數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新增住宅預(yù)售房源量環(huán)比上漲124.44%，新增求購客戶量環(huán)比上漲72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趨勢，環(huán)比下跌超3成，市場觀望情緒濃厚。
國慶7天，一項(xiàng)目最高成交41套據(jù)了解，在國慶期間約14個樓盤當(dāng)中，沒有啟動中介聯(lián)動帶客的樓盤成交慘談，啟動了中介帶客仍然成交低迷的，更讓人傷神。位于寶安坪洲地鐵站附近的高密度大盤，據(jù)說已售罄，其實(shí)仍有少數(shù)尾貨在售，在10.01-10.07期間，上門客戶8批，成交1套，均價7.1萬，因房源所剩無幾，節(jié)日期間無啟動轉(zhuǎn)介，也無活動舉辦。地段并非是成交好壞的唯一指標(biāo)，位于福田區(qū)華強(qiáng)北的恒邦壹峯，據(jù)10.01-10.07監(jiān)控，來訪客戶約138批，但僅成交2套，32㎡和57㎡各1套。啟動中介帶客送來訪客戶或三級業(yè)務(wù)員月餅盒或大閘蟹券也無濟(jì)于事。位于新安的老城區(qū)范圍的聯(lián)建君鈺府，來訪客戶僅75批，成交7套。布吉三聯(lián)水晶玉石文化村附近的里城璽樾山，在國慶期間來訪客戶約134批，成交10套。9月1日調(diào)高轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)，成交91㎡可獲得1.5%傭金加1萬現(xiàn)金獎，成交107㎡房源可獲得2.5%~3%傭金加2萬現(xiàn)金獎，并增設(shè)帶客獎100元。但成交量看起來仍然不理想。但慘淡與熱鬧是相對應(yīng)的，市場并非一潭死水。市場聞久已名的明星樓盤即使沒有任何活動，關(guān)注度也是極高。位于寶安區(qū)福海街道，屬于11號線塘尾站地鐵口物業(yè)的華強(qiáng)城雖然未開盤，但7天時間來訪客戶高達(dá)107批。位于坂田的大族云峰，市場等了四年終于迎來了營銷中心展示廳再次開放，國慶期間約600批到訪。得益于中介聯(lián)動的松茂御龍灣國慶假期表現(xiàn)不錯，上門客戶193批，成交8套89住宅，均價7.6萬/平。國慶配上外籍樂隊以及現(xiàn)場下午茶活動吸客。在重點(diǎn)關(guān)注的14個樓盤中，成績最好的是位于寶安區(qū)松崗街道，扎根深圳的本土企業(yè)的某云著項(xiàng)目，在國慶期間啟動特價房活動，七天來訪客戶高達(dá)364批，共成交41套房，其中11套83平，24套87-89平、6套121-126平。同樣國慶啟動特惠房活動的天巒湖項(xiàng)目，啟動帶客上門送現(xiàn)金活動，銷售約17套。
這些現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，購房者出手更為理性。市場不乏購買力，只是缺乏購買的信心與動力。
一手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下跌，相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月深圳全市網(wǎng)簽2248套一手住宅，環(huán)比下跌近4成。一手住宅網(wǎng)簽均價三連跌，9月跌至近6月全市一手住宅網(wǎng)簽均價最低谷，網(wǎng)簽均價54080元/㎡，環(huán)比下跌0.02%。
9月，各區(qū)新房成交量方面，羅湖、南山、鹽田呈上升趨勢，福田、龍崗、寶安均下跌。羅湖區(qū)上月網(wǎng)簽27套，環(huán)比上漲22.73%。福田區(qū)新房成交量下降幅度最大，上月網(wǎng)簽僅32套，相比8月100套的網(wǎng)簽量，環(huán)比下降68%。龍崗成交量也大幅度下降，9月新房網(wǎng)簽量879套，環(huán)比下降44.89%。寶安區(qū)網(wǎng)簽948套，環(huán)比下降42.3%，位列全市第一。龍崗和寶安新房更是近期“降價”促銷的集中地。新房價格方面，福田區(qū)自7·31新政后已持續(xù)2月下跌，且9月網(wǎng)簽均價下降至近6月最低，為88920元/㎡，寶安區(qū)與福田區(qū)均價環(huán)比下跌均近5%。南山區(qū)下跌幅度最大環(huán)比接近10%，上月網(wǎng)簽均價83981元/㎡。
二手住宅過戶量創(chuàng)近6月新低
二手住宅成交量下滑超三成,各區(qū)成交量皆大幅下滑,龍華均價領(lǐng)跌.
二手住宅成交量下滑超三成
•根據(jù)國土局備案數(shù)據(jù)顯示，2018年9月二手住宅共成交4952套，環(huán)比下滑31.3%；成交面積41.0萬平，環(huán)比上升30.1%。
• 深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅下滑，9月中原領(lǐng)先指數(shù)890.5，環(huán)比下滑0.16%，二手均價52867元/平。
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從反映業(yè)主和經(jīng)理人對后市預(yù)期的報價指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來看，報價指數(shù)與經(jīng)理指數(shù)皆呈現(xiàn)下滑趨勢，市場氛圍轉(zhuǎn)冷。
各區(qū)成交量皆大幅下滑
• 9月各區(qū)域二手成交量皆大幅下滑。其中，龍崗成交1200套，依然為成交最熱區(qū)域；寶安成交1067套，排名第二。
• 鹽田成交94套，環(huán)比下滑44.0%，下降幅度最大；南山下滑35.8%，跌幅第二；龍崗成交下滑26.7%，為跌幅最小的區(qū)域。
龍華均價領(lǐng)跌
• 區(qū)域上看，9月份各區(qū)二手價格只有鹽田和羅湖上漲，其他各區(qū)皆下滑。 鹽田漲幅最大，均價40735元/平，環(huán)比上漲0.3%；羅湖均價上漲2元/平。 龍華跌幅最大，環(huán)比下滑0.6%；福田跌幅第二，環(huán)比下滑0.5%。
• 均價方面，南山均價領(lǐng)跑全市，達(dá)到84861元/平；龍崗均價最低，為40607元/平。
投資客占比保持平穩(wěn)
• 9月份深圳投資客占比小幅上升，為29.2%，較上月小幅上升0.8%。
• 目前房地產(chǎn)市場政策頻出，監(jiān)管力度加大，信貸緊縮，加上731新政影響，市場觀望情緒濃厚。
• 短期政策對于投資客、剛需來說都有影響，隨著剛需購房入市，未來投資客占比有望下滑。
非深戶購房占比大幅下滑
•2018年9月非深戶購房占比23.1%，較上月有較大幅度下滑。
• 政策加碼、經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的背景下，市場遇冷，購房意愿不高，非深戶購房占比下滑，隨著房地產(chǎn)市場下行壓力增大，非深戶占比將繼續(xù)低位徘徊。
剛需戶型成交占比提升
• 9月全市二手住宅成交中，60-90平剛需戶型成交占比有較大幅度提升，而144平以上面積段成交占比則出現(xiàn)明顯下滑。
• 其中，60-90平面積段成交占比為51%，超過5成，占比提升4.4%；而144平以上面積段占比則下降3.9%。
• 9月60-90平剛需戶型占比大幅增加，導(dǎo)致2房戶型和3房戶型成交占比有所增長，其中，3房戶型成交占比提升3.3%；而1房戶型占比下滑3.4%。
500-600萬總價段成交占比大幅上升
• 9月二手住宅套均總價為471萬元，較上月有小幅下滑。9月份大面積的大戶型成交占比下滑明顯，導(dǎo)致套均總價下降。
• 從成交總價段的分布來看，1000萬以上的高價段成交占比大幅下滑，占比5%，下滑2.9%；150萬以下價段也下滑1.2%。
• 而500-600萬價段成交占比則出現(xiàn)大幅增長，上升4.2%。
• 9月二手成交量年內(nèi)第二低，市場成交低迷。
• 一方面，731新政影響，市場觀望態(tài)勢明顯，購房意愿不高；
• 另一方面，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，房地產(chǎn)市場下行壓力增加，市場成交冷淡。
租金水平小幅攀升，僅南山和龍崗租金下滑，3房租賃占比大幅下滑。
租金水平小幅攀升
• 據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，9月租金指數(shù)208.2點(diǎn)，環(huán)比上升0.6%。
• 當(dāng)前全市租金72.2元/平·月，9月租金回報率為1.64%。
• 租賃市場租金水平依然保持平穩(wěn)上升趨勢，租金回報率也有小幅上升，在房地產(chǎn)整體氛圍不佳的情況下，租賃市場依然保持較好的發(fā)展趨勢。
僅南山和龍崗租金下滑
• 9月全市租金上漲0.6%，達(dá)到72.2元/平·月。
• 從各區(qū)租金水平看，福田、南山租金水平最高，分別達(dá)到110.2元/平·月和105.4元/平·月。而龍崗租金最低，只有50.9元/平·月。
• 從漲幅看，9月份鹽田、寶安租金漲幅最大，分別環(huán)比上升2.9%和2.2%；南山和龍崗租金下滑，分別下滑1.6%和0.3%。
3房租賃占比大幅下滑
• 9月深圳各區(qū)租賃占比，龍崗為最熱租賃區(qū)域，占比達(dá)32.3%，環(huán)比上升0.4%。羅湖緊隨其后，占比為16.3%。
• 在租賃戶型方面，1房和2房戶型租賃占比提升，其中，1房戶型占比23.7%，上升2.7%；2房戶型占比32.8%，上升2.2%；
• 而3房戶型占比大幅下滑，3房戶型占比30.7%，依然為主要租賃戶型，但是占比下滑4.6%。
•9月有5個商業(yè)項(xiàng)目獲批，商業(yè)批售面積達(dá)到67337平，較上月翻倍增長。
• 根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)得，商業(yè)共成交176套共17656平，成交面積環(huán)比上月增加79%，成交均價為64074元/平，環(huán)比下降26%。
•9月份潮商廣場網(wǎng)簽商業(yè)共100套，將市整體均價維持在64074元/平。
龍崗區(qū)成交占比近八成
• 區(qū)域分布來看，9月寶安區(qū)共成交3371平，較上月成交面積減少50%，該區(qū)占全市商業(yè)成交面積的19%；而龍崗區(qū)成交14116平，環(huán)比增加736%；全市占比80%。另外，南山區(qū)9月只實(shí)現(xiàn)3筆交易，共計170平，占比為1%。
• 40~70㎡面積段的商業(yè)、商鋪仍然是最受歡迎的，占比四成；其次是100-200㎡面積段的商業(yè)占比21%。
二手成交回落
• 9月二手商業(yè)成交繼續(xù)回落。9月深圳二手商業(yè)共成交327套，環(huán)比減少23%，成交面積為2.1萬平方米，環(huán)比下滑20%。
龍華、東門商圈持續(xù)火熱
• 根據(jù)中原工商鋪二手成交數(shù)據(jù)顯示，9月商圈成交熱度集中在龍華商圈，占比39%，其次是東門、寶安商圈成交熱度也相對較高，分別占比19%和15%。
• 而客戶購房用途以投資為主，占比為80%。
龍崗拉低全市均價
• 9月深圳一手辦公市場成交面積5.6萬平，環(huán)比增長4.2%；
• 價格方面，據(jù)國土局公布顯示，9月辦公樓均價較上月環(huán)比下降41.6%，為30786元/平。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：龍崗成交量居首位
• 9月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示成交面積方面，各區(qū)均有所漲幅，龍崗成交漲幅最為明顯（鹽田、南山無成交）。
• 環(huán)比上月，龍崗增長幅度最大，其他各區(qū)都有所跌幅
羅湖成交均價漲幅明顯
• 除龍崗區(qū)均價跌幅25.8%以及寶安跌幅2.9%以外，其他區(qū)域均價都有所上漲，其中羅湖區(qū)受樣本影響，漲幅最大，達(dá)45.6%。
（備注：9月為更好的反映全市各行政區(qū)價格波動，價格比照將以上半年均價為參考對象）
九月網(wǎng)簽榜單
• 在9月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)寫字樓成交榜單中，潮商廣場以140套的成交繼續(xù)穩(wěn)居榜首，第二、三名分別是萬科時代廣場和中糧云景廣場。
二手辦公成交回落
• 2018年9月深圳二手辦公樓成交73套，環(huán)比下降14%，共成交1.05萬平，環(huán)比下降15.9%。
二手辦公福田、羅湖持續(xù)發(fā)力
• 9月由各區(qū)成交來看，仍然以福田區(qū)為主，成交5732平。南山區(qū)成交595平，羅湖成交2875平；
• 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)福田面積、套數(shù)成交較多，套數(shù)成交占比達(dá)到38.4%，較上月減少27.2%。
比下跌明顯，賬面上的市場空置率將進(jìn)一步提高。
• 寫字樓租賃方面，據(jù)監(jiān)測樣本數(shù)據(jù)顯示，寶安區(qū)租金變化不大，福田漲幅10%，其余各區(qū)均有所跌幅，其中南山相對比較抗跌，跌幅5%； 龍崗跌幅17%，龍華跌幅15%，羅湖跌幅7%。
• 寫字樓與Loft供應(yīng)量增幅明顯，未來一段時間賬面上的空置率將有所增加。
• 租賃市場仍然以福田、南山為主要的供應(yīng)中心；兩區(qū)均對總部企業(yè)辦公用房有相應(yīng)的補(bǔ)貼政策，今年開始，南山區(qū)補(bǔ)貼的力度較以往有所翻倍。
• 粵港澳大灣區(qū)的宏觀理念與總部企業(yè)集聚效應(yīng)不容忽視，但中小企業(yè)受貿(mào)易戰(zhàn)影響，出口訂單減少，宏觀經(jīng)濟(jì)下行明顯。
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