富力地產(chǎn)負債2700億，等同廣州市負債限額！萬科、保利等房地產(chǎn)巨頭紛紛改名，都不想賣房子了？房企巨頭去地產(chǎn)化，他們干嗎去了？【圖】

    11月2日，富力地產(chǎn)因為一位民工的非正常死亡，引發(fā)了關(guān)注。

    富力正在全力沖擊1300億銷售目標。通過這位慘遭不幸的民工，人們看到了一個無證上崗、假名上班、無休止加班的“血汗工地”，很難與富力這樣的知名房企聯(lián)系起來。

    地產(chǎn)下半場已經(jīng)開賽，各大房企都在做戰(zhàn)略調(diào)整。樓市資本論把脈富力基本面，發(fā)現(xiàn)這只已經(jīng)不堪債務(wù)重壓的“華南虎”，還在高周轉(zhuǎn)路上狂奔。

    樓市資本論驚訝發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)負債2700億，幾乎等同2018年廣州市負債2751億的限額！而且每年的利息支出都非常的可怕。

    這一輪的超級地產(chǎn)調(diào)控仍然繼續(xù)，留給富力調(diào)整方向的時間顯然非常緊迫。

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    頻頻違規(guī)，富力高周轉(zhuǎn)后遺癥集中爆發(fā)

    據(jù)中新網(wǎng)報道，10月3日，62歲的宋國強在南昌縣人民醫(yī)院不治身亡。這位四川籍民工是7月11日從富力金禧悅城工地送醫(yī)的，在ICU重癥監(jiān)護室昏迷83天，欠下醫(yī)療費約17萬元，富力方面僅支付了22000元醫(yī)療費。

    金禧悅城是富力地產(chǎn)在江西南昌的首個項目，項目占地122畝，總建筑面積約25萬平方米。施工單位廣州天力建筑有限公司，也是富力地產(chǎn)下屬子公司。

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宋國強既未簽勞動協(xié)議，也未購買意外傷害保險，更沒有專業(yè)技能，卻從事需要持證上崗的塔吊信號工作。他幾乎每天加班到晚上十一點，工作時長達16小時，已經(jīng)連續(xù)上班三個月，沒有休息一天，最后因過度勞累，中暑昏倒在工作崗位上。

    宋去世以后，家屬要求建筑公司賠償含醫(yī)療費、誤工費、護理費、交通費、營養(yǎng)費、撫恤金等約150萬元。而廣州天力多方推托，理由竟然包括：宋沒有簽訂勞動協(xié)議；他從事塔吊信號工卻沒有能力辦理特殊行業(yè)上崗證；用“王安才”的假名上班……

    民工非正常死亡，僅僅是富力眾多不良記錄中的最新一例。

    半年來，富力地產(chǎn)旗下多個項目被曝出違法違規(guī)，樓市資本論粗略查詢，見諸公開報道的就有：

    6月，鄭州市富力建業(yè)五龍新城項目被曝存在違規(guī)認籌被查處；

    6月，鎮(zhèn)江富力長江府涉嫌無證施工違規(guī)被查，被住建局列為重點關(guān)注對象；

    8月，菏澤“富力城”項目在未取得預(yù)售許可證的情況下，向買受人收取購房定金，這一違規(guī)銷售行為被菏澤市住建局發(fā)文通報；

    8月，石家莊富力城被曝違規(guī)銷售，因涉嫌哄抬價格，擾亂市場價格秩序，實際銷售價格與備案價格不符，被責(zé)令停業(yè)整改。

    9月24日，福建省住建廳通報14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司——莆田富力房地產(chǎn)上榜。

    富力地產(chǎn)這一系列違規(guī)事件，決非偶然。

    追根溯溯，樓市資本論認為，這是富力近年來為了重返房企一線陣營，高周轉(zhuǎn)、高杠桿激進擴張的苦果——在調(diào)控高壓下，高周轉(zhuǎn)后遺癥集中爆發(fā)，表現(xiàn)為各地項目頻頻違規(guī)。

    這一切，都不是富力想要的。而萬達的王健林卻早已經(jīng)體會到。

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    胳膊擰不過大腿，1300億目標實現(xiàn)不易

    去年7月，富力以 199.06 億元接手萬達旗下77家酒店資產(chǎn)，轟動了整個地產(chǎn)界。通過這一世紀大單式的交易，已經(jīng)被坊間視為“沒落貴族”的富力地產(chǎn)，完成了華麗逆襲，再次回到聚光燈下。

    交易過后，富力董事長李思廉開始高估公司實力，并誤判市場走勢。他提出一份雄心勃勃的規(guī)模擴張計劃，要求富力2018年完成銷售1300億，2020年沖擊3000億。

    2017 年，富力新增土儲可售面積為 1811.2 萬平方米，預(yù)估總權(quán)益銷售貨值約 2560 億元。李思廉那時候覺得，即便2018年遭遇宏觀調(diào)控，僅僅消化 6 成土儲，銷售也能超過1300 億。

    今年一季度，李思廉在年度業(yè)績發(fā)布會上再次夸下海口，強調(diào)“1300億”的年度目標是“至少”。

    上半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額627.8億，任務(wù)完成近半。在8月份的中期業(yè)績會上，李思廉表示仍然堅持1300億元的銷售目標不變。

    但讓他沒有料到的是，“去庫存”政策紅利已進入尾聲，今年房地產(chǎn)調(diào)控力度不僅遠超預(yù)期，而且樓市逆轉(zhuǎn)，從年中開始急速冷卻。這給富力的激進擴張，無異兜頭澆下一盆涼水。

    11月1日，富力地產(chǎn)公告披露，今年1-10月共錄得合約銷售金額956.6億元，銷售面積達到733.09萬平方米。與去年同期的661.1億元和511.96萬平方米相比，分別上升45%和43%，似乎業(yè)績并不錯。

    需要指出的是，富力10月份單月銷售金額約87.0億元，與9月的102.8億元相比，環(huán)比下降15.37%；銷售面積與9月份的78.84萬平方米相比，環(huán)比下降8.23%。

    胳膊終究擰不過大腿！富力無法以一家之力與大趨勢抗衡，照這個勢頭下去，全年1300億目標，并不容易完成。

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    2703億負債高企，凈利潤不夠付利息

    在調(diào)控加碼、樓市逆轉(zhuǎn)的大形勢下，房企不顧自身實力，盲目追求高標桿、高周轉(zhuǎn)，早晚要付出慘痛代價。

    具體到富力，不僅實現(xiàn)年度目標困難，其激進擴張導(dǎo)致的債務(wù)高企，再加上經(jīng)營現(xiàn)金流多年告負，如今使資金鏈高度緊張，成為足以致命的腹心之疾！

    富力地產(chǎn)債務(wù)水平之高眾所周知。據(jù)各年財報，2015-2017年，富力地產(chǎn)的負債總額分別為1345億元、1795億元、2332億元，凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%，三年時間提高了近78個百分點。

    2018年中報顯示，富力負債規(guī)模再創(chuàng)2703億新高，凈資產(chǎn)負債率升至187.5%；而據(jù)廣州市政府官網(wǎng)，廣州市2018年地方政府債務(wù)限額，也不過2751億！

廣州市2018年地方政府債務(wù)限額情況表 　

    到這一步，富力的資金鏈可以說岌岌可危，命懸一線。

    在負債節(jié)節(jié)攀高的同時，富力的經(jīng)營性現(xiàn)金流多年告負。2012-2017年，富力地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流余額分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續(xù)六年為負。今年上半年，富力經(jīng)營性現(xiàn)金流為-83.8億元，依然沒有擺脫危機，瞻望前途，很不樂觀。

    如今的富力地產(chǎn)，亟待資金輸血以緩解財務(wù)壓力。上半年，其融資成本高達27.5億元，同比激增184%，可以說為籌錢而饑不擇食。

    就在這種迥迫情況下，富力“屋漏偏逢連陰雨”，今年多筆融資計劃受阻：

    2月9日，富力地產(chǎn)取消發(fā)行10億元中期票據(jù)；

    5月23日，富力又取消了10億元超短融發(fā)行計劃；

    5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止；

    8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

    11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以每股0.25元的價格發(fā)行不超過8.05億股新H股，所得款項將全部用于補充資本金，包括償還公司債務(wù)、補充公司營運資金、項目投資等。

    可見，持續(xù)高杠桿、高周轉(zhuǎn)激進擴張的富力地產(chǎn)，一路狂奔至今，體力已經(jīng)嚴重透支，再也經(jīng)不起折騰了。

    識時務(wù)者為俊杰。面對大勢，房企巨頭們都在轉(zhuǎn)向掉頭，收斂聚焦，樓市資本論希望富力放下包袱，調(diào)整心態(tài)，早日步出高杠桿高周轉(zhuǎn)困頓，解脫激進擴張的焦慮，休養(yǎng)生息，以待時機。

    萬科、保利等房地產(chǎn)巨頭紛紛改名 都不想賣房子了？

    今年9月12日，保利地產(chǎn) (12.500, 0.22, 1.79%)宣布，擬將公司名稱由“保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司”變更為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”，名字中的“地產(chǎn)”二字就這樣被抹去了。

    保利地產(chǎn)并不孤單。

    今年以來，地產(chǎn)公司的更名潮已是轟轟烈烈：

    1月，朗詩綠色地產(chǎn)更名為“朗詩綠色集團有限公司”

    3月，時代地產(chǎn)更名為“時代中國”

    5月，中航地產(chǎn)股份有限公司更名為“中航善達 (7.270, 0.25, 3.56%)股份有限公司”

    7月，龍湖地產(chǎn)有限公司更名為“龍湖集團控股有限公司”

    8月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達商業(yè)管理集團”；合景泰富地產(chǎn)控股有限公司更名為“合景泰富集團控股有限公司”

    9月，萬科旗下的深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”

    …………

    這已經(jīng)不是地產(chǎn)公司第一次扎堆更名了，2015年和2016年，地產(chǎn)公司就曾掀起一輪更名潮：

    方興地產(chǎn)更名為“中國金茂”；恒大地產(chǎn)更名為“中國恒大集團”；遠洋地產(chǎn)更名為“遠洋集團”；雅居樂地產(chǎn)更名為“雅居樂集團”；K2地產(chǎn)更名為“石榴集團”…………

    有意思的是，今年5月，“地產(chǎn)輩”的美的地產(chǎn)剛剛更名為“美的置業(yè)”，到了7月，“置業(yè)輩”的中駿置業(yè)又更名為了“中駿集團”——也就是說，不但“地產(chǎn)”要抹去，連“置業(yè)”也要抹去，總之就是要從名字中完全去房地產(chǎn)！

    經(jīng)過這兩輪更名潮，從銷售額幾百億的區(qū)域性地產(chǎn)龍頭，到銷售額幾千億的全國性地產(chǎn)龍頭，紛紛脫掉了“地產(chǎn)”的馬甲。而目前全國前十的地產(chǎn)公司中，名稱中還保留有“地產(chǎn)”和“置業(yè)”的只剩下中海地產(chǎn)和華潤置地。

    “往昔美人痣，如今掃帚星。”易居研究院副院長楊紅旭在微博中這樣打趣地產(chǎn)公司的更名潮。

    要轉(zhuǎn)型 先更名

    與“匹凸匹”們那種“無相關(guān)業(yè)務(wù)、無人員配備、無可行性研究”就任性更名相比，房地產(chǎn)的更名潮有著很深的行業(yè)背景。

    顯然，名字中“去地產(chǎn)”并不意味著業(yè)務(wù)中也要“去地產(chǎn)”，而是擴大經(jīng)營范圍。

    萬科此前在回應(yīng)深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”時就表示，萬科依然以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，更名并不是為了“去地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，而是擴大經(jīng)營范圍的需求。

    還是以萬科為例。從2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度，長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)均獲得長足發(fā)展，但今年上半年來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例仍然高達95%。

    以萬科為代表，在非地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比還不成氣候的時候就把名字中的“地產(chǎn)”去掉，更多地體現(xiàn)了房地產(chǎn)公司對于長遠未來的一種展望。

    萬科董事長郁亮在今年6月29日的2017年度股東大會表示，沒有辦法明確告訴股東10年后各個業(yè)務(wù)占比是多少，但萬科的定位一定是“美好生活服務(wù)商”，“萬科（未來）還是地產(chǎn)公司嗎？不應(yīng)該是了吧，如果是也會慘淡經(jīng)營。”

    當然，也有房地產(chǎn)公司是在非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售占比馬上要突破10%，“初具規(guī)模”的時候，便迫不及待地更名以符合多元化的發(fā)展方向，比如保利。

    早在2002年，保利就在“三個為主，兩個結(jié)合”的發(fā)展戰(zhàn)略中明確提出了“以房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)”，積極布局相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向；后來又進一步提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，也就是“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”。

    目前，保利兩翼業(yè)務(wù)收入占比已達9.4%。保利物業(yè)于2017年完成新三板掛牌，保利投資顧問完成與合富輝煌戰(zhàn)略重組，房地產(chǎn)金融累計基金管理規(guī)模也處于行業(yè)領(lǐng)先地位，并在建筑裝飾、設(shè)計等領(lǐng)域也實現(xiàn)了較快發(fā)展。

    當然，也有分析認為，對于中小房地產(chǎn)公司而言，紛紛在名字中去掉“地產(chǎn)”是為了破解當下的融資難題。在監(jiān)管趨緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道明顯收緊，中小房企很難獲得低成本的融資，并面臨著激烈的拿地競爭。

    不過，如果這種觀點成立，期望換個馬甲就讓融資機構(gòu)認不出你是房地產(chǎn)公司了，也太兒戲了吧？

    先看看房企三巨頭之10月Battle

    房企三大巨頭都已放出10月份的銷售數(shù)據(jù)，單看十月碧桂園竟然不是賣地最多的，但依然保住了1-10月銷售面積最多的地位。三季度的情況來看，恒大發(fā)力明顯，9月份業(yè)績突飛猛進，萬科則延續(xù)了均價最高的一貫風(fēng)格。

    三季度數(shù)據(jù)來自企業(yè)公告中未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)，其中合約銷售金額是歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售金額，簡稱合約銷售金額（下同）。合約銷售面積是歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積，簡稱合約銷售面積（下同）。

    如今房企巨頭紛紛去地產(chǎn)化，把跨界玩出了花，碧桂園竟然又回去種田了

    房企巨頭紛紛去地產(chǎn)化，把跨界玩出了花，碧桂園竟然又回去種田了

    細數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)里那些善于跨界的一把好手，地產(chǎn)還能這么玩？

    房地產(chǎn)界真是一個奇怪的地方。

    最近，房地產(chǎn)大佬們吃飽沒事，開始琢磨怎么去地產(chǎn)化了。

    這話聽著多有意思，一個個靠房地產(chǎn)發(fā)家致富的企業(yè)，突然間說“要轉(zhuǎn)型要升級”，這聽著就跟“我對錢沒有概念”似的。

    不過，大佬們認真起來還是很可怕的。不少房地產(chǎn)巨頭已經(jīng)開始琢磨起副業(yè)了。

    我們先來看一下各位房地產(chǎn)巨頭的大佬們都有哪些興趣愛好。

    01 萬科：我這名字起得真好

    萬科的董事長郁亮前段時間剛夸萬科的名字起得好，叫萬科集團而非萬科地產(chǎn)。

    一直以來，萬科都挺熱愛跨界這件事。

    早在2015年，萬科就提出了“八爪魚戰(zhàn)略”，自此之后，萬科“德智體美勞”全方位發(fā)展，多元化之路走得堅定而漂亮。

    此外，萬科打起組合拳來也是又準又狠，不像那個誰賣幾瓶礦泉水還賣砸了，萬科的多元化之路走得簡直風(fēng)生水起。

    2016年，萬科從美國黑石集團手中收購印力商業(yè)；2018年，萬科從新加坡凱德手中吃下20個購物中心，并購新加坡物流巨頭普洛斯；7月，又拿下英國太古的冷鏈物流。

    現(xiàn)在萬科旗下的產(chǎn)品，除了我們熟悉的萬科物業(yè)。還有主攻公寓的泊寓、主攻商業(yè)的印力、物流園的萬維、主攻旅游業(yè)的冰雪度假，還辦過夏令營和學(xué)校，據(jù)說后期還會發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方向。

    不得不說，萬科在地產(chǎn)周邊產(chǎn)品的多維度發(fā)展這方面，玩得還是挺好的。

    02 恒大：我就是不按常理出牌

    恒大最著名的“周邊”，應(yīng)該非恒大足球隊莫屬。此外，恒大冰泉、恒大糧油、恒大健康都是恒大家族的著名成員。

    不過，恒大玩起跨界來顯得有些力不從心，除了恒大足球隊有沖出亞洲之勢，其它的產(chǎn)品命運都比較唏噓。

    比如恒大冰泉，當年出現(xiàn)得有多壯烈，離場時就有多慘烈。

    2013年，恒大冰泉首次出現(xiàn)在大眾視野中，它的背后，是怒砸13億的許主席。

    但是，你拿著13億往水里砸，按道理能聽個響。只是到了恒大冰泉這里，就像砸進了棉花里。

    據(jù)說當年恒大冰泉的銷量之慘烈，許主席親自操刀補救也難有起色。但是效果還是有的，沒被礦泉水行業(yè)記入史冊，但是成為了營銷行業(yè)的典型教材。

    廣告語一年換了九次，哪個品牌敢這么改？

    在恒大冰泉出生三年后，恒大以18個億的價格把恒大冰泉賣給了深圳比亞迪的一家汽車經(jīng)銷商。

    同樣在快消品隊列站著的恒大糧油也難捱這一刀，同樣在2016年被恒大甩了出去。

    但是恒大跨界的腳步還在繼續(xù)。

    近期，恒大又收購了FF的部分股份，這意味著，恒大也要進軍汽車市場了。

    這件事，網(wǎng)上有個評論很有意思：

    恒大花了點小錢，喜提賈躍亭的夢想。

    03 碧桂園：40年前種田，40年后我還要種田

    楊國強是農(nóng)民出身，這件事很多人都知道。

    所以，碧桂園會去鼓搗農(nóng)業(yè)，也不奇怪。

    碧桂園準備與袁隆平及開研資本有限公司合作，共同推動第三代雜交水稻的研究和推廣。

    光有大米吃還不能滿足楊國強的農(nóng)業(yè)夢，2006年，碧桂園創(chuàng)辦了零售品牌“鳳凰優(yōu)選”，進軍社區(qū)零售業(yè)。

    另外，最近有消息傳出，碧桂園開始招聘養(yǎng)豬專家，看來是要向養(yǎng)豬巨頭丁三石看齊。

    有人笑稱說，碧桂園這是要霸占人、動物、植物三界。

    碧桂園這界跨得，可以說是很接地氣了。

    04 保利：我是個文藝人

    保利的背景就不多說了，如果家里有當兵的老人，可以腦補一下，保利大概也是這么一個嚴肅老干部的畫風(fēng)。

    事實上，保利的老干部形象也滲透在其產(chǎn)品中，保利走的是豪放又古板的企業(yè)路線，如果你去看過保利的房子，應(yīng)該能感受到產(chǎn)品中藏著的古典高尚氣息，大部分產(chǎn)品也做得比較傳統(tǒng)經(jīng)典。

    就像大爺們退休后都愛看報喝茶遛鳥一樣，保利的業(yè)余愛好也十分文藝。

    保利旗下有一個專門做文化的公司，有空打理一下劇院，搞搞拍賣，投資一下影城，開開書店，頗有點超然塵世外的藝術(shù)家特質(zhì)。

    光熱愛還不行，要實踐，時間才能出真知。所以你們會發(fā)現(xiàn)，保利樓盤無論從宣傳到線下活動，都是滿滿的文藝范。

    除了搞藝術(shù)，保利在對兒童與老人的關(guān)懷上也走在了行業(yè)前列。保利近期跟太平保險合作，共同布局養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)。

    忙著往地產(chǎn)圈里跳的行業(yè)大佬

    錢鐘書有一句話說得很有意思：圍墻里的人想出來，圍墻外的人想進去。

    房地產(chǎn)市場也是這么個情況。

    地產(chǎn)圈的大佬們喊著“去地產(chǎn)化”的同時，其他行業(yè)的巨頭們坐不住了，大蛋糕你們不吃我們吃。霎時間，和那些我們熟悉的品牌，都賣起了房子。

    05 格力：

    董小姐從來不是一個沒有故事的女同學(xué)。

    格力在電器產(chǎn)品的升級轉(zhuǎn)型方面尤其喜歡跨界，從手機到冰箱再到新能源汽車，你都能見到格力的身影。

    目前格力地產(chǎn)只在三個城市插上了小旗子，分別是珠海、上海與重慶。

    不過，格力地產(chǎn)跟格力電器只是同屬格力集團，跟董小姐沒有半毛錢關(guān)系，而且目前格力地產(chǎn)已經(jīng)從格力集團剝離。不過格力集團旗下還存在一個格力置業(yè)，主攻海島旅游。

    不知道分家之后，格力地產(chǎn)的項目還會不會用格力電器的產(chǎn)品。

    06 美的：

    無獨有偶，除了格力，電器界的另外一位大佬美的，也把腳伸進了地產(chǎn)圈。

    或許是楊主席給提供了一個很好的榜樣，同樣是順德出身的美的，在順德成立了自己的地產(chǎn)總部，在佛山邁出了自己的第一步。

    相對格力，美的的業(yè)務(wù)范圍還要更廣一些，除了廣東，江蘇、湖南、遼寧、河北等城市都分布有項目。

    秉承著肥水不流外人田這一理念，美的置業(yè)的項目，聽說標配均帶有美的電器。

    另外，美的置業(yè)的營銷手段也是另辟蹊徑，據(jù)說美的的項目銷售不招美女，只招大媽。務(wù)實勤勞的大媽們，在每天晚上姐妹們的廣場舞聚會中，不留余力地安利自家項目，宣傳效果比打廣告還要好。

    07 真功夫：

    中國古語有云，衣食住行，吃飽了，就要開始琢磨住的事了。

    真功夫就是一個最好的例子。

    當你解決了中國人民的溫飽問題，心系天下的真功夫也開始琢磨起了房地產(chǎn)。

    真功夫的第一個房地產(chǎn)項目，位于南沙，主要產(chǎn)品是商場及公寓，目前已經(jīng)開售了。