這兩家長(zhǎng)租公寓品牌推上輿論的風(fēng)口浪尖。在此之前，也有人將高房?jī)r(jià)的矛頭指向過鏈家，戲謔稱“調(diào)控就是調(diào)鏈家”。

    左暉之于鏈家，胡景暉之于我愛我家，都不僅僅是企業(yè)的代言人，更是中介行業(yè)的意見領(lǐng)袖。胡景暉沒想到的是，“上午10點(diǎn)半散會(huì)，中午就有記者寫出新聞來。下午1時(shí)22分，謝勇就找我談話。他把我叫到辦公室，一頓臭罵”。

    今年2月，昆百大A宣布完成對(duì)我愛我家的股權(quán)收購(gòu)，促其“曲線上市”，成為房產(chǎn)中介行業(yè)的“第一股”。原昆百大A控制人謝勇也正式承接起我愛我家集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁的新身份。彼時(shí)，胡景暉位列我愛我家高管名單第七名。

    在臭罵胡景暉之前，謝勇和左暉已經(jīng)通了電話。這通神秘電話之后，胡景暉迎來的是長(zhǎng)達(dá)4個(gè)小時(shí)的“末日審判”。

    “謝勇兩次告訴我，左暉讓他管好我的嘴，管不住的話，鏈家將會(huì)在輿論上對(duì)我愛我家公開開戰(zhàn)。”胡景暉接到了封殺令，他說謝勇給了他兩個(gè)方案：其一，放長(zhǎng)假休息，換句話說就是出局；其二，去管研究院和海外業(yè)務(wù)。隨后，我愛我家調(diào)整了胡景暉的權(quán)限，禁止他代表公司發(fā)聲，并不再負(fù)責(zé)公司品牌事務(wù)。

    胡景暉作出了選擇，他在次日（8月18日）清晨9點(diǎn)發(fā)布了離職信，稱“因眾所周知的原因，在關(guān)鍵時(shí)刻，被干凈切割了，會(huì)辭去我愛我家的所有職務(wù)”。

    左暉迅速發(fā)聲撇清關(guān)系。8月18日中午，左暉公布和謝勇的聊天記錄，稱電話是謝勇主動(dòng)打給他的，他不希望行業(yè)內(nèi)斗，同樣也對(duì)我愛我家內(nèi)部事情沒有任何觀點(diǎn)。當(dāng)天晚上，胡景暉和左暉通了30分鐘電話，他再度以人格擔(dān)保來否認(rèn)威脅論。

    沒有電話錄音，一些內(nèi)容沒有辦法佐證。自始至終，謝勇沒有任何公開表態(tài)。他只在小范圍內(nèi)講過一句，“清者自清”。

    資本成眾矢之的

    胡景暉已是自由身，但他依舊質(zhì)疑左暉，“在左暉的邏輯里，貝殼和自如都是對(duì)的，他有自己的戰(zhàn)略構(gòu)想。但我認(rèn)為他可能跑偏了，現(xiàn)在改還來得及”。

    “一些被收購(gòu)的房屋其實(shí)根本不需要重裝修、重裝配，但他們?nèi)詧?jiān)持包裝后高價(jià)出租，以此賺取租金上漲的差價(jià)。”胡景暉稱，運(yùn)營(yíng)企業(yè)不顧及房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展和租客的利潤(rùn)，超出正常市場(chǎng)規(guī)律，收房、重修房。這種情況下，如果再繼續(xù)高價(jià)收房、重裝修，繼續(xù)違規(guī)的N+1出租，資金鏈斷裂，業(yè)主收不到房租，就會(huì)驅(qū)趕承租人，后果比P2P爆倉(cāng)還要嚴(yán)重。

    所謂N+1模式，通俗來講是二居室通過改造變?nèi)邮遥邮易兯木邮?，在一段時(shí)間內(nèi)，N+1模式是為解決房源供不應(yīng)求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中將自如的隔斷房敲除。目前，N+1模式是二房東實(shí)行的重要發(fā)展模式。

    以北京東四環(huán)外的70平方米左右的兩室一廳為例，通常租金是7800元/月，不包括管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)（每年一交，通常為一個(gè)月房租），但通過N+1模式可租到9000元。

    樂派（中國(guó)）公寓集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO潘喜鵬表示，“N+1模式造成了租賃價(jià)格的增長(zhǎng)和大家爭(zhēng)搶房源的入口，因?yàn)橹挥蠳+1才能把房量的規(guī)模做出來，規(guī)模做出來，才有更多的資本、金融投進(jìn)來，填補(bǔ)這個(gè)‘坑’，N+1模式是造成這個(gè)問題的核心點(diǎn)”。

    胡景暉直指的就是資本。近兩年，資本高調(diào)出現(xiàn)在各行各業(yè)，通常的玩法是燒錢，沖規(guī)模，重增長(zhǎng)。這片泛著金光的租賃藍(lán)海，同樣讓大批資本蜂擁而來。

    以自如為例，今年1月，自如獲得40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國(guó)、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。

    這是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域截至目前最大融資額，左暉稱：這一天是“自如的成人禮”。自如CEO熊林迅速公布了軍令狀，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標(biāo)是突破100萬間。

    除此之外，自如還獲20億元儲(chǔ)架式ABS發(fā)行額度；綠城獲40億元住房租賃專項(xiàng)公司債獲批；保利發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs；龍湖發(fā)行第一期30億元住房租賃專項(xiàng)債券；建設(shè)銀行與海爾集團(tuán)簽署住房租賃合作協(xié)議；新派公寓與建行發(fā)起資產(chǎn)證券化專項(xiàng)并購(gòu)基金等。

    “資本在亮出獠牙，本來供需結(jié)構(gòu)就緊張，長(zhǎng)租公寓企業(yè)正在放大這種緊張，大量的資本在進(jìn)入，可以形成壟斷性租金，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，這些大量的資本進(jìn)入的是存量改造，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)，獲得差價(jià)，會(huì)直接拉漲租金。當(dāng)下以北京等市場(chǎng)為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套長(zhǎng)租型公寓，局部區(qū)域甚至占比市場(chǎng)比例高達(dá)40%。

    有房企代表則表示，“資本的思維方式是先做流量，不管賺不賺錢先成為頭部企業(yè)，形成一定規(guī)模的壟斷和聲勢(shì)。他們?cè)诔跗跁?huì)大幅提升租金去搶房源，搶占市場(chǎng)，就給市場(chǎng)傳遞了漲價(jià)的信號(hào)”。

    然而，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，決定了這并不是一個(gè)盈利空間豐厚的行業(yè)，對(duì)已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家而言，依然有高風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。

    華興資本根據(jù)一系列數(shù)據(jù)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的息稅前利潤(rùn)率做了敏感性分析。他們得出的結(jié)論是， 55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)，“無論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖，賠本出場(chǎng)”。

    “市場(chǎng)或許無法承受如此不理性的發(fā)展。”在胡景暉看來，高價(jià)收房是在“干傻事”，重裝修、N+1出租模式加劇租房?jī)r(jià)格上漲，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿足資本市場(chǎng)胃口，“2018年將是長(zhǎng)租公寓的死亡之年”。

    競(jìng)爭(zhēng)在加劇，市場(chǎng)也在試錯(cuò)。與資本賽跑，就意味著有人吃肉有人陣亡。自2017年以來，至少有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家長(zhǎng)租公寓企業(yè)宣布倒閉。

    租賃期待長(zhǎng)效機(jī)制

    高漲的租金引起了各方的警覺，官方約談?wù)鹎蒙秸鸹⒅А?/p>

    8月17日，北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出“三不得”和“三嚴(yán)查”。

    其中包括住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。

    與此同時(shí)，北京相關(guān)部門同步對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查，并提出“三嚴(yán)查”：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。

    張大偉表示，“約談自如等企業(yè)是調(diào)控的開始，預(yù)計(jì)針對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控政策將很快出臺(tái)。實(shí)際上，住建部從年初就開始關(guān)注資本對(duì)租金的影響”。

    “從民生屬性看，租金的重要程度要大于房?jī)r(jià)，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租金水平的管理。” 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，當(dāng)前，熱點(diǎn)城市中很大一部分群體通過租賃市場(chǎng)解決住房問題。要建立租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系，增加平價(jià)房源供給。

    事實(shí)上，黨的十九大以來，住建部曾在多個(gè)會(huì)議提出，要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者多方了解，目前，住建部正在加快建立這一體系，并細(xì)化評(píng)價(jià)單元，對(duì)未能實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金”等調(diào)控目標(biāo)的責(zé)任主體堅(jiān)決問責(zé)。

    這就意味著，評(píng)價(jià)體系中，“房?jī)r(jià)”將不再是惟一的指標(biāo)和參數(shù)，租房市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房的居住滿意程度，也可能作為評(píng)價(jià)地方政府調(diào)控成效的指標(biāo)之一。

    自如方面迅速給出回應(yīng)，稱“不存在參與市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)的行為。自如、長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力；其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。”

    “過去十年，北上深的走勢(shì)都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，9月進(jìn)入下行，無一例外；租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國(guó)一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場(chǎng)化階段，” 自如CEO熊林稱，

    今天中國(guó)一線城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍會(huì)上升，租房供應(yīng)的核心要依靠個(gè)人房源，這導(dǎo)致客戶和業(yè)主兩端都極其個(gè)性化，存在供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配、時(shí)間錯(cuò)配、品質(zhì)錯(cuò)配、服務(wù)錯(cuò)配的核心矛盾。但經(jīng)過6年發(fā)展，租賃機(jī)構(gòu)化占比也不足3%，自如在北京占比也不過8%，自如客戶端的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于市場(chǎng)整體漲幅。

    約談的作用是立竿見影的。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在19日召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

    其中，自如8萬間，相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤(rùn)邦潤(rùn)家150間，總計(jì)125725間。