全國商品房庫存下降，房價面臨上漲壓力，有的放矢的棚改政策有望推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展【圖】

    根據(jù)住建部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1-9月全國棚改已開工534萬套，占年度目標任務(wù)的92%，完成投資13700多億元。下一步，住建部將督促各地確保按時完成2018年580萬套的棚改任務(wù)，這預(yù)示著2018年棚改規(guī)模并不會受到影響。

棚改貨幣化的完成情況和未來預(yù)測（單位：套）

資料來源：住建部、智研咨詢整理

    就部署推進棚戶區(qū)改造工作方面，李克強總理在2018年10月8日的國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這繼2018年7月住建部及時調(diào)整棚改安置政策后，國務(wù)院對棚改安置政策的最新定調(diào)。

2013-2017年全國棚改貨幣化率走勢圖

資料來源：住建部、智研咨詢整理

    2015年開始棚改貨幣化進入加速期，2015年全國棚改貨幣化率29.9%，相比2014年提升了20.9個百分點，2017年全國棚改貨幣化率上升至53.9%，2014-2017年全國棚改貨幣化率復(fù)合增長率高達81.6%。

    會議重點談及棚改范圍和標準、貨幣化安置、地方債務(wù)等，措辭相比之前的“因地制宜”更為嚴厲。未來，預(yù)計棚改貨幣化政策會更加注重因地制宜，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣將成為棚改貨幣化安置政策調(diào)整的重點。

2013-2018年9月全國商品房待售面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    從2016年開始受棚改貨幣化刺激，全國商品房銷售增速明顯提升，商品房待售面積出現(xiàn)明顯下滑，2017年全國商品房待售面積58923萬平方米，同比下降15.27%，2018年1-9月全國商品房待售面積53191萬平方米，比2017年同期下降13%。

    展望2019年，由于2017年到2018年前三季度，很多企業(yè)都獲得了數(shù)量龐大的土地儲備，代表性公司新增儲備/銷售面積比例達到127.4%，2019年行業(yè)新開工仍能取得較快的增長。

2013-2018年9月全國土地購置面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2017年全國土地購置面積25508萬平方米，同比增長15.81%，2018年1-9月全國土地購置面積19366萬平方米，比2017年同期增長15.74%。

    受新開工增長拉動，盡管土地市場有所調(diào)整， 2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持穩(wěn)定。棚改方面， 2018年580萬套的任務(wù)將超額完成，2019-2020年還有900多萬套棚改任務(wù)。但由于宏觀經(jīng)濟形勢不確定，預(yù)計2019年棚改規(guī)模仍將達到600萬套左右，不會比2018年明顯下降。且由于棚改貨幣化比例下降，預(yù)計棚改對開發(fā)投資的拉動還略有上升。綜合各種因素判斷，預(yù)計2019年全年新開工面積有望維持10%左右的增速，開發(fā)投資有望維持5%左右的增速。

    同時，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，并不等同于取消貨幣化安置方式。未來棚改貨幣化安置政策將進一步因地制宜做出調(diào)整和完善，不會一刀切，會根據(jù)各地的實際情況穩(wěn)步推進。下一步，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣將成為調(diào)整重點，未來三四線市場或?qū)⑦M一步分化。