東湖新村建于1979年，曾經(jīng)是全國第一個商品房小區(qū)、第一次引進(jìn)外資興建住宅小區(qū)、第一個實行物業(yè)管理的小區(qū)。至今東湖新村已經(jīng)經(jīng)歷了39年，70年的民用住宅用地權(quán)屬年限過半，未來土地上的私人住宅和國家的土地該如何處理，成為現(xiàn)階段絕大部分房地產(chǎn)市場關(guān)注的話題。
中國人購買的房屋，從產(chǎn)權(quán)的角度來說，地與房是分離的。具體來說，土地是歸國家或集體所有的，個人則是以土地出讓金的方式向國家或集體租用的，而地上的房子則是屬于所有者的私人產(chǎn)權(quán)。
一般來說，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
至于房屋下面的土地到期后怎么辦？目前對于70年的商品房，已有了框架性的解決方案。
A,《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
物權(quán)法的此處規(guī)定可分二塊來理解：
首先，70年的商品房，70年產(chǎn)權(quán)期限到期后，可自動續(xù)期。但續(xù)期時到底是免費續(xù)期還是繳費續(xù)期，無明確規(guī)定，因此留下了法律的空白。
其次，非70年產(chǎn)權(quán)的商住、商鋪等，產(chǎn)權(quán)期限到期后如何走向，“依照法律規(guī)定辦理”，但目前沒有其他法律對此作出了規(guī)定，因此目前仍是一個待解之謎。
B,《土地法》上對此進(jìn)一步明確道：“土地使用到期限得繼續(xù)交錢。”
也就是說，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確道：土地使用權(quán)到期后的續(xù)期得交錢，但怎么交，未有明確規(guī)定。
C,2018年8月27日，首次提請全國人大常委會審議的《民法典各分編(草案)》則對此作出了最新的解釋：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
也就是說，《民法典各分編(草案)》對此進(jìn)一步明確道，70年的商品房產(chǎn)權(quán)期限到期后“自動續(xù)期”，但是“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”
到此可以明確的是，70年商品房的產(chǎn)權(quán)，至少在產(chǎn)權(quán)上基本上已“永久化”，只是還留下一個法律空白：“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”
實際上，這個已得到了中央高層的呼應(yīng)。2017年3月15日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在接受十二屆全國人大五次會議中外記者采訪時，就對記者提出的“房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”問題時回復(fù)道：“房子70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請，無前置條件！”
所以概括起來，目前有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)到期后的法律疑惑，可總結(jié)成兩個問題：
首先，70年的商品房，產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)期，但續(xù)期時如何繳費，仍有待進(jìn)一步的法律規(guī)定。但至少已可以續(xù)期了，所以相對地永久化了。
其次，非70年產(chǎn)權(quán)的商住、商鋪、工業(yè)用房等，仍未有明確規(guī)定。
2013-2018年1-7月全國商品房開發(fā)投資規(guī)模及增速走勢圖
資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理
商品房開發(fā)投資規(guī)模增速從2015年房地產(chǎn)去庫存政策實施以來，增速迅速提升，2018年1-7月商品房開發(fā)投資規(guī)模46443億元，增速上升至14.16%。
2013-2018年1-7月全國商品房銷售面積及增速走勢圖
資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理
近幾年，我國商品房銷售面積整體規(guī)模呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，2014年商品房銷售面積105182萬平方米，到2017年商品房銷售面積上升至144789萬平方米，增長率高達(dá)37.66%。
2013-2018年1-7月全國房地產(chǎn)銷售面積及增速走勢圖
資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理
2013-2018年1-7月房地產(chǎn)各領(lǐng)域銷售面積格局走勢
資料來源：國家統(tǒng)計局：智研咨詢整理
整體來看，我國商品房銷售面積占比最大，整體維持在85%以上，同時增速和房地產(chǎn)銷售面積增速幾乎一致，這反映出我國商品房銷售情況對于房地產(chǎn)市場的影響力和權(quán)重非常高。民用住宅市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，未來私人住宅的產(chǎn)權(quán)問題在社會的影響更為深遠(yuǎn)。2049年之后，我國商品房住宅產(chǎn)權(quán)到期規(guī)模將呈現(xiàn)出快速放大的趨勢，合理有效的解決產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，保障居民住戶的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益是未來考慮的重點，尤其在最近十幾天，房屋價格和價格增速已經(jīng)超出一代人能夠承受的范圍，在一線城市，購房甚至需要兩家三代的集中供應(yīng)。所以未來民用住宅地權(quán)屬年限到期問不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更加是社會問題。
2013-2018年1-7月全國商品房占房地產(chǎn)銷售面積比例
資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理
版權(quán)提示：智研咨詢倡導(dǎo)尊重與保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，對有明確來源的內(nèi)容注明出處。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)、稿酬或其它問題，煩請聯(lián)系我們，我們將及時與您溝通處理。聯(lián)系方式：gaojian@chyxx.com、010-60343812。
