從萬人搶房到無人問津， 90后、00后人口銳減，三四線城市房子前景如何？樓市真的要大轉(zhuǎn)折？房價降了該如何盤算？【圖】

    當(dāng)前房地產(chǎn)，有一些三四線在市由于去庫存過度，造成新房供應(yīng)不足的城市，房價還有上漲的余溫，但這基本上是這一波樓市行情上演最后的瘋狂。

    隨著行政政策，貨幣政策收緊式調(diào)控對樓市的步步逼近，開發(fā)商也終于按捺不住了，趁著房地產(chǎn)傳統(tǒng)的金九銀十時機(jī)，龍頭開發(fā)商紛紛變相降價，這其實也是個典型的信號。

    當(dāng)一年前合肥、廊坊這些早已過熱的城市變相降價不足以引起全國人民關(guān)注時，這一變降價潮可能會來得更加洶涌些，因為在政策上比一年前更嚴(yán)格，其中最典型的一個信號就是去庫存任務(wù)已經(jīng)完成。這一波樓市行情以去庫存的號召而起，去庫存的重點對象是三四線城市，而各種政策信號已指明，以去庫存任務(wù)已完成，一切塵埃落地。

    記得去年七八月份時寫過一篇《2017年過后，只有核心城市的房子才稱為資產(chǎn)》的文章，已過一年有余，雖然三四線有城市房價還在瘋狂，但對于瘋狂搶房的投資客而言，更多的可能只是帳面的浮盈，最終能不能勝出，待歷史驗證。
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    支撐三四線城市房價上漲的政策發(fā)生轉(zhuǎn)變

    一切圍繞棚改貨幣化、去庫存說起吧。

    住建部政策，2018 年 7 月 12 日，住建部在棚改工作吹風(fēng)會上定調(diào)未 來棚改工作方向。繼續(xù)推進(jìn)棚改，但貨幣化比例降低：“要因地制宜 推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。”

    10月8日，國常會傳遞了棚改貨幣化工作的新內(nèi)容。要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

    可以說，住建部的定調(diào)搬上了國常會，這是政策升級的信號。上面最核心的一點內(nèi)容就是對于商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，要取消棚改貨幣化安置。

    再來看另外兩個消息。

    8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布《我市將多措并舉調(diào)控房價穩(wěn)定房地產(chǎn)市場》，明確全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，擬采取多項措施調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    8月30日，長春市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定商品房銷售價格，鼓勵被征收人選擇房屋安置。新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策……。

    上述這四則消息其實是前后呼應(yīng)，上面有政策了，地方政策就出臺文件執(zhí)行了?？偨Y(jié)下來就一個思想，去庫存結(jié)束的城市棚改貨幣化安置取消，其它城市城市棚改貨幣化率要降低。

    這二者有什么必然聯(lián)系。

    這一波樓市行情漲價的套路，大家都知道有一個板塊輪動效應(yīng)。這點與股市表現(xiàn)一樣，如果行情一好，A股各行各業(yè)的板塊都會滾翻漲一遍。這個過程肯定是最搶手的板塊先熱，一般也是最新興的行業(yè)，隨后輪動發(fā)起，最后到那些夕陽式的傳統(tǒng)行業(yè)。到了樓市則是先由一線城市，再到二線城市，隨后是三四線城市。一二線城市漲其實大家都知道，人口凈流入這個長期的邏輯。而三四線城市，大家都清楚無實體經(jīng)濟(jì)、人口凈流出，但為什么還一股腦的往里沖？

    我們知道，14年前后，庫存過剩是房地產(chǎn)重點問題，去庫存重點也就是三四線城市，因為一二線城市只要政策一放開，由于需求巨大，庫存問題實質(zhì)上并不存在。當(dāng)時平均三四線城市庫存周期都在30個月以上，而如今，三四線城市去庫存只剩下不足十個月，這基本上也就說明了去庫存任務(wù)結(jié)束了！

    棚改貨幣化安置為什么重要？因為這一波三四線城市樓市瘋漲的重要推手。

    我們先來講棚改貨幣化安置是什么。

    危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，你自個兒拿錢去買房吧。市場有了新資金，也產(chǎn)生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了。貨幣化安置絕大部分錢都會流入房地產(chǎn)市場，經(jīng)過市場交易，影響商品房價格。

    這個過程中樓市發(fā)生了什么情況？近幾年地產(chǎn)發(fā)生了些什么？

    2014年，全國樓市開始調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行壓力大。那時候，開發(fā)商一個勁的喊轉(zhuǎn)型，大家都認(rèn)為地產(chǎn)不行了，沒有未來了，要紛紛逃離房地產(chǎn)。連一二線城市房價一蹶不振，各地房地產(chǎn)市場降價，同樣也有房鬧事件，行情跟現(xiàn)在有些相似。上面的數(shù)據(jù)，我們也看到了，各線城市庫存飆升，特別是三四線城市庫存在30個月左右。

    2015年，隨著一年5次降準(zhǔn)降息，加上取消限購、放寬限貸以及財政補貼直接刺激等政策松綁，資金開始流向樓市，一二線城市房價率先復(fù)蘇，三四線城市仍舊哀鴻遍野。

    2016年，樓市去庫存成為重點政策，一二線房價出現(xiàn)暴漲，最典型的領(lǐng)頭羊就是深圳，隨之在9月底10月初時，20多個城市開始新一輪樓市調(diào)控，限購限貸限售限價搖號接連上陣，一直延續(xù)至今。與此同時，三四線城市棚改正式進(jìn)入高潮，PSL（抵押補充貸款，大家理解為向三四線房地產(chǎn)市場“放水”的一種方式就行）為其提供了源源不斷的資金，讓三四線樓市開始有所復(fù)蘇。

    2017年，隨著部分一二線城市開始調(diào)整，樓市其實也開始有了輪動效應(yīng)，三四線城市成為中國樓市當(dāng)之無愧的主角。

    2018年，中國樓市兩年來，100多個城市，調(diào)控共計600多次，一二三四線城市開始逐步降溫，但有些去庫存過度，庫存量不足的城市目前還有上漲余溫。

    在這個過程中，貨幣化安置得到政策鼓勵。貨幣安置比例，從2014年的9%躍升到2017年的60%，直接刺激了三四線樓市上漲的神經(jīng)。一時間，拆舊建新，拿到補貼的拆遷戶成了最大的購買主力，三四線房價開始飆漲，直接接過了一二線城市房價上漲的接力棒。樓市一旦上漲趨勢形成，價格很難下來，所以一個城市才會有接二連三的調(diào)控。

    在過去這三年多時間里，棚改貨幣化大概貢獻(xiàn)了約五萬億，而這其中，約60%流進(jìn)入三四線城市，大概是3萬億。據(jù)測算，2016年、2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.9億平，占三四線城市銷售面積的14.8%和17%。大家不要小看這百分之十幾的貢獻(xiàn)率，由于棚改居民拿著錢去買房，成為房價推高的主要助手，是助燃器。

    因為這約15%左右的人就成了徹底沒有房的人，他們成了這個城市真正意義上的剛需，并且手上有錢，那就在這個市場上開始買房，有人買 了成交量自然上來，再加上大家看到一二線城市已經(jīng)在漲了，其它剛需或者投資者自然也會來置業(yè)，如此循環(huán)，兩年下來，三四線城市房價紛紛破萬。我在網(wǎng)上只找到一個60多個城市房價破萬的城市，但實際上肯定不止60個，肯定還有更多。至少我老家汕頭破萬的，GDP可是全國前40位，沒有在名單之列。

    回過頭來看，以去庫存的口號，利用各種政策刺激資金進(jìn)入樓市，激活一二線城市，樓市有了輪動效應(yīng)用，再用棚改貨幣化安置這個推手，輔助激活了三四線城市的樓市，最后完成去庫存的難題。

    上面有兩個核心因素，一個是去庫存，另一個是棚改。而從文章一開始，消息層面?zhèn)鬟f的信息已經(jīng)講到，去庫存任務(wù)已經(jīng)完成，可以說這個樓市重點問題已經(jīng)解決，成為了歷史。很多城市房子庫存已經(jīng)這么低，再推行棚改貨幣化安置顯然已經(jīng)不合時宜了。而棚改接下來政策給的信號也相當(dāng)明顯，就兩點，其一，棚改計劃開工面積在減少；其二，棚改貨幣化安置比例減少。那么結(jié)論就很明顯了，國家政策推動三四線城市房價上漲的因素將不復(fù)存在。我向來強調(diào)，國家不支持的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)就沒有機(jī)會。

    對于樓市，接下來的重點工作就是“不允許房價漲”。所以，所有城市調(diào)控政策會往這個目標(biāo)去絞盡腦汁的出對應(yīng)策略。可能越到后面，政策可能會超出人們的想象。像韓國最后的房子要賣只能有賣房券你才能賣（事實上中國的樓市調(diào)控政策套路大部分是借鑒韓國的），在中國這一招目前變相是限售。未來，指不定房子拋壓太重的時候，就用上這一招。

    政策信號已經(jīng)表明三四線城市要涼？

    人口銳減，三四線城市長期需求逐步消失

    （特別說明：該人數(shù)是根據(jù)統(tǒng)計局每年出生人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計推算的，實際因為人口意外傷亡，總?cè)藬?shù)應(yīng)該是少于這個數(shù)據(jù)）

    用肉眼都能看出，80后、90后、00后呈現(xiàn)階梯式的下跌，90后較80后人數(shù)減少20.5%，00后較80后人數(shù)減少26.6%。

    00后的父輩是房地產(chǎn)市場化第一波受益者，在城市中基本上都有一套、兩套房。況且，這一代人多數(shù)是獨生子女，未來一結(jié)婚一對夫妻繼承的房子少則兩套，多則可能四套以上。讓他們?nèi)ソ颖P，從常識理解顯然是不太可能的事情。

    我們只從考慮1985年至少1999年，剛好處于19歲至33歲間，這類人要么現(xiàn)在是剛需，要么未來十年后也會成為剛需。可以看到三個區(qū)間人口對應(yīng)的情況，銳減得更加歷害。特別是1995年至1999年這一波人，目前是19-23歲。

    假如，三四線城市房地產(chǎn)還有一個短周期是五年之后，那么這些人則是25-30歲左右，剛好也是大學(xué)畢業(yè)處于結(jié)婚前的年齡段。而人口只有7970萬人，較85后同樣區(qū)間減少33.2%?？梢哉f，如果這些人都是剛性需求，那對房屋的需求量則對應(yīng)減少3成以上。

    接下來看一下三四線城市土地的供應(yīng)量情況，很明顯結(jié)論是較之前有減少。

    但我們知道這一波樓市有一個限售政策。一般城市都是拿到房產(chǎn)證之后限個三五年，再加上前面預(yù)售到交樓還有一兩年時間。從這樣的時間點推算這一批投資者買入的房需要未來五年之后集中拋售，再加上市場上巨量的新房，未來供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。

    由于三四線城市供應(yīng)量大，未來要入市的二手房肯定得折價賣出去。最典型的就是惠州，雖然你買來了新房從沒住過，但即使是毛坯賣出去也就是賣個七折。

    2013年左右，面臨去庫存高峰，而隨后國家利用政策，把房子轉(zhuǎn)給百姓居民，雖然其中有一部分居住需求，但確實無法改變其依然過剩的局面。

    全國人口過去七年間增長3.7%左右。

    過去七年間，一線、準(zhǔn)一線、二線城市常住人口保持快速增長，基本高于全國增長水平。

    226個城市中，共計有115個城市（右邊一列）常住人口低于全國3.7%增長平均水平，這些城市房價絕大多數(shù)以后涼涼。

    未來，人口還會持續(xù)向一二線城市中凈流入，三線以后的城市基本上就是凈流出的節(jié)奏，人都是往能賺錢的地方集中的，這符合城市發(fā)展規(guī)律。

    三四線城市樓市是不是最后的瘋狂？至少，現(xiàn)階段而言，支持三四線房價上漲的各種因素都在減弱。去庫存史命完成、棚改政策導(dǎo)向減弱、貨幣放水暫停、沒有實體經(jīng)濟(jì)支持、人口外流危機(jī)、收入漲幅趕不上房價、城鎮(zhèn)定化進(jìn)入中后期的三四線城市拿什么支撐房價的上漲？三四線大量投機(jī)的房子你未來要賣給誰？

    長期以來，幻想了一個很美好的情景，就是保持房價高位不上漲，房價下跌維持在一定范圍內(nèi)，通過通脹和人民收入增長慢慢讓房價泡沫減小，讓消費能夠支持房價。這就導(dǎo)致了人們一直對房價有預(yù)期。即使再有"去庫存"的行情，那可能要是五年以后的事情了。

    站在國運的十字路口上，中國很多脈動都發(fā)生了嬗變。

    深圳的出口、重慶的投資、廈門的消費、南京的工業(yè)……近來一些重點城市連接發(fā)出不同以往的信號，以至于重塑信心再度比黃金還重要起來。

    城與國，可謂輔車相依。過去四十年來，中國上下一心，篳路藍(lán)縷，開辟了一個又一個經(jīng)濟(jì)奇跡，也締造了一個又一個光榮之城。

    如今，國內(nèi)外形勢風(fēng)云突變，彭斯隔空喊話，特朗普重建世界貿(mào)易秩序欲送上“毒丸”，國與城，都面臨了新的拐點。

    在這樣一個歷史關(guān)口，我們更有必要審視中國的微觀鏡像，重新梳理區(qū)域經(jīng)濟(jì)的演變路徑?；蛟S只有這樣，才能更好的“以啟山林”，直面挑戰(zhàn)。

    第一站，長沙。

    全中國294個地級市，無法想象居然會選擇長沙。

    長沙這個城市很特別，特別到只是粗粗掃一圈統(tǒng)計圖，它就會直接蹦到你的面前。

    很多人沒有注意到，長沙可能是近二十年整個中國逆襲最為成功的城市（某種程度上可媲美深圳）。

    2001年，中國加入WTO，這是13億中國人的重要轉(zhuǎn)折點。當(dāng)年長沙的GDP只有728億元，2017年這個數(shù)字跳到10200億元，增幅高達(dá)驚人的1300%，在全國41座重點城市中排名第四。

    16年來，長沙相繼趕超其他省會城市鄭州、福州、石家莊，副省級城市西安、長春、濟(jì)南、哈爾濱、大連、沈陽、寧波，率先進(jìn)入GDP萬億俱樂部。

    這個成績，簡直令人跌破眼鏡——

    論行政地位，長沙只是普通的地級市，中央傾斜度較弱。別說部級的直轄市，連副省級的計劃單列市的名頭都沒有拿到。在城市的行政等級中，長沙一直比較邊緣，中央很少高看兩眼。

    計劃經(jīng)濟(jì)時期，全國首批重點建設(shè)的8個工業(yè)城市，武漢入選了，長沙沒有。市場經(jīng)濟(jì)時期，國家中心城市名單相繼出爐，鄭州入選了，長沙沒有（GDP比鄭州高1000多億）。

    這還不算，在普通鐵路時代，京廣線與滬昆線的交匯落在了隔壁的株洲，使其一躍成為“火車拖來的城市”，而長沙在省內(nèi)連鐵路樞紐都不是。長期主要是靠自己櫛風(fēng)沐雨，砥礪前行。

    論地理位置，長沙的位置相當(dāng)尷尬，天生跛腳。從某種程度上來說，地理位置的好壞決定了一個城市所能抵達(dá)的最遠(yuǎn)邊界。上海是千里長江的出?？冢錆h是九省通衢，天然具有要素洼地的優(yōu)勢，在工業(yè)文明時代總是要比別人快好幾步。而蘭州、南寧地處大西部，很難搞出口貿(mào)易，就很容易受到無錫、常州、佛山、東莞等沿海城市的吊打。一句話，出身比努力還要重要一萬遍。

    長沙位于長江流域和東南沿海兩大片區(qū)的“腹地”，換句話說，長沙身處內(nèi)陸，偏居一偶，不是超級黃金要道的必經(jīng)之地。這些因素都限制了長沙起飛時的高度。

    遙想16年前，長沙沒有權(quán)力核心的加持，也沒有老天爺?shù)暮駩?，似乎是一座被遺忘的城市。

    轉(zhuǎn)眼一瞬間，長沙就從只能站在一邊艷羨武漢，搖身一變成了中國新貴。不僅敢于叫板武漢，還在不斷向中部地區(qū)領(lǐng)頭羊發(fā)起沖擊，放在以前簡直不可想象。

    注：烏魯木齊、大連的常住人口糧管所分別為2016、2015年數(shù)據(jù)

    如果前邊不是合肥、成都等城市吞并了周邊縣市，烏魯木齊由于某種原因?qū)е氯丝诩ぴ?，長沙的排名還要更加靠前。

    這些看起來很出乎意料的數(shù)據(jù)，其實都說明長沙一直是個有吸引力的城市。

    那么，長沙到底有什么秘訣？

    一個人的命運啊,當(dāng)然要靠自我奮斗,但是也要考慮到歷史的行程。

    穿透迷霧看真相，長沙的逆襲，其實就三句話。

    第一句，在國運向上的時候，緊緊拽住。

    上世紀(jì)末，長沙就已開始布局裝備制造業(yè)，中間起起伏伏，歷經(jīng)繁榮——衰退好幾個來回，但長沙始終沒有放棄這一產(chǎn)業(yè)，集中全力培植，孵育，蟄伏，蓄勢待發(fā)。

    2008年之后，春天終于來了。

    當(dāng)年爆發(fā)金融危機(jī)，全球熄火，中國為了對沖經(jīng)濟(jì)下行，馬車頭從出口轉(zhuǎn)向投資，推出了大規(guī)模基建投資計劃?！兜谝回斀?jīng)》說得很直白，這些計劃大多是鐵路、公路及機(jī)場等建設(shè)，長沙的很多產(chǎn)業(yè)恰好滿足了這種基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的需要。

    以三一重工和中聯(lián)重科兩家公司為代表，長沙的裝備制造業(yè)不斷開拓國內(nèi)市場，頻頻收購洋企，日子蒸蒸日上，撐起了長沙工業(yè)的一大片天。

    2008年，長沙適時提出要打造“中國工程機(jī)械之都，2011年又提出打造“全世界最大的裝備制造基地”。

    這個城之重器，讓長沙榜上了中國“基建狂魔”的歷史進(jìn)程，順利分享到幾輪“大放水”的紅利。

    從成都雙流國際機(jī)場到武廣高鐵，從川藏鐵路到從珠三角三環(huán)八射的城際軌道，從北京中國尊到文昌航天發(fā)射中心，哪里沒有長沙裝備制造業(yè)的影子。

    每天，分布在全國各地的數(shù)十萬臺挖掘機(jī)，將形成的大數(shù)據(jù)輸往長沙，甚至可以構(gòu)建出一個獨特的“挖掘機(jī)指數(shù)”，成為中國經(jīng)濟(jì)運行“涼熱”的風(fēng)向標(biāo)。

    在那個基建高歌猛進(jìn)的年頭，長沙的日子過得著實不賴。

    第二句，在國家失速的時候，遠(yuǎn)遠(yuǎn)躲開。

    過去十年，當(dāng)全國房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)，誕生了一個個樓市四小龍，房價四小虎的時候，長沙人民默默吃著臭豆腐，啃著玉米漫步湘江邊。

    雖然這個城市批量生產(chǎn)了一個個炙手可熱的明星，但普通百姓煙火味十足，并不追究暴富的派頭，不熱衷于炒房的游戲。

    這里土地供應(yīng)充足。作為土地一級市場的壟斷者，長沙市政府不像別的地方一樣慢慢擠牙膏。像2013和2014年，長沙的土地供應(yīng)面積都超過1000萬㎡，土地長時間底價成交。

    這里房子供應(yīng)也相對充足。如果我們用住宅商品房銷售面積÷當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘玫降臄?shù)據(jù)，來衡量各地住宅供應(yīng)情況，長沙在這方面一點都不吝嗇。十年來，長沙銷售的住宅商品房面積，攤在全市每個人頭上的平均值是2.2平方米，這個數(shù)據(jù)排在全國35個重點城市第二。

人均住宅商品房銷售面積（平方米/人）

    如此，長沙成為了全國房價的“永恒洼地”。

    當(dāng)別的城市忙著一頭扎進(jìn)房地產(chǎn)生意經(jīng)，患上土地財政依賴癥的時候，長沙不緊不慢，逆著國運而走。

    在那種擊鼓傳花的風(fēng)氣中，長沙抵擋得住了誘惑，沒有將經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱綁在房地產(chǎn)上。

土地財政依賴度